입주·분양권 세금 계산 때 차이…거래 제한 기간도 달라
[뉴스핌=한태희 기자] 주택경기 침체에도 재건축 아파트에 대한 관심은 여전하다. 집값 약세에도 서울 강남에 있는 재건축 아파트 값에 대한 투자 수요가 이어지고 있다.
그렇다고 무턱대고 재건축 예정 아파트를 사면 금전적으로 손실을 볼 수도 있다. 입주권과 분양권 가운데 어떤 것을 선택하느냐에 따라 세금 차이가 커지기 때문이다.
20일 부동산업계에 따르면 재건축을 위해 아파트를 철거할 때 주택 멸실신고를 해도 해당 아파트의 입주권은 주택으로 인정받는 반면 분양권은 주택으로 인정되지 않아 세금을 계산할 때 차이가 난다.
입주권은 재건축 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리다. 관리처분계획인가 때 입주권이 발생한다. 기존 주택 철거 여부와 상관없이 조합원에게 주어진다.
반면 분양권은 일반분양을 받는 사람이 갖는 권리다. 조합원 자격이면 입주권을 갖는 반면 분양권은 조합원이 아닌 사람이 청약통장을 사용해 당첨돼야 받을 수 있다.
◆1주택 입주권은 비과세..분양권은 양도세 부과
새 집에 들어갈 수 있는 권리란 점에서 같지만 세금 계산 때 입주권과 분양권은 차이가 있다. 1가구 1주택 보유자에 대한 비과세 혜택을 적용할 때 분양권은 주택으로 보지 않는 반면 입주권은 주택 수에 포함시킨다. 주택 수에 포함되는 대상은 지난 2006년 1월1일 이후 관리처분계획인가를 받거가 매입한 입주권이다.
반면 입주권은 경우에 따라 비과세 혜택을 받을 수 있다. 1가구 1주택자가 입주권을 3년 넘게 보유하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 물론 일시적 2주택자도 비과세 혜택 대상이다. 다만 관리처분계획 인가일 전에 입주권을 매입해야 한다.
서울 종로세무서 납세보호실 관계자는 "입주권과 분양권은 비슷하지만 세법을 적용할 때 차이가 있다"며 "분양권은 주택이 아니기 때문에 비과세 혜택이 없는 반면 입주권은 1가구 1주택자에 한해서 주택으로 간주해 비과세 혜택을 주고 있다"고 설명했다.
◆입주권은 거래제한 없어..분양권은 전매 제한
거래 제한에도 차이가 있다.
입주권은 자유롭게 거래 할 수 있다. 지난 참여정부 당시 서울 강남권 재건축 투기를 막기 위해 아파트를 산 뒤 조합원으로 새로 등록하는 것을 금지했지만 MB정부에서 규제를 풀었다. 당시 국토해양부는(현 국토교통부)는 투기과열지구에만 입주권 거래를 금지했다. 하지만 지난 2011년 12월 강남3구(강남·서초·송파구)가 투기과열지구에서 해제돼 입주권 거래 금지는 사실상 사라졌다.
분양권은 사고 파는 것을 일정 기간 막는 전매제한이 있다. 수도권 민간 택지지구에서 분양되는 아파트는 1년 동안 분양권을 사고 팔 수 없다. 전매 제한 기간 거래되는 분양권은 모두 불법이다. 박근혜정부는 전매제한 기간을 1년에서 6개월 줄일 예정이다.
[뉴스핌 Newspim] 한태희 기자 (ace@newspim.com)
