<이 기사는 뉴스핌 프리미엄 유료콘텐츠 'ANDA'에 지난 9일 오후 3시 42분에 출고된 기사입니다.>


[편집자]우리나라 경제가 저성장·저금리의 패러다임으로 바뀌면서 자산관리에서도 글로벌화가 중요해졌습니다. 뉴스핌은 이런 추세에 맞춰 글로벌 자산관리(GAM: Global Asset Management)에 필요한 전략과 정보를 제공합니다. 보다 체계적인 관리 를 위해 국내 유수 금융기관들의 단기(1~3개월), 중기(3개월~1년), 장기(1년 이상) 글로벌 포트폴리오 전략을 종합해 매월 [뉴스핌 GAM]으로 독자 여러분을 찾아갑니다.

이번 설문에 응해 주신 26개 금융기관(업종별·회사별 가나다 순): 교보생명(박인섭 노블리에센터팀장) 삼성생명(차은주 패밀리오피스 차장) 신한생명(서홍진 빅라이프센터장) 한화생명(이명열 FA추진팀장) (이상 보험사) 국민은행(김정기 WM사업본부 전무) 기업은행(서미영 PB고객부장) 신한은행(김성호 IPS 본부장) 씨티은행(박병탁 WM사업본부 부행장) 우리은행(곽상일 WM사업단상무) 하나은행(이형일 PB사업부 본부장) NH농협은행(원종찬 WM사업부장) SC은행 (허창인 이사)(이상 은행) 삼성자산운용 KB자산운용(하성호 상품전략실 이사) (이상 자산운용사) 대신증권(최광철 상품기획부장) 미래에셋증권 삼성증권 신한금융투자(신동철 IPS본부장) 하이투자증권(박상현 리서치센터 상무) 한국투자증권 한화투자증권(변동환 투자컨설팅파트장) 현대증권(김임규 상품컨설팅 센터장) IBK투자증권(이승우 리서치센터장) KDB대우증권(이승우 크로스에셋전략 팀장) KTB투자증권(압구정금융센터 강원용 센터장) NH투자증권(이창목 리서치센터장) (이상 증권사)

[뉴스핌=김민정 기자] # 서울에 사는 김민준씨는 미국 뉴욕주 맨해튼에서 근무했던 2009년 6월 브루클린 지역에 방 세 개짜리 집을 96만4000달러(당시 환율 감안 시 12억1600만원)를 주고 구입했다. 김 씨는 5년간 근무를 마치고 서울로 돌아오면서 이 집을 팔지 않고 현지 유학생 3명에게 세를 줬다. 당시 김 씨는 한 달에 3600달러를 받다가 올해 4500달러로 세를 높였다. 김 씨의 브루클린 집값은 올해 146만8000달러(16억원)로 올랐다.

12일 뉴스핌이 은행, 증권, 보험, 자산운용사 등 26개 금융기관을 대상으로 실시한 ‘1월 글로벌 포트폴리오 전략’ 설문조사를 종합한 결과, 선진국 부동산은 단기 확대, 중장기 유지하는 전략이 유효한 것으로 나타났다.

전문가들은 특히 미국 부동산에 주목했다. 경기 회복 기대감에 부동산 시장 전망도 밝기 때문이다. 미국 부동산에 직접 투자가 어려운 경우에는 선진국 부동산 관련 펀드로 간접 투자할 것을 추천했다.

미국 부동산 컨설팅 업체인 밀러 새뮤얼(Miller Samuel Inc.)에 따르면, 브루클린의 평균 집값은 2009년 1분기 55만9255달러에서 지난해 3분기 104만1624달러로 86% 가량 상승했다. 세계 경제의 심장부인 맨해튼의 집값이 천정부지로 오르면서 이 곳으로 출퇴근이 가능한 브루클린의 집값도 덩달아 상승한 것이다.

외국인부동산투자자연합(AFIRE)의 최근 조사에 따르면, 응답자의 90％ 이상이 올해 미국 내 자산을 유지하거나 더 많이 보유할 예정이라고 답했다. 이 조사에서 상업 부동산 투자가들은 미국을 가장 안정적으로 봤고, 지난해 2위를 차지한 뉴욕이 영국 런던을 제치고 가장 인기 있는 부동산 투자처로 떠올랐다. 

중국의 수퍼리치들이 투자수익과 영주권이라는 두 마리 토끼를 노리고 뉴욕 맨해튼 등 고가 부동산에 눈독을 들이고 있는 것도 이 같은 추세와 무관하지 않다. 미국 경제지 포브스(Forbes)는 지난해 중국인들의 미국 부동산 투자 금액이 1780억달러에 달할 것으로 추정한 바 있다.

이 같은 미국 부동산 경기 전망 호조에 따라 기관 투자자들과 수퍼리치들은 일찍부터 미국 부동산 투자를 늘려왔다. 국민연금도 부동산 등 대체투자를 2019년 말 10%까지 높인다는 계획이다.

