[베이징= 뉴스핌 홍우리 특파원] 지수가 3800포인트를 돌파하는 등 증시가 활황장을 보이고 있는 와중에 중국 정부가 부동산 시장에 대해서도 강력한 부양조치 카드를 꺼내 들면서 투자처로 부동산과 주식 중 어떤 것을 선택해야 할지 중국인들의 고민이 깊어지고 있다.
중국 중앙은행과 주택도농건설부∙은행감독관리위원회∙재정부는 지난달 30일 각각 ‘개인 주택담보대출정책 문제에 관한 통지(통지)’를 발표했다. 2주택 구매 시 일시불로 납입해야 하는 개인 부담금 비율 종전의 70%에서 40%로 낮추고, 부동산 양도세(영업세) 부과 기준 연수 5년에서 2년으로 단축시킨다는 내용이 골자로, 부동산 거래를 활성화 시켜 경기 하강 압력을 막겠다는 뜻으로 풀이된다.
특히 개인 부담금 비율 40%는 2008년 글로벌 금융위기 당시의 수준으로, 예상을 뛰어 넘는 부양조치가 부동산 거래 수요 증가 및 2∙3선 도시의 부동산 재고 리스크도 해소에 효과를 낼 수 있을 것이란 분석이다.
국태군안(國泰君安)증권은 “2014의 9∙30 정책과 금리 인하 이후 부동산 판매량이 눈에 띄게 좋아졌다”며 “기대치를 뛰어넘는 이번 조치 역시 부동산 판매량의 빠른 개선을 촉진할 것”이라고 전망했다.
국태군안은 또 “중장기 수요를 근거로 추산할 때, 개선목적 수요가 전체 부동산 수요의 약 40%를 차지하고 따라서 이번 조치의 영향 범위가 상당히 넓을 것”이라며 “영업세 인하로 2주택 거래 비용을 절감할 수 있게 된 것도 중고주택 수요에 어느 정도 영향을 미칠 것”이라고 덧붙였다.
중국 국책 투자은행인 중국국제금융공사(CICC)는 이번 조치가 부동산 판매량을 5% 늘릴 수 있을 것으로 내다봤으며, 또 다른 전문가들은 향후 2주택 담보대출 금리가 기준 금리 수준으로 낮아지면 명목 집 값이 약 5% 하락한 것과 같은 효과를 낼 것이고, 공적금 대출을 통한 첫 번째 주택 마련시의 초기 납입 개인 부담금 비율이 인하됨으로써 5-10%로의 신규 수요가 생길 것으로 전망했다.
아울러 영업세 감면 또한 중고주택 거래에 영향을 미치면서 부동산 가격이 5-6% 하락하는 효과를 낼 것이라는 분석이다.
◆ 부동산 VS 주식, 부동산경기 온도차 커 지역별로 따져야
중국 정부의 부동산 부양 조치로 부동산 구매 부담이 줄어들면서 거주환경 개선 목적의 부동산 거래 수요가 늘어날 것이라는 기대감이 커지고 있으나 투자 자금은 오히려 투자처 찾기에 고심하는 눈치다.
중국 A주가 오랜만의 불마켓을 연출하며 증시로 유입되는 자금이 급증하고 있는 가운데 부동산 부양 조치가 등장하면서 주식과 부동산 중 어디에 투자해야 할지 투자자들이 갈팡질팡 하고 있는 것.
한 통계에 따르면, 3월 16-31일까지의 12 거래일 중 상하이증시와 선전증시의 거래 총액이 1조 위안을 넘긴 거래일 수는 10일, 1일 최고 거래액은 1조4000억 위안으로 집계 됐다. 이와 함께 중국증권등기결산회사의 최신 데이터에서는 3월 23-27일 1주간 약 166만8000 개의 증권계좌가 신규 개설, 최대 기록을 경신한 것으로 나타났다.
그렇다면 부동산과 증시 중 더 큰 수익을 올릴 수 있는 투자처는 무엇일까?
이에 관해 시장조사기관 윈드(WIND, 萬得)는 지역 별 부동산 수급 현황을 고려해야 한다고 조언한다.
시나(新浪) 재경은 윈드를 인용한 보도에서 중국 부동산 시장의 황금시대는 끝이 나고 지금은 ‘화이트 골드’ 시대라며 지역 별로 분화되고 있다는 점을 그 특징으로 지적했다. 대표적 부동산 업체들의 토지 선정 지역에도 차이가 나타나고 있다는 점이 이 같은 관점을 뒷받침 한다.
실제로 화룬(華潤)과 위안양(遠洋)∙바오리(保利)∙헝다(恒大)∙뤼디(綠地) 부동산 개발업체들은 아직까지 1선 도시에 중점을 두고 있는 것으로 나타났다. 지난 3월 25일 기준, 최다 판매액을 기록한 20대 부동산 업체의 1달간 토지 거래액은 111억5000만 위안이었으며, 이 중 1∙2선 도시 토지가 전체의 92.5%를 차지하는 것으로 집계됐다. 특히 1선 도시의 비율은 62.5%로 사상 최대치를 기록했다.
