[다주택자 세금폭탄 피하기] ⑤ 양도세 아끼려면 이것부터 팔아라

기사입력 : 2020년09월06일 06:31

최종수정 : 2020년09월18일 08:02

양도세 줄이려면? 비조정지역·양도세 중과배제 주택부터 팔아야
입주권은 양도세 중과 안 돼…"임대주택도 주택 수 포함시켜야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 소득세율을 최고 45%로 상향하는 내용의 '2020년 세법개정안'이 국회를 통과하자 다주택자들의 시름이 깊어졌다.

내년부터 주택 양도세율이 최고 82.5%까지 오로는 만큼 집을 팔겠다면 더욱 신중히 결정해야 한다. 입주권이나 주택이 많은 다주택자가 양도세를 아끼려면 어느 것부터 팔아야 할까.

◆ 양도세 줄이려면? 비조정지역·양도세 중과배제 주택부터 팔아야

6일 부동산업계에 따르면 내년 6월부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과세율은 10%포인트(p)씩 오른다. 기존에는 조정지역 내 2주택자, 3주택자의 양도세율은 기본세율(6~42%)에 10%p, 20%p가 더해졌다. 하지만 내년 6월 1일부터는 중과세율이 각각 20%p, 30%p로 커진다.

[자료=기재부]

예컨대 조정지역 3주택 이상자가 소득세 최고세율 45%에 걸리고 양도세율 30%p를 중과받으면 세율은 75%가 된다. 여기에 지방세 10%인 7.5%까지 더하면 세율은 최고 82.5%로 오른다. 집을 판 차액이 11억원이어도 세금을 다 떼면 2억원도 안 남는다는 뜻이다.

즉 다주택자가 양도세 중과를 피하려면 '비조정지역 주택'이나 '양도세 중과배제 주택'부터 팔아야 한다. 양도세 중과를 안 받는 집부터 팔아서 보유주택 수를 1채 혹은 2채로 줄여야 나중에 조정지역 집을 팔 때 '1가구 1주택 비과세' 또는 '일시적 2주택 비과세'를 받을 수 있기 때문이다.

소득세법 시행령 제167조의 3, 제167조의 10을 보면 양도세 중과가 면제되는 주택 목록이 나온다. 자신의 주택이 여기 해당하는지 잘 확인해서 매도 순서를 정할 필요가 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.03 sungsoo@newspim.com

우선 1가구 3주택자가 양도세 중과를 안 받는 경우는 ▲지방저가주택(기준시가 3억원 이하인 지방 주택) ▲장기 임대주택(임대개시일 당시 기준시가 수도권 6억원, 지방 3억원 이하) ▲조세특례제한법(조특법) 감면대상 주택(장기임대주택, 미분양주택 등) ▲장기사원용 주택(종업원에게 10년 이상 무상 제공) ▲문화재 주택 ▲상속주택(상속일로부터 5년이 지나지 않은 주택) ▲저당권 등 취득주택(3년 이내 양도) ▲장기 가정어린이집(5년 이상 가정어린이집으로 사용) ▲일반주택(1가구가 위 경우 '제외'하고 주택 1채만 소유한 경우) ▲조정대상지역 지정 이전 계약주택(매매계약을 맺고 계약금을 준 사실을 서류로 확인 가능) ▲10년 이상 보유주택(2020년 6월 30일까지 팔 경우)을 팔 때다.

1가구 2주택자가 양도세 중과가 배제되는 경우는 ▲지방저가주택(양도당시 기준시가 3억원 이하) ▲3주택 중과배제주택(3주택 중과배제에 해당하는 주택은 2주택도 중과배제) ▲근무형편 등으로 양도 ▲혼인합가주택 ▲동거봉양 합가주택 ▲소송주택 ▲일시적 2주택자의 종전주택 ▲저가주택(양도당시 기준시가 1억원 이하) ▲일반주택(위 경우 제외하고 1개 주택만 소유한 경우)을 매도할 때다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.03 sungsoo@newspim.com

또한 양도차익이 가장 큰 집은 '1가구 1주택 비과세' 또는 '일시적 2주택 비과세'를 받아서 양도세를 줄일 수 있다. '1가구 1주택 비과세'란 집을 팔 때 1가구가 실거래가 9억원 이하 1주택을 2년 이상 보유한 경우 양도세 비과세를 받을 수 있는 제도다. 매입 시점에 따라 거주 요건도 추가된다. 실거래가 9억원이 넘는 주택은 전체 양도차익 중 9억원을 넘는 액수만 과세 대상이다.

또한 일시적 2주택 비과세는 ▲첫번째 집을 사고 1년 이상 지난 후 두번째 집을 사고 ▲첫번째 집을 2년 이상 보유하며 ▲두번째 집을 사고 2년 내 첫번째 집을 매도한다는 3가지 요건을 갖추면 양도세 비과세 혜택을 받는 제도다. 9·13 부동산대책 이전에 계약서를 쓰고 계약금을 낸 수요자라면 첫번째 집을 2년이 아니라 3년 내 팔면 된다.

