[청주=뉴스핌] 송현도 기자 = "저기 거대한 벽면 위로 하얀 수증기가 뿜어져 나오는 거대 공장이 보이십니까. 이삼십 년 전만 해도 저 자리에 낡은 방직 공장들이 몰려 있어 매캐한 메탄 연기가 동네를 뒤덮곤 했습니다. 하지만 지금은 SK하이닉스 반도체 공장이 들어서면서 수증기를 뿜어내는 첨단 산업의 심장부가 됐죠. 동네 자체가 그야말로 상전벽해가 됐습니다." (청주 시민 A씨)

지난 14일 오후 충북 청주시 흥덕구 테크노폴리스 일대. 넓은 도로를 달리다 보면 도심 한복판에 거대한 요새처럼 우뚝 솟은 SK하이닉스 팹(공장) 외벽에 적힌 '수증기 지역'이라는 표지판이 시선을 압도한다. 과거 낡은 굴뚝 산업의 상징이었던 청주가 국가 첨단산업의 핵심 기지로 탈바꿈했음을 가장 직관적으로 보여주는 장면이다. 이러한 산업 지형의 격변은 기나긴 침체기를 겪던 청주 부동산 시장에 유례없는 온기를 불어넣고 있다.

◆ "미분양 무덤은 옛말"…SK하이닉스 신혼 부부에 흥덕구 신축 프리미엄 1억원 훌쩍

이를 가장 직관적으로 보여주는 지표는 반도체 공장과 길 하나를 사이에 두고 있는 신영지웰시티다. 불과 19년 전인 2007년 초기 분양 당시만 해도 신영지웰시티는 미분양 사태를 겪으며 할인분양이라는 고난을 겪었다. 하지만 반도체 산업단지가 본격적으로 가동되고 현대백화점 등 핵심 대형 상업시설이 속속 확충되면서 현재는 '청주의 강남'이라고 불리고 있다.

현지에서 10년 이상 영업해 온 한 공인중개사는 "과거 3.3㎡(평)당 1000만원대 분양가에도 미분양이 났지만, 지금은 테크노폴리스 기준 분양가가 2000만원 수준으로 두 배 가까이 뛰었음에도 대기 수요가 넘쳐난다"며 "SK하이닉스 등을 비롯해 연봉 수준이 높은 젊은 부부들이 비싼 값을 치르더라도 쇼핑과 문화 인프라가 뛰어난 신축 단지로 몰리면서 흥덕구 일대 주요 단지의 분양권 프리미엄은 기본 억대로 형성돼 있다"고 현장 분위기를 전했다.

실제 매매가격 상승세는 가파르다. KB국민은행 주택가격동향에 따르면 지난 7월 청주시 아파트의 ㎡당 평균 매매가격은 344만2200원으로, 종전 최고 호황기였던 2022년의 연평균 매매가격(337만8900원)을 이미 넘어섰다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 청주지웰시티 푸르지오 전용면적 84㎡는 지난 6월 8억9300만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 가경동 일대의 청주가경IPARK현대산업개발3단지 전용 84㎡ 역시 지난 5월 7억6500만원에 거래돼 종전 최고가인 7억7000만원에 바짝 다가섰다.

◆ 전세가율 81.2% 전국 최고 수준…세입자들 '매수 전환' 뚜렷

청주 주택 시장의 또 다른 강력한 특징은 전세가와 매매가가 크게 차이가 없다는 점이다. KB국민은행 부동산 시계열 자료에 따르면 지난 7월 기준 청주시 아파트 전세가율은 81.2%를 기록했다. 특히 구도심과 학군지가 밀집한 서원구의 경우 86.1%로 전국 시·군·구 기초자치단체 가운데 가장 높은 전세가율을 나타냈다.

전세가율이 80%를 훌쩍 넘었다는 것은 매매가격과 전세가격의 격차가 극히 작다는 것을 의미한다. 현장에서는 전세와 매매를 고민하던 세입자들이 차라리 매매로 돌아서는 전환 수요가 폭발적으로 유입되고 있다.

