양도소득세 영구감면 폐지 유력…소급적용 법률적 문제 관건
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 이재명 대통령이 "계속할지 의견을 묻는다"고 지적한 매입임대사업자 제도가 현행 등록 기준은 유지하면서 임대사업자에 대한 세제 혜택을 대폭 축소하는 방향으로 개편될 전망이다.
특히 의무임대기간을 마친 사업자의 임대주택에 대해 사실상 '영구 감면'되던 양도소득세가 1주택자 수준으로 부과되고, 감면 적용 기간도 제한될 것으로 보인다. 정부는 이러한 규제를 기존 등록 임대사업자에게도 소급 적용하는 방안을 검토 중이다.
이번 개편은 임대사업자 제도의 본래 취지인 장기 안정 임대 공급을 유지하면서도, 세제 혜택의 형평성을 높이는 방향으로 설계될 것으로 분석된다.
24일 부동산시장 전문가에 따르면 최근 정부가 착수한 개인 매입임대사업자 제도 개편방향은 현행 빌라·오피스텔과 같은 비아파트 분야에 대한 사업자 신규 등록은 그대로 유지한 채 그동안 임대사업자에게 주어졌던 세금 감면 혜택을 축소하는 방안이 유력한 것으로 전망되고 있다.
최근 SNS를 활용해 정부 부동산 정책을 이끌고 있는 이재명 대통령은 특히 다주택자에 대한 강한 압박에 나선 상태다. 이는 다주택자의 '한 축'인 개인 매입임대사업자에 대한 압박으로도 이어지고 있다. 이 대통령은 지난 8일 자신의 엑스(X; 구 트위터) 계정에 "건설임대 아닌 매입임대를 계속 허용할 지에 대한 의견을 묻는다"며 포문을 열었다.
이어 설 연휴 직전에는 "자가 주거용 아닌 투자·투기용 다주택 취득에 금융 혜택까지 주는 건 문제가 있다"는 글을 올려 임대사업자에 대한 대출 연장도 중단할 수 있음을 표명했다.
이처럼 대통령의 의지가 분명한 상황인 만큼 매입임대사업자 제도의 변경은 불가피할 전망이다. 시장 전문가들은 다주택자에 대한 정부의 압박이 심화되고 있지만 전반적인 매입임대사업 중단으로 이어지지는 않을 것으로 보고 있다. 한 시장 전문가는 "다주택의 범주는 사람들이 갖고 싶어하는 주택인 아파트를 겨냥하는 것"이라며 "빌라를 비롯한 비아파트 주택이나 주거 상품에 대해서는 임대사업을 계속 허용하는 현행 제도가 유지될 것으로 보인다"고 말했다.
이는 현행 매입임대사업자 등록 기준이 큰 틀에서 유지될 것이란 이야기로 풀이된다. 정부는 문재인 정부시절인 2020년 7·10 대책에서 단기(4년) 매입임대를 폐지하고 만기가 도래한 사업자는 자동 말소하도록 했다. 또 장기(8년) 매입임대의 신규 등록은 허용하되 아파트 장기 매입임대는 폐지했다.
당시 정부의 이같은 방침은 아파트를 투자 목적으로 구입한 뒤 임대사업자로 등록해 세금을 감면 받는 '꼼수'를 봉쇄하겠다는 전략으로 꼽힌다. 그 결과 아파트에 대한 임대사업 등록은 불가능해졌고 의무 임대기간을 마친 이후에도 임대사업자로 등록해 종합부동산세 및 양도세 절세 효과를 노리는 다주택자에 대해 과세를 할 수 있게 됐다. 윤석열 정부 당시 투자가치가 낮은 저가 아파트에 대해 매입임대사업 등록을 허용하는 방안이 검토됐으나 당시 야당인 현 여권의 반발로 끝내 제도화되지 못한 바 있다.
이에 따라 비아파트 주택 또는 오피스텔과 같은 주거상품에 대해서는 임대사업자 등록을 계속 허용하는 현행 등록기준은 지속될 것으로 보인다. 또다른 시장 전문가는 "빌라나 오피스텔은 시세 상승 효과가 낮아 시장 가치가 적은 반면 임대차 주택으로는 생애주기에서 반드시 거치는 주거사다리의 한 구간일 만큼 가치가 크다"며 "빌라 등에도 다주택 금지를 추진하는 것은 실익은 낮고 오히려 주거사다리가 무너질 수 있는 우려가 있을 것"이라고 말했다.
이처럼 임대사업자 등록기준을 따로 강화할 필요가 없는 만큼 이재명 정부의 임대사업자 제도 개선 방향은 사업자 등록 이후 받게 되는 세제 등 각종 혜택 축소로 이어질 것으로 예측된다. 특히 양도소득세가 '타깃'이 될것으로 보인다. 현행 제도에서 장기임대사업자로 등록해 임대의무기간인 8년 또는 10년을 완료할 경우 양도소득세를 감면받을 수 있다.
현행 제도에서 장기일반민간임대주택은 임대기간 중 발생한 양도소득에 대해 양도세 100% 감면(농특세 20%는 별도 납부)까지 가능한 규정도 있다. 다만 이 감면은 "임대기간 중 발생분"에 한정되므로 임대 전·후 기간 양도차익은 일반 규정으로 과세하고 기준시가 비율로 안분해 계산된다. 여기에 의무임대기간이 끝나면 재산세·종부세 감면 등은 사라지지만 양도세 중과 배제 혜택은 계속 유지된다.
정부의 새로운 임대사업자 제도 개선 방안은 이 양도세 혜택 축소에 집중될 것으로 예측된다. 의무임대기간이 끝나면 양도세도 일정 기간까지는 일반세율로 부과하고 이 기간 이후에는 중과세 제도를 적용한다는 것이다. 통상 빌라의 경우 양도차익이 크지 않은 만큼 주로 2020년 7·10 대책 이전 등록해 아직 임대사업자 등록을 말소하지 않은 아파트 임대사업자를 겨냥한 것으로 보인다. 또 의무임대기간 중 등록 임대주택을 팔게 되면 곧바로 양도세 중과에 나서는 방안도 추진될 전망이다. 이와 함께 임대사업자에 대한 취득세 감면 규정도 사라질 것으로 예측된다.
정부측 관계자는 "임대사업을 이어가고 있는 상황에서 종합부동산세와 재산세와 같은 보유세를 감면해주는 것은 근거가 있지만 의무임대기간이 끝난 다음에도 양도세를 사실상 면제에 가깝게, 그것도 무기한으로 감면해주는 것은 모순이란 시각"이라며 "2년 정도 유예기간을 준 뒤 이를 넘기는 주택에 대해선 양도세에 대해 일반 다주택자와 같은 중과를 추진하는 것이 옳다는 공감대가 모아지고 있다"고 말했다.
다만 이같은 제도를 도입하려면 법률을 소급 적용해야 하는 문제점이 있다. 특히 세제 문제는 임대사업자제도의 근간인 만큼 새로 바꾼 제도를 기존 등록자에게 적용하면 이는 법률 소급이 된다는 점이다. 이에 따라 특별법 등을 마련해 일정 기간까지 현행 제도를 유지하다 기간이 경과되면 바뀐 제도를 적용하는 방안 등이 나올 것이란 시장에서의 예측이다.
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