부동산 정책은 국민의 삶을 안정시키는 방향에서 설계되어야 한다. 그러나 최근 공시가격 상승과 보유세 논란은 그 균형이 무너지고 있음을 보여준다.

고금리와 고물가가 이어지는 상황에서 세 부담까지 빠르게 증가하면 정책은 시장을 관리하는 수단을 넘어 국민의 생활을 직접 압박하는 요인으로 작동하게 된다.

문제의 핵심은 세율이 아니라 구조에 있다. 지역별로 다른 시장 흐름을 충분히 반영하지 못한 채 획일적인 과세 기준이 적용되면서 부담의 왜곡이 발생하고 있다. 따라서 지금 필요한 것은 추가적인 세금이 아니라 현실을 반영한 조정이며, 정책은 숫자가 아니라 국민의 삶을 기준으로 다시 설계되어야 한다.

정부가 발표한 2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.16%, 서울은 18.67% 상승했다. 이 수치는 단순한 통계가 아니다. 공시가격은 재산세와 종합부동산세의 기준이 되기 때문에 세 부담 증가로 곧바로 이어진다. 더구나 시장이 충분히 회복되지 않은 상황에서도 과세 기준이 상승하면 체감 부담은 더욱 커질 수밖에 없다.

최근 5년의 흐름을 보면 이러한 구조는 반복되고 있다. 2020년부터 2022년까지 공시가격은 급격히 상승했고, 이후 시장이 조정 국면에 들어섰음에도 과세 체계는 그 변화를 충분히 반영하지 못했다.

그 결과 국민은 상승기에는 세금을 더 내고, 하락기에도 부담을 줄이지 못하는 구조 속에 놓이게 되었다. 결국 세금은 안정적이어야 하지만 현실에서는 시장 변동성을 그대로 따라가는 방식으로 작동하고 있다.

수도권과 지방의 격차는 이 문제를 더욱 심화시킨다. 서울은 자산 가격 상승과 세 부담 증가가 동시에 나타난다. 반면 지방은 상황이 다르다. 인구 감소와 산업 기반 약화로 주택 시장이 정체되거나 하락하는 지역이 많다. 그럼에도 공시가격은 상승하거나 일정 수준을 유지하면서 현실과 과세 기준 사이의 괴리가 커지고 있다.

특히 지방에서는 거래 자체가 위축된 상태에서 보유세 부담만 증가하는 구조가 나타난다. 팔고 싶어도 팔리지 않는 상황에서 세금만 늘어나면 주택은 자산이 아니라 부담이 된다. 이는 개인의 문제를 넘어 지역 경제 전반의 활력을 떨어뜨리는 요인이 된다. 결국 주택 시장이 멈추면 소비와 투자 역시 위축될 수밖에 없다.

이 과정에서 가장 큰 영향을 받는 계층은 다주택자가 아니라 1주택 장기보유 실거주자다. 주택 가격 상승은 시장과 정책이 함께 만들어낸 결과이지만, 보유세는 그 상승분을 그대로 반영한다.

따라서 소득이 늘지 않은 상태에서 자산 가격 상승만으로 세금이 증가하면 납세 능력과 세 부담 사이의 괴리는 더욱 커질 수밖에 없다.

고령 가구의 경우 이 문제는 더욱 직접적으로 드러난다. 은퇴 이후 소득이 제한된 상황에서 세 부담이 급격히 증가하면 생활 안정 자체가 흔들릴 수 있다. 주택은 단순한 자산이 아니라 삶의 마지막 안전망이지만, 현재의 과세 구조는 그 기능을 약화시키고 있다.

거래 규제와 세 부담이 동시에 작동하는 구조 역시 문제를 키우고 있다. 토지거래허가제와 대출 규제가 유지되는 상황에서 보유세 부담까지 증가하면 시장은 경직될 수밖에 없다.

다시 말해 이동은 막히고 부담은 늘어나는 구조가 형성된다. 결국 이는 시장의 순환을 저해하고 가격 왜곡을 심화시키는 요인이 된다.

공시가격 제도의 목적은 조세 형평성과 과세의 객관성에 있다. 그러나 현실과 괴리된 기준은 형평성을 강화하기보다 불신을 키운다. 세금은 예측 가능해야 하며, 납세자는 자신의 부담을 이해할 수 있어야 한다. 그럼에도 급격한 변화와 반복되는 정책 수정은 정책에 대한 신뢰를 떨어뜨리고 있다.

지금 필요한 것은 세율 논쟁이 아니라 구조의 재설계다. 실거주 여부와 보유 기간을 반영하는 과세 체계로 전환해야 한다. 또한 장기보유자와 고령자에 대해서는 납부 유예나 분할 납부 등 현실적인 제도를 확대할 필요가 있다.

공시가격 역시 시장 상황을 반영하는 방향으로 조정되어야 한다. 특히 지역별로 다른 시장 흐름을 고려하지 않는 획일적인 기준은 부담의 왜곡을 심화시킨다. 따라서 과세 기준은 정책 목표가 아니라 현실을 반영하는 도구라는 점을 분명히 해야 한다.

아울러 보유세와 거래세의 균형도 다시 설정해야 한다. 현재 구조는 보유 부담은 높이고 거래는 억제하는 방향으로 작동한다. 이는 시장의 순환을 막고 자산 이동을 제한한다. 특히 지방에서는 이러한 구조가 시장 위축을 더욱 심화시키는 요인으로 작용한다.

주택 공급 정책과 세제 정책을 분리해서 접근할 필요도 있다. 공급 부족 문제를 세금으로 해결하려는 방식은 한계를 드러낼 수밖에 없다. 안정적인 공급이 뒷받침되지 않으면 세제 정책은 반복적인 부담만을 남기게 된다.

고금리와 고물가가 이어지는 지금, 국민의 삶은 이미 버틸 수 있는 한계선에 가까워져 있다. 이자 부담과 생활비 상승, 의료비 증가가 동시에 진행되는 상황에서 세금까지 급격히 늘어나면 그 부담은 더 이상 감내의 수준을 넘어선다.

결국 지금의 공시가격 정책은 하나의 사실을 보여준다. 세금이 시장을 조정하는 수단이 아니라 국민에게 비용을 전가하는 방식으로 작동하고 있다는 점이다.

세금은 필요하다. 그러나 감당할 수 없는 세금은 정책이 아니라 부담이다. 따라서 지금 필요한 것은 더 많은 세금이 아니라 방향의 수정이다. 정책이 국민의 삶을 따라가지 못한다면, 그 정책은 반드시 조정되어야 한다.

박환기 전 거제시 부시장

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