[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 문재인 대통령이 청년·신혼부부 등 생애최초 주택 구입자의 주택마련 부담을 낮추려면 '대출규제 완화'가 가장 시급하다는 주장이 잇따른다. 시간이 오래 걸리는 주택공급보다 대출규제 완화가 실수요자에게 훨씬 즉각적인 효과를 준다는 점에서다.

5일 청와대에 따르면 문 대통령은 전날 김현미 국토부 장관에게 주택시장 동향을 보고받은 뒤 청년·신혼부부 등 생애 최초 구입자의 세금 부담을 낮추고 공급을 확대할 방안을 검토하라고 지시했다.

이에 대해 부동산 전문가들은 "실수요자에게 당장 필요한 것은 대출규제 완화"라며 "취득세 인하나 3기 신도시 주택공급 확대는 그 다음 문제"라고 입을 모았다.

◆ "대출 한도부터 늘려야…취득세 인하는 비현실적"

전문가들은 실수요자들의 내집마련에 가장 큰 걸림돌은 6·17 부동산대책의 대출규제 강화라고 강조했다. 경기도 전역이 조정대상지역으로 묶여 주택 담보인정비율(LTV)이 50%로 줄어들었고, 실수요자들의 주택 마련비용도 더 높아져서다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "청년·신혼부부들의 내집 마련이 어려운 이유는 가진 돈이 적은데 대출이 너무 안 나오기 때문"이라며 "이들에게 LTV를 70% 이상으로 늘려주면 집 사는 데 본인 비용이 적게 들어 부담이 확 줄어든다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "이전에는 서울 집값이 비싸면 가진 돈에 맞춰 경기도로 갈 수 있었지만 이젠 경기도 집값도 비싸졌다"며 "게다가 경기도 대부분이 조정지역에 포함돼서 대출을 최대로 받아야 하는 수요자들은 집 사기 더 어려워졌다"고 말했다.

정부가 생애최초 주택구입자들의 부담을 줄이기 위해 취득세를 낮추는 것은 비현실적이라는 지적도 있다. 취득세율이 이미 정해져있고, 생애최초 구입자 중 일부 '금수저'(부유한 가정에서 태어난 사람)도 포함되기 때문이다.

홍춘욱 숭실대학교 금융경제학과 겸임교수는 "취득세는 주택 취득가액에 따라 구간별 세율이 매겨져 있어서 특정 계층을 위해 인위적으로 낮추기 어렵다"며 "정부가 보유세, 종부세를 강화하는 현 기조에서는 생애최초 구입자 전부에게 예외를 적용하기 힘들 것"이라고 말했다. 

이 연구원은 "현재 주택 취득세율은 1~3%로 주택 외 다른 부동산(4%)에 비해 이미 낮다"며 "정부가 취득세를 낮춰줘도 몇백만원 줄어드는 정도이기 때문에 생애최초 구입자에게 큰 도움이 안 된다"고 말했다.

이어 "공시가격과 공정시장가액 비율이 오름에 따라 취득세도 매년 따라 오르고 있다"며 "결국 취득세율 인하 효과는 반감될 것"이라고 덧붙였다.

◆ "청약당첨 비율 높일 수도…1주택자 희생 불가피"

또한 문 대통령 지시대로 주택공급을 단기에 확 늘리는 것은 사실상 불가능하다는 지적이 많았다. 지금까지 정부가 발표한 3기 신도시 등 주택공급 방안을 현실화하는 데도 적지 않은 시간과 비용이 든다.

게다가 서울 도심에 주택공급을 위해 확보할 수 있는 추가 유휴부지도 사실상 없다는 게 국토부 분석이다. 박원순 서울시장이 서울 내 그린벨트 해제를 완강히 반대하고 있기 때문. 박 시장은 그린벨트 뿐만 아니라 공원부지도 다른 용도로 개발할 생각이 없다고 여러 차례 강조했다.

결국 차선책은 현재 계획한 주택공급량에서 생애최초 구입자들의 청약당첨 비중을 늘리는 것이다. 하지만 이 경우 1주택자인 실수요층의 희생이 뒤따른다는 지적도 있다.

이 연구원은 "생애최초 구입자들의 주택공급을 단기에 늘리려면 이들을 위한 특별공급을 늘리고 다른 계층 물량을 줄여야 한다"며 "아이가 있어서 집 평수를 넓혀 이사하려는 1주택자 부부는 똑같은 실수요자면서도 역차별을 당할 수 있다"고 말했다.

홍 교수는 "생애최초 주택구입자의 당첨 비율을 올리려면 청약가점제를 '추첨제'와 혼합 적용하는 방법도 있다"며 "현재 대형 평수가 추첨제로 진행되는데 작은 평수도 비슷하게 추첨제를 넣는 것"이라고 말했다.

◆ "서울 정비사업 규제완화…지자체 유휴부지 활용"

서울 내 공급을 늘리려면 결국 정비사업 규제완화가 필수라는 주장도 나왔다. 정부가 지금처럼 재건축 안전진단 강화, 재건축 분담금 징수와 같은 규제를 유지하면 공급부족에 대한 우려만 자극한다는 것.

김 소장은 "서울에 주택공급할 방법은 현실적으로 정비사업밖에 없다"며 "정비사업 규제를 풀어주고, 주택이 매년 몇만가구씩 꾸준하게 공급된다는 확신을 심어줘야 수요자들이 불안감 때문에 집을 사는 행위를 멈출 것"이라고 말했다.

또한 공기업, 지방자치단체의 유휴부지를 활용해 주택공급 부지를 확보할 수 있다는 의견도 있었다.

홍 교수는 "KT, 우체국을 비롯한 공공기관이 도심에 보유한 유휴 설비를 임대용 주택으로 적극 개발하도록 법 규제를 완화하는 방법이 있다"며 "지자체는 취득세와 같은 부동산 관련 세원이 대부분이라서 가용 자금도 많다"고 말했다.

문 대통령이 정책적 우선순위를 두는 '종부세 강화'에 대해서는 일부 회의적인 반응도 있었다. 문 대통령은 종합부동산세법 개정안을 21대 국회의 최우선 입법과제로 검토해달라고 참모들에게 지시했다. 

하지만 서울 부동산시장에는 보유세 증가를 감당할 수 있는 사람이 대다수인 만큼 종부세 강화에 따른 집값 안정 효과가 적다는 분석이다.

김 소장은 "(종부세를 비롯한) 보유세를 낼 여유가 없는 사람은 이미 인천, 경기도로 이동했다"며 "지금 서울에 남아있는 사람은 보유세를 감당할 수 있는 사람들"이라고 말했다.

이어 "이들은 대부분 1주택자고 (서울 집값이 너무 올라서) 집을 팔아도 서울 내 다른 지역에 갈 수도 없다"며 "결국 집을 파는 게 아니라 보유세를 내서라도 현재 집에 계속 머물려 할 것"이라고 덧붙였다.

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