◆ 입주권은 양도세 중과 안 돼…"임대주택도 주택 수 포함시켜야"

만약 조정지역에 조합원 입주권과 주택을 모두 가진 소유자가 절세를 하려면 어떤 순서로 집을 팔아야 할까? 정답은 조합원 입주권을 먼저 팔고 주택을 나중에 파는 것이다. 조합원 입주권은 다른 주택을 팔 때 주택 수에 포함시킨다. 그래서 소유자가 조정지역 주택을 팔 때 조합원 입주권을 갖고 있으면 2주택자로 간주해 양도세가 10%p 중과된다.(내년 6월부터는 20%p 중과)

하지만 다주택자가 조정지역에 있는 입주권 자체를 팔 때는 양도세 중과가 아닌 일반세율이 적용된다. 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 '권리'일 뿐 주택이라는 '실물'이 아니기 때문이다.

즉 조정지역 조합원 입주권을 먼저 팔고 1주택자가 된 상태에서 비과세 요건(2년 이상 보유 또는 거주)을 갖추면 양도세 비과세를 받을 수 있다. 만약 2017년 8월 3일 이후 조정지역에 있는 집을 산 경우면 2년 보유와 함께 2년 거주도 해야 한다. 비과세 요건을 못 갖췄으면 양도세 일반세율을 적용받게 된다.

이번에는 주택과 장기임대주택이 혼합된 경우다. 만약 조정지역에 주택 2채와 장기임대주택 2채로 총 4채를 갖고 있을 경우, 양도세를 줄이려면 어떤 순서로 집을 팔아야 할까? 이 때 임대주택은 임대개시일 당시 기준시가 기준 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 기준을 충족한 경우로 가정한다.

정답은 임대주택 2채를 먼저 판 다음 주택 2채를 비과세 요건을 채워서 파는 것이다. 임대주택 2채가 주택 수에 안 들어간다고 생각하고 양도세 신고할 때 2주택자에게 적용하는 중과세 10%p만 포함시키면 안 된다. 양도세를 계산할 때는 임대주택도 주택 수에 포함하기 때문이다.

다만 위에 적은 기준시가 요건을 충족한 임대주택은 양도세 중과배제 주택이기 때문에 임대주택 2채가 일반세율을 적용받는다는 점이 다르다. 임대주택이 아닌 보통주택을 먼저 팔면 4주택자라서 중과세율 20%p를 적용받는 반면 임대주택을 팔 때는 중과가 안 된다는 것. 물론 임대 의무기간을 다 채운 다음 팔아야 일반세율을 받을 수 있다.

소유자가 임대주택 2채를 다 팔고 보통주택 중 한 채를 팔면 그 때는 2주택자기 때문에 중과세율 10%p만 적용받는다. 마지막으로 남은 보통주택 1채까지 팔면 일반세율이 붙으며, 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추면 비과세도 가능하다.

전문가들은 양도세 중과세를 계산할 때 임대주택도 주택 수에 포함한다는 점을 기억해야 한다고 강조했다.

이승현 진진세무회계 대표 회계사는 "가끔 세무사 중에도 양도세를 계산할 때 임대주택을 주택 수에서 제외해버려서 낭패를 보는 경우가 있다"며 "임대주택을 주택 수에서 제외해버려서 양도세 중과세를 잘못 신고할 경우, 나중에 세무서에서 중과세 20%에 가산세까지 부과한다는 점을 유의해야 한다"고 말했다.

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광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00

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중국 전기차 주행거리 두배 증가 배터리 개발 [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 중국이 에너지 밀도를 두 배 증가시킬 수 있는 전고체 배터리를 개발해 낸 것으로 나타났다. 중국 칭화(淸華)대학 화학공학과의 연구팀은 '음이온이 풍부한 용매화 구조 설계'를 개발해 냈으며, 이를 기반으로 불소 함유 폴리에테르 전해질을 성공적으로 만들어냈다고 중국 관찰자망이 30일 전했다. 해당 연구 성과는 논문 형식으로 국제 학술지인 네이처에 등재되었다. 연구진이 만들어낸 폴리에테르 전해질은 고체이며, 연구팀은 해당 전해질을 사용하여 전고체 배터리를 제작했다. 제작된 전고체 배터리는 604Wh/kg의 에너지 밀도를 기록했다. 이는 현재 리튬 이온 배터리의 에너지 밀도가 150~320Wh/kg인 점을 감안하면 에너지 밀도가 두 배 이상 높아진 것이다. 동일한 무게의 배터리이지만 해당 전해질을 사용한 전고체 배터리는 두 배 이상의 전력을 충전할 수 있는 셈이다. 이론적으로 전기차의 1회 충전 주행 거리가 두 배 증가할 수 있게 된다. 현재 500km가량을 주행할 수 있는 전기차가 1000km를 주행할 수 있게 된다. 해당 전고체 배터리는 안전성 테스트도 통과하였다. 못을 박아도 화재와 폭발이 일어나지 않았다. 또한 120도의 높은 온도의 박스 안에 6시간 동안 방치되었지만, 연소나 폭발이 일어나지 않았다. 또한 500회 이상 충방전을 거치면서도 에너지 저장 용량은 안정적으로 유지되었다. 연구진이 만들어낸 전고체 배터리가 상용화된다면 많은 분야에서 활용이 가능해진다. 전기차의 주행 거리는 두 배 증가하며, 드론의 비행 거리도 두 배 증가하게 된다. ESS(에너지저장장치) 역시 부피당 저장 용량을 크게 끌어올리게 되며 ESS 소형화가 가능해진다. 칭화대 연구진이 개발한 전고체 전해질의 도식도 [사진=네이처 캡처] ys1744@newspim.com 2025-09-30 10:35