현지 공인중개사 B씨는 "전세를 구하러 오셨던 분들이 매물이 씨가 마른 것을 확인하고는 '조금 더 대출을 보태서 차라리 집을 사자'며 매매 쪽으로 방향을 돌리는 사례가 부지기수"라고 설명했다.

이러한 흐름 속에 청주의 고질적인 문제였던 미분양 물량도 빠르게 소진되며 안정세를 찾았다. 2021년 말 0가구를 기록했던 청주시 미분양은 2022년 말 206가구, 2023년 말 230가구, 2024년 말 241가구를 유지하다가 지난해 11월 일시적으로 1184가구까지 치솟았다. 하지만 풍부한 대기 수요가 이를 단숨에 흡수하며 올해 6월 기준 543가구로 절반 이상 급감했다.

◆ 탄탄한 산업 경쟁력…1분기 무역수지 전국 4위, 인구·고용 '선순환'

이 같은 청주 주택시장의 상승 배경에는 탄탄한 첨단 산업 경쟁력이 작용한다. 청주는 SK하이닉스와 LG화학, 오송 바이오밸리 등을 중심으로 반도체와 바이오산업이 집적됐다. 국토 중심부에 위치해 제2순환로 등을 통한 시내 이동은 물론, 경부·호남고속철도의 유일한 분기역인 KTX 오송역과 청주국제공항을 갖췄다.

지역 경제 지표도 눈여겨볼 만하다. 청주시 기본통계에 따르면 올 1분기 청주시 수출액은 83억700만 달러로 전년 동기 대비 53.7% 급증했다. 무역수지 흑자 규모는 75억4800만 달러에 달해 전국 기초자치단체 중 4위를 기록했다. 특히 이 중 반도체 수출이 전체의 81.2%를 차지하며 지역 경제 성장을 견인하고 있다.

산업의 폭발적인 성장은 고용의 확대로 직결됐다. 청주시 고용률은 66.0%로 전국 평균(63.5%)보다 2.5%p(포인트) 높았으며, 실업률은 1.9%로 전국 평균(2.8%)보다 0.9%p 낮아 3년 내 최저치를 기록했다. 취업자 수는 50만3000명으로 2023년 상반기 대비 무려 2만1000명이나 증가했는데, 이는 반도체와 바이오산업을 중심으로 협력업체 종사자들의 대규모 유입이 이어진 결과다.

이는 인구 구조의 질적 향상으로 이어졌다. 최근 10년간 청주시 주민등록인구는 연평균 약 2574명씩 증가했고, 세대수는 매년 약 7650가구씩 꾸준히 늘어났다. 올 7월 기준 청주시 인구는 85만9869명으로, ▲흥덕구(29만3157명) ▲상당구(19만2850명) ▲서원구(18만7809명) ▲청원구(18만6053명) 순이다. 총 가구 수는 41만4913가구에 달하며, 도시 활력을 상징하는 20~39세 인구 비중이 26.2%로 수도권을 제외한 지방 평균(21.3%)을 크게 웃돌고 있다.

청주의 산업 기반이 추가적으로 발달되면서 인력 수요는 늘어날 전망이다. SK하이닉스는 지난 7월 청주테크노폴리스에 차세대 낸드플래시 생산공장(M17)과 첨단 패키징 공장(P&T7)을 조성하기 위해 100조원 규모의 초대형 투자 계획을 발표했다. 당장 M17이 내년 착공에 들어가 2029년 상반기 준공 및 가동을 목표로 하고 있다. 이에 더해 오송 바이오밸리와 오창의 다목적 방사광가속기 한국새빛가속기(7월 착공)까지 본궤도에 오르며 반도체, 이차전지, 신소재 등 첨단산업의 핵심 인프라를 겹겹이 확보했다.

◆ SK하이닉스 1800실 기숙사 퇴거령에 수요 '플러스 알파'

청주 주택시장의 가장 큰 하방 변수는 대규모 입주 물량이다. 청주에는 올해 5638가구를 비롯해 내년 7615가구, 2028년 7322가구 등 향후 3년간 약 2만여 가구가 입주할 예정이다. 통상 대규모 입주는 전세 매물 증가와 기존 주택 매도 물량 확대로 이어져 매매가격과 전세가격의 조정 요인으로 작용할 수 있다.

