도심 중심 추가 공급 예고에
숨은 후보지들 수면 위로
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부가 '1·29 주택공급 방안' 후속으로 추가 공급 대책을 내놓을 예정인 가운데, 시장 예상치를 뛰어넘는 획기적 방안이 나올지 주목된다.
1·29 대책에서 거론된 부지는 대부분 시장 예상 범위 내로, 다소 실망스럽다는 평가가 많았다. 이에 따라 다음 달 발표될 추가 공급안에는 그린벨트 해제, 공공 유휴부지 활용, 학교용지 용도 변경 등 보다 과감한 정책이 포함될 가능성이 있다는 관측이 나온다.
◆ "2월에도 가능"…도심 추가 공급 신호에 GB해제설 '솔솔'
3일 관가에 따르면 정부는 그린벨트 해제와 공공 유휴부지 활용 등을 포함한 추가 주택 공급대책을 검토하고 있으며, 이르면 내달 중 발표할 예정이다.
지난달 국토부가 발표한 1·29 대책에는 서울 도심과 수도권 핵심 입지를 중심으로 총 6만 가구를 공급하는 계획이 담겼다. 용산, 태릉, 과천 등 도심 부지와 노후 공공청사를 활용해 공급 물량을 발굴한 것이 핵심이다. 주요 공급지는 용산, 과천, 태릉, 성남 등이다.
용산국제업무지구와 캠프킴, 501정보대 반환부지 등에서 1만3500가구가 공급되며, 국제업무지구는 용적률 상향을 통해 최대 1만 가구까지 확대될 예정이다. 과천에서는 경마장과 국군방첩사령부 이전 부지를 활용해 9800가구, 태릉 CC 부지는 세계유산영향평가를 거쳐 6800가구를 조성할 계획이다.
또한 노후 공공청사와 국공유지를 활용한 복합개발을 통해 서울 6000가구, 경기·인천 4000가구 등 총 1만 가구 규모의 후보지를 추가로 제시했다. 이들 부지는 이르면 내년에 착공에 들어가 2027년부터 도심 핵심 입지 5만 가구가 순차적으로 공급될 예정이다.
정부는 이번에 발표된 입지 외에도 추가 공급 대상지를 준비하고 있다. 김이탁 국토부 제1차관은 지난달 30일 한 라디오 방송에 출연해 "도심 중심으로 실현 가능성이 높은 부지를 우선 발표한 것"이라며 "관계기관과 지방정부 협의가 원활하게 이뤄지면 추가 공공부지도 마련해 발표할 계획"이라고 말했다.
이어 "이번에 발표한 입지처럼 실제 추진이 가능하고 국민이 보기에 매력적이면서도 부담 가능한 지역을 중심으로 검토하고 있다"고 덧붙였다. 추가 공급 대상지가 이르면 이달 공개될 수 있다는 예측이 제기되면서 이번 대책에서 빠진 개발제한구역(그린벨트) 해제 방안이 다시금 추가될 수 있을지에 시선이 모인다.
성남 판교테크노밸리와 성남시청 인근, 태릉 CC 일부를 제외하고는 그린벨트 해제 논의가 포함되지 않았다. 앞서 국토부는 2024년 11월 서초구 우면동 서리풀지구와 경기 고양 대곡 등 4개 지구에서 총 5만가구 규모의 그린벨트 해제·공급 계획을 발표한 바 있다. 당시부터 추가로 약 3만가구 규모의 해제가 검토되고 있다는 관측이 나왔지만, 아직 구체적인 윤곽은 베일에 감춰진 상태다.
그린벨트가 이번 대책에서 빠진 배경에 대해 김윤덕 국토부 장관은 "특정 시점을 정해 공급하는 방식보다는 지속적으로 그린벨트 문제를 검토하고, 새로운 부지와 노후 공공청사를 발굴하는 방향을 택했다"며 "이번에 성남 일부 지역이 포함된 것도 같은 맥락"이라고 설명했다.
