[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 양도소득세 중과 재개 시점이 석 달 앞으로 다가오면서 다주택자의 셈법이 복잡해지고 있다. 5월 9일 이후 매도할 경우 세율 가산과 장기보유특별공제 배제가 수반되면서 세 부담이 수억원 단위로 뛰는 구조이기 때문이다.

실제 강남권 대표 단지인 반포자이 전용 84㎡를 15억원에 매수해 52억원에 매도하는 2주택자 사례를 적용하면, 중과 유예 기간 내 매도 시 약 14억원이던 양도세가 유예 종료 이후에는 25억원 안팎으로 치솟는 것으로 추산된다. 하루 차이로 세 부담이 10억원 이상 늘어나는 셈으로 차익의 70%가 세금으로 귀속된다. 

시장에선 5월 9일 이전 강남권을 중심으로 매물이 쏟아질 것이란 전망이 우세하다. 다만 오히려 과도한 세금으로 매도를 늦추거나 관망하는 집주인들도 적지 않을 것으로 보인다. 

◆ 하루 차이로 세금 2배…중과 재개 '직격탄'

13일 업계에 따르면 정부가 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 예정대로 5월 9일 종료하기로 최종 결정하면서 고가 주택을 보유한 다주택자를 중심으로 매도 시점을 앞당기려는 움직임이 확대될 것으로 관측된다.

현재 소득세법상 양도세 기본세율은 과세표준 구간에 따라 6%에서 45%까지 8단계 누진세율로 적용된다. 5월 9일까지는 다주택자라도 이 기본세율만 적용받았다.

하지만 유예가 종료되면 기본세율에 20~30%p(포인트)의 가산세율이 다시 적용되고, 장기보유특별공제(장특공제)도 배제되면서 실제 부담해야 할 세금이 단숨에 수억원 단위로 불어나게 된다. 

하루만에 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%p가 더해진다. 가장 높은 세율 구간인 과세표준 10억원 초과 구간을 예로 들면, 3주택자는 기본세율 45%에 중과세율 30%p가 더해져 양도세율만 75%가 된다. 여기에 양도세의 10%인 지방소득세까지 합치면 총 부담 세율은 82.5%에 달한다. 

여기에 더해 장특공제도 사라지게 된다. 장특공제는 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율(연 2%·최대 30%)을 공제해 주는 제도로 세금 감면 효과가 크다. 하지만 유예가 종료되고 중과 대상이 되면 보유 기간이 아무리 길어도 장특공제를 받을 수 없다.

임광현 국세청장이 공개한 시뮬레이션에 따르면 15년간 보유한 20억원 상당의 주택을 매도해 10억원의 차익을 얻을 경우 5월 9일 이전에는 약 2억6000만원의 양도세를 부담한다. 하지만 5월10일 이후 중과가 적용되면 같은 조건에서도 2주택자는 약 5억9000만원, 3주택자는 약 6억8000만원으로 세 부담이 두 배 이상 늘어난다.

◆ 50억 차익에 세금 40억…압구정·반포 사례 보니

강남권 주요 단지를 보유한 다주택자의 경우 최근 실거래가를 대입해 보면, 양도세 중과 유예가 종료된 이후 세 부담이 수억원에서 많게는 20억원 이상 급증하는 것으로 나타났다.

2017년 15억원(실거래가 평균치)에 매수한 '반포자이' 전용면적 84㎡를 52억원(최근 매도가격)에 판다고 가정할 경우 양도차익은 37억원이다. 5월 9일 이전에 팔면 3주택자라도 중과 배제 혜택을 받아 약 14억6000만원 가량의 세금을 낸다. 하지만 하루 뒤인 5월 10일 이후 매도하면 세금은 천정부지로 뛴다. 2주택자는 약 25억7000만원을 내야해 세 부담이 10억원 이상 늘어나며 3주택자는 29억8000만원으로 2배 이상 늘어난다. 

같은 기간 18억원에 매수한 '아크로리버파크'(전용 84㎡)를 56억원에 매도한다고 가정했을 경우 양도차익은 38억원이다. 중과 유예 기간에 팔면 약 15억원의 세금을 내지만 이후에 매도할 경우 2주택자는 약 26억4000만원, 3주택자는 30억6000만원을 내야 한다. 

2017년 13억원에 매수한 '리센츠'(전용 84㎡)의 경우 최근 매도가격인 35억원으로 판다고 가정할 경우 양도차익은 22억원이다. 5월9일 이전 팔 경우 약 8억4000만원의 세금만 내면 되지만 이후에는 2주택자가 약 15억원, 3주택자가 약 17억4000만원의 세금을 내야 한다. 

'은마아파트' 전용 84㎡를 매도가 42억원, 취득가 14억원으로 가정하면 양도차익은 약 28억원에 달한다. 현행 세율을 적용할 경우 세 부담은 약 10억9000만원이다. 하지만 중과가 적용될 경우 2주택자의 경우 약 19억2000만원, 3주택자는 약 22억3000만원으로 늘어난다. 

2017년 20억원에 매수한 '압구정현대1·2차'(전용 131㎡)를 최근 실거래가인 70억원으로 팔 경우 양도차익은 50억원이다. 중과 유예 기간에 매도할 경우 약 20억원의 세금을 내지만, 중과가 적용될 경우 2주택자와 3주택자가 내야 할 세금은 각각 35억원, 40억5000만원이다. 

시장에선 이번 양도세 중과 유예 종료가 다주택자들의 매도 전략과 부동산 시장 움직임 전반에 영향을 미칠 것으로 보인다. 특히 세 부담이 큰 강남권을 중심으로 매물이 쏟아질 것이란 전망이 나온다. 다만 일각에선 과도한 세금 부담으로 인해 매도를 미루거나 관망에 들어가는 집주인들도 많아 거래가 제한될 수 있다는 목소리도 제기된다. 

업계 한 관계자는 "강남권 주요 단지의 경우 양도차익 규모 자체가 수십억원에 달하는 만큼 중과 유예 종료 여부에 따라 실제 손에 쥐는 금액이 완전히 달라진다"며 "특히 3주택자의 경우 세 부담이 30억~40억원대로 뛰는 사례도 적지 않아 매도 시점을 둘러싼 셈법이 한층 복잡해질 것"이라고 말했다.

이어 "단기간에 급매가 쏟아지기보다는 세율, 보유세 부담, 향후 가격 전망 등을 종합적으로 따져 매물을 조절하려는 움직임이 나타날 가능성이 크다"며 "결국 거래량 변동성이 커지면서 시장이 일시적으로 관망 국면에 들어갈 수 있다"고 덧붙였다.

min72@newspim.com