다만 업계에서는 반도체산업 확대에 따른 일자리 증가와 청주테크노폴리스, 오송 바이오밸리 개발이 맞물리면서 이 물량을 충분히 흡수할 것으로 전망한다.

특히 SK하이닉스의 장기 기숙사 퇴거 조치가 변수로 작용할 전망이다. 사측은 1800여개 호실 규모를 자랑하는 청주 기숙사에 7년 이상 장기 거주한 임직원들을 대상으로 내년부터 순차적으로 방을 비우라는 안내문을 최근 통보했다.

하루아침에 수백 명에 달하는 1인 가구 근로자들이 당장 회사 출퇴근이 가능한 인근 지역으로 쏟아져 나와야 하는 상황이다. 이들은 테크노폴리스가 위치한 흥덕구와 인접한 서원구 일대의 전용면적 59㎡ 이하 소형 아파트나 오피스텔을 찾을 것으로 보인다. B씨는 "수도권 통근을 포기하고 지역 내 정착하려는 직원들의 실거주 수요가 넘치는 상황에서 기숙사 퇴거 인원까지 겹쳤다"며 "신분평동 일대를 비롯해 59㎡ 임대 및 소형 매물을 찾는 경우가 많다"고 설명했다.

◆ 반도체 수혜 속 하반기 신규 분양 큰 장 선다…신분평 등 신규 단지 주목

뜨거운 시장 열기 이면에는 세대별, 지역별 차이도 자리한다. 2030 젊은 세대가 대형 쇼핑몰과 신축 아파트가 즐비한 흥덕구 일대로 쏠리는 반면, 중장년층은 기존의 인프라를 고수하고 있다. 특히 서원구 산남동과 분평동 일대는 산남초·중·고, 남성초, 원평초, 분평중, 충북고 등 전통의 명문 학군이 포진해 있고, 법원과 검찰청 등 관공서가 밀집해 교육열이 높은 층의 선호도가 절대적이다. 이들은 타 지역으로 이탈하기보다 같은 생활권 내의 신축으로 갈아타려는 수평 이동 성향을 보인다.

때문에 분양 시장은 완만한 호조를 기록하고 있다. 지난 4월 서원구에서 공급된 청주 푸르지오씨엘리체는 1순위 청약에서 1015가구 모집에 6572건이 접수돼 평균 6.47대 1의 경쟁률을 기록하며 전 타입 마감에 성공했다. 지난해 10월 선보인 두산위브더제니스 청주 센트럴파크와 청주 롯데캐슬 시그니처 역시 수요자들의 높은 관심 속에 조기 분양을 마쳤다.

하반기에도 대규모 분양 장도 기대된다. 서원구 장성동 도시개발사업 2·3블록에서는 신분평 더웨이시티 후속 단지가 출격을 앞두고 있다. 완판에 성공한 1블록에 이어 2블록(전용 59~112㎡, 993가구)과 3블록(전용 59~84㎡, 1508가구) 총 2501가구가 공급될 예정이다. 1~3블록을 합치면 향후 총 3949가구 규모의 매머드급 주거단지가 형성된다.

이 밖에도 흥덕구 오송읍의 오송역현대 지역주택조합(2094가구), 서원구 사직동의 사모1구역 재개발(2512가구) 및 사모2구역 재개발(4148가구), 흥덕구 비하동 공동주택(156가구) 등 굵직한 물량들이 줄줄이 대기하고 있다.

부동산 관계자는 "청주는 반도체산업을 중심으로 한 기업 투자와 고용 확대, 인구 유입이 완벽하게 맞물리면서 주택 수요가 폭발적으로 이어지고 있다"며 "산업 기반의 엄청난 팽창이 수요를 든든하게 뒷받침하는 만큼, 하반기 분양 시장과 매매 시장에 대한 쏠림 현상은 당분간 계속될 것으로 전망된다"고 전했다.

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