집주인 vs 세입자 '싸움 권하는' 정부…임대차법 이후 문의 '3배 폭증'

기사입력 : 2020년09월09일 06:30

최종수정 : 2020년09월09일 17:45

법 시행 전 5% 넘게 올려도…만기 1개월 전이면 '번복 가능'
계약갱신요구권 안 쓰기로 해도 '번복 가능'…중도해지도 가능
집주인 실거주 허위?…민법상 책임 있지만 주임법상 책임 없다

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 임대차 2법(전월세상한제, 계약갱신청구권제)이 실시된 후로 집주인과 세입자의 상담문의가 큰 폭 증가하고 있다. 정부가 최근 발표한 '주택임대차보호법 해설집'에도 집주인과 세입자의 분쟁을 유발할 수 있는 조항이 많아 향후 잡음이 더 커질 것으로 보인다.

9일 서울시에 따르면 주택임대차법 개정안이 시행된 7월 31일 이후 8월 31일까지 한 달간 서울시 전월세보증금지원센터가 접수한 임대차 관련 상담 건수는 5620건으로, 전년 동기(2218건)의 약 2.5배로 늘었다. 항목별로 보면 ▲임대차 상담 5090건 ▲분쟁조정 408건 ▲법률상담 122건이다.

서울시 관계자는 "임대차 2법이 시행된 이후로 집주인과 세입자가 궁금한 점이 있어 센터에 상담을 요청하는 경우가 크게 늘어났다"며 "임대차 상담 비중이 90%로 높고 분쟁조정과 법률상담은 크게 늘지 않았다"고 말했다.

특히 국토교통부와 법무부가 지난달 31일 발표한 '주택임대차보호법 해설집'에는 집주인과 세입자 간 분쟁을 야기할 수 있는 조항들이 많다. 계약갱신청구권을 소급 적용해서 세입자가 기존에 집주인과 맺은 계약을 번복할 수 있는 내용이 다수 포함돼 있어서다.

편의상 해당 조항에서 '임대인'은 '집주인'으로, '임차인'은 '세입자'로 바꿨다.

◆ 법 시행 전 5% 넘게 올려도…만기 1개월 전이면 '번복 가능'

주택임대차보호법 해설집에는 ▲갱신요구(1~13번) ▲갱신거절(1~6번) ▲임대료 상한(1~4번) ▲전월세 전환(1~3번) ▲기타사항(1~3번)의 각 항목별로 FAQ(자주 묻는 질문)과 그에 대한 답이 있다.

우선 임대료 상한의 FAQ 4번을 보자. 임대차 2법 시행 전 세입자가 전세금이나 임대료를 5% 넘게 올려서 계약 연장하기로 집주인과 합의했을 경우, 세입자에게는 2가지 선택권이 있다.

하나는 현재 시점에서 계약갱신요구권을 행사해 임대료 인상률을 5% 내로 조정하는 것이다. 이 경우 전세보증금 또는 임대료 액수 자체가 달라지기 때문에 기존 계약서를 무효로 하고 새 계약서를 다시 써야 한다. 세입자가 계약갱신요구권을 행사하는 게 법적으로는 가능하지만, 실제로 이를 행사할 경우 집주인과 의견 충돌을 빚을 가능성이 높다.

또한 세입자는 계약갱신을 요구하려면 개정법 시행(2020년 7월 31일) 당시 임대차 기간이 '1개월 이상' 남아있어야 한다. 계약갱신청구권을 계약만기 1개월 전까지 행사해야 하기 때문이다. 이 때 '1개월 전까지'는 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시(밤 12시) 전까지를 말한다.

예컨대 계약만료일이 2020년 9월 30일인 경우 1개월 전인 2020년 8월 30일 0시(2020년 8월 29일 24시) 전까지 계약갱신을 청구해야 하는 것. 이 때까지 세입자가 집주인에게 계약갱신 의사를 전해야 한다. (갱신요구 관련 FAQ 1-1번)

세입자가 갖는 또다른 선택권이란 임대료를 5% 넘게 올리도록 합의한 연장계약을 그대로 유지한 다음, 이 계약이 끝나기 1개월 전 계약갱신요구권을 행사하는 것이다. 이 경우 임대료를 5% 미만으로 올려서 2년간 더 거주할 수 있다.

◆ 계약갱신요구권 안 쓰기로 해도 '번복 가능'…중도해지도 가능

집주인과 세입자가 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 사전에 약정했어도 세입자는 계약갱신요구권을 쓸 수 있다.(갱신요구 FAQ 8번)

계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 세입자의 법적 권리를 배제한다는 점에서 세입자에게 불리한 약정이기 때문이다. 주택임대차보호법 제10조(강행규정)는 "이 법에 위반된 약정(約定)으로서 세입자에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 적고 있다.

또한 세입자가 계약만기에 맞춰 나가기로 사전에 합의했어도 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.(갱신요구 FAQ 9번) 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지는 집주인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액)할 수 있다는 권리가 살아있다.