부동산 개발업체들이 1∙2선 도시를 선호하는 데는 자원요소가 집중되어 있고 공급량 부족 문제가 아직 해결되지 않은 것이 이유로 꼽히며, 특히 베이징∙상하이∙광저우∙선전과 샤먼(廈門) 등 2선 도시의 부동산 가격이 정책 호재에 따라 반등할 것이라는 전망도 이유 중 하나다.
따라서 일각에서는 부동산 시장의 회복조짐이 나타나고 있는 가운데 서두르지 않으면 부동산 구매 최적의 시기를 놓칠 수 있다는 목소리도 나오고 있다.
반면, 3∙4선 도시의 경우 공급 과잉 현상이 심각해 부동산 재고가 많은 데다가 투자 수요도 적어 부동산 가격 반등을 기대하기 어렵다. 새로운 부동산 부양조치 역시 재고 소화가 최대 목표지만, 외부 인구 유입을 포함한 인구 규모도 적어 이번 조치가 3∙4선 도시 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이란 분석이다.
이와 함께 장기적으로 봤을 때 부동산 시장 견인을 위한 후속 조치가 나올 가능성도 배제할 수 없어 3∙4선 도시 부동산의 투자 가치는 높지 않아 보인다.
◆ 부동산 VS 주식, 투자 목적 부동산 구입은 신중해야
지역별 부동산 현황과 함께 부동산을 구매하는 목적에 따라서도 희비가 엇갈릴 수 있다. 전문가들은 거주목적의 부동산 매입을 위해서는 좋은 때이지만 투자목적의 부동산 매입은 신중해야 한다고 조언한다.
CICC는 먼저 인구 출생이 부동산 소비에 영향을 미치기까지는 약 24년간의 시간차가 존재하는데, 현재 중국 인구 출생 데이터와 미래 인구 구조를 고려할 때 향후 부동산 구입에 있어 거주목적의 실수요 점차 감소하고 개선목적 수요가 대부분을 차지할 것으로 전망했다.
그러면서 개선수요를 보면 이번에 나온 부동산 부양조치가 단기적으로는 부동산 거래를 촉진시키고 일부 도시의 부동산 재고 문제를 해소하는데 유리하겠지만, 인구구조와 전체 부동산 보유량∙주민자산배분 등을 고려할 때 부동산 시장의 황금기는 지나갔고, 정부 부양조치가 부동산 개발 및 투자에 미치는 영향은 지켜봐야 할 문제라고 지적했다.
즉, 직접 살기 위한 목적에서라면 주식 투자보다 부동산 구입에 서둘러야겠지만 투자 목적에서라면 신중해야 한다는 설명이다.
◆ 부동산 VS주식, ‘승자’는 주식
투자처를 결정할 때는 여러 가지 요소가 고려되겠으나 투자 수익률만을 놓고 본다면 주식을 사는 것이 부동산을 사는 것보다 유리할 것이라는 게 전문가들의 의견이다.
해통증권(海通證券)은 “인구구조가 달라지고 있는 상황에서 부동산 수요 감소는 장기적 추세이고, 자산배분의 중심이 부동산에서 금융자산으로 이동하는 추세 또한 달라지지 않을 것”이라며 “부동산 시대는 끝이 나고 금융자산이 ‘왕’인 시대가 도래했다”고 설명했다.
민생증권(民生證券) 역시 “부동산 매매는 투자 목적에서 소비목적으로 바뀔 것이고, 순수한 투자 목적에서 바라볼 때 부동산으로 부를 창출할 수 있는 시대는 끝이 났다”며 “앞으로는 주식으로 돈을 버는 시대가 될 것”이라고 전망했다.
한편, 일대일로(一帶一路)와 국유기업 개혁·'중국제조 2025' 액션플랜·'인터넷 플러스'와 같은 굵직한 정책성 재료들이 잇따라 등장하고, 중국 정부의 증시 띄우기 노력에 힘입어 상하이종합지수가 3800포인트를 돌파하는 등 중국 A주가 상승랠리를 이어가고 있는 가운데, 다수 투자전문기관은 부동산 테마주에 주목할 것을 조언한다.
먼저 CICC는 "지금은 부동산주 매입의 최적기"라며 "2015년 정책 호재에 힘입어 부동산 업체의 실적 상승이 예상되고, 평가치가 약 20% 오를 수 있는 공간이 있다"고 전망했고, 도이체방크와 국태군안 또한 지금이야말로 중국 부동산주를 매입해야 할 시기라며 대형 부동산 업체의 주가 반등 기회를 포착해야 한다고 제안했다. 아울러 국신증권(國信證券) 역시 "업종별 상승주기를 고려할 때 은행주와 부동산주·시멘트·석탄 등 앞서 하락폭이 컸던 업종을 추천한다"고 밝혔다.
유망 종목으로는 완커(萬科, 000002.SZ) ▲화룬부동산(華潤置地, 01109.HK) ▲자오상부동산(招商地產, 000024.SZ) ▲바오리부동산(保利地產,600048.SH) ▲화샤씽푸(華夏幸福, 600340.SH) ▲톈젠그룹(天健集團, 000090.SZ) 등이 꼽혔다.
[뉴스핌 Newspim] 홍우리 기자 (hongwoori@newspim.com)
