[서울=뉴스핌] 조한웅 기자 = 올 하반기 수도권 부동산 시장에서 규제 지역과 비규제 지역의 온도 차가 뚜렷하게 벌어지고 있다. 정부의 '10·15 대책'으로 규제 지역 내 대출 규제가 한층 강화되며, 상대적으로 규제가 덜한 지역으로 매수세가 이동하는 '반사효과'가 본격화된 모습이다.

특히 서울 접근성이 뛰어난 비규제 지역이 '규제 회피형 실수요'의 주요 이동 경로로 부상하고 있다.

실거래 통계도 이를 뒷받침한다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 대책 발표 후 28일간(10월 16일~11월 12일) 수도권 비규제 지역 아파트 매매는 8,280건으로, 발표 전(6,564건) 대비 26.14% 증가했다. 전체 시장이 위축된 상황에서 비규제 지역만 거래가 크게 늘어난 것은 이례적이라는 평가다.

반면 서울과 경기 규제 지역은 사실상 '거래 절벽' 수준의 위축을 보였다. 서울 아파트 매매는 같은 기간 10352건에서 3,020건으로 70.83% 급감, 경기 규제 지역도 6506건에서 1504건으로 76.88% 줄었다. 대출 규제 강화가 즉각적인 매수 심리 위축으로 이어졌다는 분석이다.

이 같은 흐름 속에서 가장 두드러진 곳 중 하나가 구리시다. 대책 이후 거래량이 203건에서 341건으로 67.98% 증가하며 수도권 내에서도 가장 높은 증가폭을 기록했다. 전문가들은 "구리는 지리적·생활권적 특성상 서울의 직접적인 대체지 역할을 해왔다"며 "규제 강화 국면에서는 이러한 특성이 더욱 부각된다"고 설명했다.

실제 구리는 중랑구·강동구와 인접해 서울 통근 수요가 직접적으로 유입되는 지역이다. 여기에 올해 고덕토평대교 개통으로 강동권 접근성이 높아졌고, 구리역이 포함된 8호선 연장, GTX-B 노선 등의 교통 호재도 누적된 상태다. 서울과 생활권이 거의 맞닿아 있는 구조임에도 비규제 지역이라는 점이 '가격·대출·진입 장벽' 측면에서 강한 매력을 형성하는 셈이다.

시장에서는 구리를 중심으로 한 '외곽이 아닌 서울 확장형 시장'이라는 분석도 나온다. 수도권 외곽에서 벌어지는 가격 반사효과가 아니라, 서울의 실질적인 생활권 영역이 규제와 함께 더 넓게 이동하는 구조적 변화라는 것이다.

부동산 전문가는 "이번 흐름은 단순히 규제 회피 목적을 넘어, 서울 접근성과 주거 편의성이 확보된 비규제 지역으로 수요가 장기적으로 이동하는 패턴이 강화되는 과정"이라며 "구리처럼 서울과 접경하면서도 교통 인프라가 잘 갖춰진 지역은 향후 공급 단지에 대한 관심도 더욱 높아질 것"이라고 전망했다.

이 같은 시장 분위기 속에서 구리 교문동의 '중흥S-클래스 힐더포레'가 주목받고 있다. 단지가 위치한 교문동은 구리 내에서도 교육·생활 인프라가 밀집한 지역으로, 기존 정주 여건 우수 지역과 서울 접근성, 비규제 지역 메리트가 결합되며 대체 거주지로 존재감을 키우고 있다.

중흥S-클래스 힐더포레는 지하 4층~지상 15층, 22개 동, 총 1096세대 규모(1·2단지)로 조성되며, 이 중 전용 59·84㎡ 637세대를 일반 분양한다. 남향 위주의 단지 배치와 판상형 구조로 채광·통풍을 극대화했고, 1층 일부 세대에는 개인 정원을 제공한다. 일부 타입에는 드레스룸도 적용된다.

실내 골프연습장, 주민운동시설, 헬스케어센터, 작은도서관, 경로당 등 대규모 커뮤니티가 마련되며, 단지 앞 2개 소공원과 완충 녹지, 남쪽 망우산·북쪽 구릉산의 자연환경도 장점으로 꼽힌다.

교통 접근성 역시 우수하다. 지하철 7호선 상봉역, 8호선 구리역을 이용하기 쉽고, GTX-B 노선 개통 시 서울 접근성은 크게 개선될 전망이다. 차량으로는 중랑IC·구리IC, 수도권 제1순환고속도로 이용이 편리하며, 올해 개통된 고덕토평대교를 통해 강동권 이동도 수월하다. 반경 3km 내 코스트코·홈플러스·롯데백화점·병원·문화시설 등이 밀집해 생활 인프라 역시 풍부하다.

수분양자의 초기 부담을 줄이기 위한 금융 혜택도 마련됐다. 1차 계약금 1000만 원 정액제, 중도금 이자 후불제가 적용되며, 발코니 확장 시 고급 마감재가 기본 제공된다. 주방 세라믹 타일, 자녀 방 붙박이장, 아일랜드장, 드레스룸 등 생활 편의를 높이는 구성도 갖췄다.

견본 주택은 경기도 구리시 교문동 일원에서 운영 중이며, 입주는 2029년 2월 예정이다.

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