임대 주택 실거주 의무 유예…무주택자 매수만 적용
[세종=뉴스핌] 김기랑 기자 = 정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 오는 5월 9일 예정대로 종료하되, 계약 체결 기준을 일부 보완하고 임대 주택 거래에 대한 실거주 의무를 한시적으로 완화하기로 했다.
재정경제부는 12일 이런 내용을 담은 '다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 방안'을 발표했다. 이번 방안은 재경부와 국토교통부, 금융위원회 등 관계 부처가 함께 마련했다.
다주택자 양도세 중과는 조정대상지역 주택을 양도할 경우 기본 세율에 1세대 2주택자는 20%포인트(p), 3주택 이상은 30%p를 더하는 제도다. 현재는 2년 이상 보유한 주택을 5월 9일까지 양도하면 중과가 배제된다.
해당 제도는 다주택자의 보유 부담을 높여 투기적 수요를 억제하고, 조정대상지역 내 주택 시장의 가격 안정을 유도하기 위해 도입됐다. 다만 최근 몇 년간 주택 거래 위축과 시장 경색이 이어지자 한시적으로 중과를 유예해 매물을 유도해 왔다.
정부는 이번에 예정된 일몰 기한을 그대로 적용하는 배경으로 정책의 '예측 가능성'과 '신뢰성 확보'를 꼽았다. 반복적인 유예 연장은 정책 신호를 왜곡할 수 있는 만큼, 당초 약속한 기한에 맞춰 정상화하겠다는 취지다. 중과 제도는 문재인 정부 시절인 2018년 4월부터 2022년 5월까지 실제로 적용된 바 있다.
◆ '양도일' 아닌 '계약일' 기준…가계약은 인정 안 돼
이번 방안을 통해 정부는 중과 배제 기준을 '5월 9일까지 양도'에서 '5월 9일까지 매매 계약 체결'로 보완했다.
기존 조정대상지역(강남·서초·송파·용산)은 계약일로부터 4개월, 지난해 10월 16일 신규 지정된 조정대상지역은 6개월 이내 잔금·등기를 마치면 중과를 적용하지 않는다.
다만 시장에서 혼선이 예상되는 가계약이나 토지거래허가를 위한 사전 약정은 '계약'으로 인정하지 않는다. 5월 9일까지 정식 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙돼야 요건을 충족하게 된다. 계약을 체결했더라도 4개월 또는 6개월 내 잔금이 청산되지 않아 거래가 파기될 경우 중과 배제 요건은 충족되지 않는다.
신규 지정 지역의 경우 토지거래허가 대상이라도 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기가 가능하도록 관련 규정을 정비할 예정이다.
다주택자 정의에 대해서는 '2주택 이상 보유자'가 원칙이다. 다만 일시적 2주택자는 중과 대상이 아니며, 등록임대 사업자 역시 중과 대상에 포함되지 않는다. 정부는 등록임대 사업자의 중과 배제 적용 기한에 대해서는 제도 정합성을 고려해 별도로 검토하겠다는 입장이다.
◆ 임대 중 주택, 실거주 의무 유예…2028년 2월까지 한도
임차인이 거주 중인 주택에 대해서는 실거주 의무를 한시적으로 완화한다.
임대 중인 주택은 2월 12일 체결된 임대차계약의 최초 계약 종료일까지 실거주 의무를 유예한다. 다만 발표일로부터 2년인 2028년 2월 11일까지는 입주해야 한다.
해당 유예 조치는 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을 무주택자에게 매도하는 경우에만 적용된다. 무주택자 여부는 토지거래허가 신청일을 기준으로 판단하며, 주택과 분양권·입주권을 보유하지 않아야 한다. 토지 보유는 무주택 판단에 영향을 미치지 않는다.
또 신규 지정 조정대상지역에서 잔여 임차기간이 6개월 미만인 주택을 매수하는 경우에는 매수인이 무주택자가 아니어도 거래가 가능하다는 설명이다.
◆ 주담대 전입 의무 완화…전세 대출 회수도 유예
주택담보대출 전입 의무는 일부 완화된다.
현행은 수도권·규제지역에서 구입 목적 주담대를 받을 경우 대출 실행일로부터 6개월 내 전입해야 한다. 개선안은 요건을 모두 충족하는 거래에 한해 '대출 실행일로부터 6개월' 또는 '임대차계약 만료일로부터 1개월' 중 더 늦은 시점까지 전입하도록 했다.
적용 요건은 ▲매도인이 다주택자일 것 ▲매수인이 대출 신청일 기준 무주택자일 것 ▲조정대상지역 주택일 것 ▲5월 9일까지 매매 계약 체결 ▲계약일로부터 4개월(기존 조정지역) 또는 6개월(신규 조정지역) 내 잔금 지급 ▲발표일 이전 체결된 임대차 계약을 승계하는 거래 등이다.
전세 대출을 이용 중인 무주택자가 3억원을 초과하는 아파트를 취득하면 원칙적으로 전세 대출은 회수되지만, 취득 주택에 세입자가 거주 중이고 임대차 잔여기간이 남아 있는 경우 그 기간까지는 회수가 유예된다.
한편 정부는 이 같은 내용이 담긴 소득세법 시행령과 부동산거래신고법 시행령 개정안을 13일부터 입법예고하고, 이달 내 공포·시행을 목표로 추진할 계획이다.
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