법 시행 전 집주인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 세입자에게 계약갱신을 거절한다고 통지했더라도, 세입자는 계약갱신요구를 행사할 수 있다.(갱신요구 FAQ 10번)

세입자는 계약갱신요구권을 행사했어도 무조건 거주 2년을 채울 필요가 없다. (갱신요구 FAQ 11번) 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만, 세입자는 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있는 것이다.

다만 이같은 해지 효력은 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생한다. 또한 세입자는 계약해지를 통보하더라도 계약이 끝나기 전이라면 3개월간 임대료를 내야 한다.

◆ 집주인 실거주 허위라면…민법상 책임 있지만 주임법상 책임 없다

하지만 세입자가 언제나 계약갱신청구권을 쓸 수 있는 건 아니다. 집주인 본인이나 가족이 들어와 살테니 세입자에게 전세계약 만기에 맞춰 방을 비워줄 것을 요구한다면 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다.

하지만 이를 악용함으로써 양측의 감정 싸움이 격화될 가능성이 크다. 세입자가 종전 계약의 임대료 인상률을 번복하고 5% 미만 증액을 요구할 경우 집주인이 세입자를 내보내려고 이 방법을 쓸 수도 있기 때문이다. 해설집은 이에 대해서 모호한 판단을 내리고 있다. 집주인이 민법상 책임은 있지만 주택임대차보호법상 책임은 없다는 해석이다.

갱신거절 FAQ 5번에 따르면 집주인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 허위로 판단될 경우, 해당 집주인은 주택임대차보호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 질 수 있다. 다만 제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항의 법정손해배상책임 대상은 아니다. 결국 양측이 소송해서 판사가 어떤 판결을 해주느냐에 달린 문제다.

또한 집주인이 불가피하게 집을 공실로 둘 수 밖에 없는 상황도 인정해주고 있다. 예컨대 ▲집주인이 입주하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우 ▲거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있다. (갱신거절 FAQ 5번)

전문가들은 향후 집주인과 세입자 간 잡음이 커질 가능성이 높다고 내다봤다. 정부의 해설집에 세입자에게 기존 임대차계약을 번복할 권리를 주는 규정이 많고 집주인의 공실책임 여부를 모호하게 적은 부분도 있어서다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "세입자와 집주인 간 싸움이 벌어져 분쟁조정위원회를 찾아간다 해도 분쟁조정위원회는 강제력이 없어서 무의미하다"며 "정부는 유권해석만 내놓고, 민간에서 발생 가능한 분란은 '민사'니까 당사자들끼리 자체적으로 해결하도록 한 것으로 보인다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com

사진

광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00

사진

중국 전기차 주행거리 두배 증가 배터리 개발 [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 중국이 에너지 밀도를 두 배 증가시킬 수 있는 전고체 배터리를 개발해 낸 것으로 나타났다. 중국 칭화(淸華)대학 화학공학과의 연구팀은 '음이온이 풍부한 용매화 구조 설계'를 개발해 냈으며, 이를 기반으로 불소 함유 폴리에테르 전해질을 성공적으로 만들어냈다고 중국 관찰자망이 30일 전했다. 해당 연구 성과는 논문 형식으로 국제 학술지인 네이처에 등재되었다. 연구진이 만들어낸 폴리에테르 전해질은 고체이며, 연구팀은 해당 전해질을 사용하여 전고체 배터리를 제작했다. 제작된 전고체 배터리는 604Wh/kg의 에너지 밀도를 기록했다. 이는 현재 리튬 이온 배터리의 에너지 밀도가 150~320Wh/kg인 점을 감안하면 에너지 밀도가 두 배 이상 높아진 것이다. 동일한 무게의 배터리이지만 해당 전해질을 사용한 전고체 배터리는 두 배 이상의 전력을 충전할 수 있는 셈이다. 이론적으로 전기차의 1회 충전 주행 거리가 두 배 증가할 수 있게 된다. 현재 500km가량을 주행할 수 있는 전기차가 1000km를 주행할 수 있게 된다. 해당 전고체 배터리는 안전성 테스트도 통과하였다. 못을 박아도 화재와 폭발이 일어나지 않았다. 또한 120도의 높은 온도의 박스 안에 6시간 동안 방치되었지만, 연소나 폭발이 일어나지 않았다. 또한 500회 이상 충방전을 거치면서도 에너지 저장 용량은 안정적으로 유지되었다. 연구진이 만들어낸 전고체 배터리가 상용화된다면 많은 분야에서 활용이 가능해진다. 전기차의 주행 거리는 두 배 증가하며, 드론의 비행 거리도 두 배 증가하게 된다. ESS(에너지저장장치) 역시 부피당 저장 용량을 크게 끌어올리게 되며 ESS 소형화가 가능해진다. 칭화대 연구진이 개발한 전고체 전해질의 도식도 [사진=네이처 캡처] ys1744@newspim.com 2025-09-30 10:35