개인의 해외 부동산 투자 한도는 2007년까지 300만달러로 제한됐지만 이후 자유화 됐다. 그러나 해외 부동산에 대한 세금은 잊지 말아야 한다. 해외 부동산을 취득할 때는 국내에 신고·납부해야 할 세금은 없지만 취득자금을 증여 받았다면 증여세를 신고해 납부해야 한다.

해외 부동산으로부터 국내 거주자가 얻은 임대수익은 다른 소득과 합산해 다음해 5월 1~31일 신고해 소득세를 자진 납부해야 하는데 내국세법에 따라 8~35%(내국세), 미국세법에 따라 10~35%가 적용된다.

해외 부동산을 처분하는 경우 내국세법에 따라 보유기간이 1~2년인 경우 40%, 2년 이상인 경우 9~36%의 부동산양도소득세를 내야 한다. 미국세법에 따라선 1년이상 5%나 15%의 세금을 납부해야 하는데 해외에서 납부한 양도세 등은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입해 공제를 받을 수 있다. 실거주 목적으로 해외에서 부동산을 매입했다가 귀국 후 5년 내 처분하는 경우에는 국내에 신고하지 않아도 된다.

직접 해외부동산을 취득하기 어려운 경우에는 해외부동산에 투자하는 펀드를 이용할 수 있다. 전문가들은 ‘한화라살글로벌리츠부동산투자신탁’을 추천했다. 이 펀드는 전세계에 상장된 리츠(REITs)와 부동산 관련 주식에 주로 투자하는데 미국에 대한 투자 비중이 70%에 달한다. 최근 3개월 수익률은 11.06%이다.

이승우 KDB대우증권 크로스에셋전략 팀장은 “양호한 상승 흐름을 보이는 미국지역 투자비중이 70%”라며 이 펀드를 추천했다. 한국투자증권도 높은 배당률과 글로벌 부동산 경기 회복에 기대 ‘한화라살글로벌리츠부동산투자신탁’을 유망 펀드로 꼽았다.

곽상일 우리은행 WM사업단 상무도 이번 설문조사에서 미국 부동산 관련 리츠펀드를 추천했다. 양적완화 중단과 기준금리 인상 계획으로 증명되는 미국의 경기 회복에 따라 미국 부동산 투자 전략이 유효하다는 분석이다.

◆ “국내파는 강남 재건축 노려라”

전문가들은 국내 부동산을 단기~중기에 유지하고 장기적으로 축소하는 것이 바람직하다고 권고했다. 국내 투자 유망 지역으로는 서울 강남에서 재건축 가능성이 높은 곳을 추천했다.

이번 설문조사에서는 ‘수혜가 예상되는 부동산 및 지역’ 주관식 문항에 답변한 12명의 응답자 중 5명이 서울 강남 및 송파구의 재개발 아파트를 유망 투자처로 꼽았다. 이창목 NH투자증권 리서치센터장은 반포 한양아파트, 가락동 시영아파트 등 올해 분양이 예상되는 곳에 투자할 것을 추천했다.  

정부의 ‘부동산 3법’이 국회를 통과하면서 강남 재건축 지역이 수혜를 받을 것이라는 전망이 높다는 분석이다. 이번 법의 통과로 일부 지역을 제외하고는 분양가 상한제가 사실상 폐지되고 재건축 초과이익환수제가 유예된다. 또, 재건축 조합원의 소유주택 수만큼 주택을 공급하는 것도 허용된다.

왕십리 3구역, 북아현동, 옥수 13구역과 흑석 8구역 등 재개발 예정지역도 여전히 유망 투자처로 꼽힌다. 이 밖에도 강남 테헤란도 일대 상가와 서울 삼성동 코엑스와 잠실운동장 국제 교류 복합지구 인근도 개발 호재로 수혜가 예상됐다. 

뉴스핌의 설문조사 응답자들 중 ‘향후 부동산 경기 전망’ 문항에 답한 21명 중 9명은 국내 부동산 시장에서 매매 거래량이 줄어 가격 조정이 있을 것으로 예상했다. 6명은 부동산시장에 자금이 지속적으로 유입되면서 거래량 증가 등 긍정적 효과가 지속될 것으로 봤고, ‘기타’에 응답한 6명 중 3명은 주택시장이 보합세를 보일 것으로 내다봤다.

이명열 한화생명 FA추진팀장은 “정부의 정책 효과가 감소되는 만큼, 향후 지속적인 정책 발표에 따라 단기적 등락하는 상황이 반복될 것으로 예상된다”고 말했다.

김임규 현대증권 상품컨설팅센터장은 “정부 정책에 따른 반등이 있을 순 있겠지만, 국내 가계의 지나친 부동산 의존도를 감안한다면 장기적으로 부동산에서 금융상품으로 분산투자가 필요하다”고 강조했다.

[뉴스핌 Newspim] 김민정 기자 (mj72284@newspim.com)