[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 주요 업무지구의 우량 오피스에 임차 수요가 이어지면서 공실률이 한 분기 만에 하락했다. 상업용 부동산 투자도 올해 3분기까지 25조원 규모를 유지했지만, 금리 상승에 따른 자금조달 부담이 커져 연간 거래 규모는 지난해를 밑돌 것이라는 전망이 나왔다.

21일 CBRE코리아의 '2026년 3분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서'에 따르면 서울 도심·강남·여의도 A급 오피스 평균 공실률은 3.1%로 전 분기보다 1.1%포인트(p) 낮아졌다. 신규 임대차 규모는 11만7521㎡로 지난해 이후 분기 평균 수준을 유지했다.

도심권역 공실률은 5.1%로 1.5%p 하락했다. 직전 분기 신규 공급으로 늘었던 공실이 해소됐지만, 임대차 규모의 약 82%가 중대범죄수사청의 르네스퀘어 전체 임차에 집중됐다. 시장 전반의 수요 확대보다는 대형 단일 거래의 영향이 컸던 셈이다.

강남은 공실률 1.0%로 3대 권역 중 가장 낮았다. IT 기업이 권역 내 임대차의 67%를 차지했고, 화장품 기업의 고급 오피스 이전도 나타났다. 셀리맥스 운영사 앱솔브랩은 센터필드에 임대차 계약을 체결한 것으로 알려졌다. 여의도는 금융권 수요 등에 힘입어 공실률이 1.7%로 1.3%포인트 하락했다.

공실 감소에도 임대료 상승세는 둔화했다. 명목 임대료는 월 ㎡당 4만1671원으로 전 분기보다 0.4% 올라 2021년 2분기 이후 가장 낮은 상승률을 기록했다. 무상임대기간을 반영한 실질 임대료의 올해 누적 상승률도 약 2.5%로 지난해 연간 상승률 6.2%를 밑돌았다.

최수혜 CBRE코리아 리서치 총괄 상무는 "이번 분기에는 도심 신규 공급 자산의 공실 흡수가 진행되고 강남과 여의도에서도 프라임 자산을 중심으로 임차가 이어지면서 서울 오피스 시장의 견조한 임차 수요를 확인했다"고 말했다.

상업시설에서는 외국인 소비가 주요 상권의 회복을 뒷받침했다. 지난 8월까지 외국인 관광객 카드 소비액은 14조원으로 전년 동기보다 49% 늘었다. 성수 공실률은 1.3%로 전 분기보다 2.1%p 낮아졌고 임대료는 전년보다 13% 올랐다. 임대료 부담과 부족한 매장 면적으로 신규 진입이 어려워지면서 출점 수요가 서울숲과 건대 방향으로 확산됐다.

수도권 A급 물류센터는 3분기까지 연간 예정 물량의 약 90%가 공급됐다. 신규 임차의 약 71%는 물류업무를 위탁받아 수행하는 제3자 물류업체와 전자상거래 기업이 차지했다. 에이피알 등 화장품 기업도 대형 면적 임차에 나서 수요층이 넓어졌다. 공급 감소와 상온 물류 수요에 힘입어 공실률이 하락세를 이어갈 것이란 전망이 나온다.

3분기 상업용 부동산 투자 규모는 9조6488억원으로 전 분기보다 약 5% 늘었지만 전년 동기보다는 약 4% 줄었다. 누적 규모는 역대 최고였던 지난해 같은 기간과 비슷한 약 25조원이다. 오피스 거래가 7조원을 웃돌아 전체의 73%를 차지했다. 미래에셋자산운용의 G1서울 매입 1조5230억원, MDM자산운용의 파인에비뉴 A동 인수 8000억원 등이 반영됐다.

두 차례 기준금리 인상과 조달금리 상승은 투자시장의 부담으로 작용했다. 서울 A급 오피스와 수도권 A급 물류 자산의 평균 수익률은 각각 4.3%, 5.4%로 2년여 만에 상승 전환했다.

최 상무는 "두 차례의 기준금리 인상과 조달금리 상승으로 일부 거래가 지연되고 수익률의 추가 상승 압력도 커지고 있다"며 "4분기 완료 예정 거래가 전년보다 제한적인 만큼 올해 연간 투자 규모는 2025년을 밑돌 것으로 예상되며, 향후 입지와 임차 안정성 등 자산의 기초 여건에 따른 시장 차별화도 더욱 뚜렷해질 것"이라고 말했다.

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