[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 신세계그룹 건설·부동산 분야 계열사 신세계건설과 신세계프라퍼티의 희비가 엇갈리고 있다. 신세계건설은 4년째 적자를 벗어나지 못하고 있지만, 신세계프라퍼티는 수익성이 크게 개선되며 대조를 보였다.

두 기업 모두 스타필드를 포함한 그룹 일감이 주력이다. 다만 신세계건설은 신규 시공 일감을 수주해야만 수익이 발생하는 반면, 신세계프라퍼티는 건물 개발 후 임대수익을 통해 지속적으로 수익을 확보할 수 있다는 점에서 상황이 다르다. 향후 신세계건설은 그룹 공사로 사업 영역을 축소할 것으로, 신세계프라퍼티는 외부 시장으로 시야를 확장할 것으로 각각 전망된다.

◆ 신세계건설 영업손실 1984억원...신세계프라퍼티는 영업익 4674억원

10일 업계에 따르면 지난해 신세계건설의 실적이 부진했다는 평가가 나온다. 연간 영업이익은 -1984억원으로 집계됐다.

이는 직전년도인 2024년(-1341억원)보다 더 커진 손실 규모다. 2022년 영업이익이 적자로 전환된 후 손실이 이어지고 있다. 지난해 매출은 1조원 가량으로 전년(9550억원) 대비 소폭 반등했다. 그러나 2022년(1조4324억원), 2023년(1조5026억원) 수준을 회복하지는 못했다.

반면 신세계프라퍼티는 호실적을 거뒀다. 지난해 신세계프라퍼티의 연간 영업이익은 4674억원으로 전년(1372억원) 대비 240.7% 증가했다. 2022년 263억원, 2023년 946억원 등 성장세가 지속되고 있다. 매출은 2024년 3700억원에서 2025년 4707억원으로 27.2% 뛰었다. 이마트 전체 실적에 대한 신세계프라퍼티의 기여도가 높아진 것으로 평가된다.

신세계건설과 신세계프라퍼티는 모두 이마트가 지분 100%를 보유한 건설·부동산 분야 기업이다. 신세계건설은 시공을, 신세계프라퍼티는 부동산 투자·개발·임대를 진행한다. 두 기업 모두 그룹 사업이 주력이다. 신세계건설은 스타필드, 이마트 등 시설을 짓고 발주처로부터 공사도급액을 확보한다. 신세계프라퍼티는 부지를 개발해 스타필드, 스타필드 시티 등 시설을 마련하고 입점브랜드로부터 임대수익을 얻는다. 두 회사 모두 그룹의 투자 전략에 영향을 받는다는 공통점이 있다.

차이를 만든 것은 '지속성'이다. 신세계건설은 진행 중이던 공사가 완료되면 관련 매출 인식이 종료된다. 추가 수익을 얻기 위해서는 신규 수주가 필요하다. 이와 달리 신세계프라퍼티는 시설에 입점한 브랜드로부터 꾸준히 임대료를 납부받는다. 통상 신세계프라퍼티는 외부 투자자와 함께 각 지점별 운영 법인을 설립한다. 지점 운영이 본격화되면 각 법인에서 발생한 임대수익과 배당수익 등을 신세계프라퍼티 보유 지분에 따라 인식한다. 신규 출점 여부에 따라 변동성은 있지만 일정 수준의 수익을 지속적으로 창출할 수 있다.

또 다른 차이는 '협상력'에서 비롯된다. 신세계건설은 신세계프라퍼티 등 그룹사로부터 일감을 받아 시공을 수행한다. 신세계건설이 비주력 계열사라는 점에서 타 계열사와의 협상에 한계가 있다. 신세계프라퍼티는 수익을 얻는 대상이 그룹사가 아닌 외부 기업으로 임대료 책정이 비교적 자유롭다. 매출 연동 수수료와 고정 임대료 중 더 높은 금액으로 임대료를 납부받는다. 최근 오프라인 체험공간에 대한 소비자 관심이 증가하는 추세다. 신세계프라퍼티는 스타필드의 높은 집객력을 기반으로 일정 수준 이상 협상력을 갖춘 상황으로 추측된다.

◆ 신세계건설 '그룹 공사 위주'...신세계프라퍼티 '포트폴리오 확대'

향후 두 기업의 전망 역시 엇갈린다. 우선 신세계건설은 최근 민간 주택 시공을 사실상 중단하고 그룹 공사로 사업 영역을 축소한 상태다. 앞서 지방 부동산시장의 악화로 대구 등 사업지에서 대거 미분양을 겪었기 때문이다. 올해도 이런 상태가 지속될 것으로 관측된다. 지난해 말 조직개편에서 CM(공사관리) 담당을 G-PJT(그룹프로젝트) 담당으로 변경하는 등 외부 리스크를 최대한 줄이고 내부 사업에 집중하겠다는 의지를 보인바 있다. 이런 전략은 공사비 미회수 리스크를 줄이고 안정적인 경영이 가능하나 그룹의 도움 없이는 외형 축소가 불가피하다는 한계를 갖는다.

신세계프라퍼티는 단순 스타필드 개발 및 운영 외에도 다양한 개발사업을 주도하고 있다. 동서울 터미널 부지를 오피스, 쇼핑몰, 문화시설이 어우러진 미래형 복합공간으로 탈바꿈하는 '동서울 터미널 현대화사업'이 대표적이다. 강남구 청담동 일대 프리마호텔 부지에 호텔, 레지던스, 판매시설 등 복합시설을 건립하는 '청담 프리마호텔 개발사업'도 추진 중이다. 9조5000억원 규모 '신세계 화성테마파크 개발사업'도 신세계프라퍼티가 주도적으로 이끌고 있다.

이외에도 신세계그룹이 미국 AI 스타트업 리플렉션AI과 맺은 업무협약을 바탕으로 진행되는 50MW(메가와트) 규모 AI 데이터센터 건립사업은 신세계프라퍼티가 개발을 맡는 것으로 결정됐다. 자회사 조선호텔앤리조트와 협업을 통해 호텔형 서비스가 제공되는 고급 분양형 시니어하우징 사업도 추진하고 있다. 지난 2월에는 부동산 중개법인을 신설하기도 했다. 올해 그룹 내에서 신세계건설의 역할 축소와 신세계프라퍼티의 존재감 확대가 더욱 뚜렷해질 것이라는 전망이 나온다.

신세계프라퍼티 관계자는 "스타필드 전 지점에서 고르게 매출 호조를 보였고 다양한 부동산 개발사업 참여를 통해 배당금 수익을 얻는 등 성과가 반영되면서 지난해 연간 영업이익이 증가했다"고 말했다.

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