◆ LH 비축토지부터 학교용지까지…현실화 조건은
수도권에 남아 있는 한국토지주택공사(LH) 미매각 토지도 향후 주택 공급 대책에 활용될 수 있는 후보지로 언급되고 있다. 대표적인 사례는 서울 여의도 성모병원 인근에 위치한 여의도 비축토지다. 1984년 LH가 토지 비축 목적으로 매입한 이후 40년 넘게 나대지 상태로 남아 있는 8264㎡ 규모의 땅이다.
LH는 2023년부터 재무 구조 개선을 위해 이 땅을 민간에 매각하려 했으나, 4024억원에 달하는 높은 감정가와 고금리 여파로 2024년까지 세 차례 유찰됐다. 이후 정부의 유휴부지 매각 중단 절차에 따라 매각이 멈췄고, 도심형 공공주택으로 활용하는 방안도 검토됐다.
서울 내 핵심 유휴부지로 꼽히는 만큼 새 공급 대책에 포함될 가능성이 거론된다. LH 관계자는 "장기 미매각 부지 판촉 대책과 신규 토지 판매 전략 등을 통한 재고자산 회전율 상향 및 채권 조달원 다변화를 추진하고 있다"고 말했다.
LH가 미매각 토지를 팔지 않고 직접 주택 공급에 활용하려면 '한국토지주택공사법' 개정이 선행돼야 한다. 그래야 LH가 공공택지를 매각하는 대신 직접 시행이 가능해진다. LH 개혁위원회의 개혁안이 아직 나오지 않아 법 개정 논의가 본격화되지 못한 상태다. 당초 지난해 말이었던 LH 개혁안 마련 시점은 일단 올 상반기로 밀린 상황이다.
이에 대해 김 장관은 "주택 공급과 관련한 조직 구성과 집행 체계는 상당 부분 정비됐다"며 "사장 선임도 1~2개월 내 이뤄질 것으로 보고 있고, 개혁위를 통해 중장기 개혁 과제도 준비하겠다"고 언급한 바 있다.
학교용지를 활용한 주택 공급도 주목받는 사례 중 하나다. 국토부는 지난해 '9·7 대책'을 통해 도심 내 학교, 미사용 학교용지, 폐교 부지를 공공주택으로 개발해 2030년까지 수도권에 최소 3000가구를 착공하겠다는 계획을 제시했다. 하지만 미사용 학교용지를 복합개발 후보지로 선정할 수 있도록 하는 권한이 지자체장에게만 있는 탓에 교육청 등 이해당사자와의 협의에 난항을 빚을 경우 사업이 상당히 지연된다는 문제가 있었다.
이를 개선하기 위해 이연희 더불어민주당 의원은 지난달 26일 '학교용지 복합개발 지원을 위한 특별법안'을 대표 발의했다. 특별법에는 국토부 장관 또한 미사용 학교용지의 복합개발 후보지 선정 권한을 갖도록 하는 내용이 담겼다.
이 의원은 "학교용지는 대부분 도심에 위치해 주택 공급과 도시 기능 향상 측면에서 복합개발 잠재력이 크다"고 설명했다. 현재 국토부가 수도권에서 개발을 검토 중인 미사용 학교용지는 13곳으로, 모두 개발될 경우 약 4500가구 공급이 가능할 것으로 추산된다.
전문가들은 공급 확대와 함께 도시 수용 능력에 대한 고려가 필요하다고 지적한다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "도심 핵심지에 공급이 집중되는 만큼 지자체 협의와 민간 참여 유도뿐 아니라 도로 등 기반시설 확충이 병행돼야 한다"며 "교통 체증이나 인프라 부족이 발생하면 공급 효과가 반감될 수 있다"고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공공이 활용할 수 있는 유휴부지는 유한하며, 도심에서는 더욱 그렇다"며 "유휴부지 중심의 공급은 단발성으로 끝날 가능성이 있어 장기적으로는 도심 정비사업과 연결되는 큰 그림이 필요하다"고 지적했다. 이어 "유휴부지에 주택을 일반분양할 경우 공공 소유 토지가 줄어드는 문제도 있어, 토지임대부 방식 등 대안도 검토할 수 있다"고 부연했다.
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