집주인 vs 세입자 '싸움 권하는' 정부…임대차법 이후 문의 '3배 폭증'

기사입력 : 2020년09월09일 06:30

최종수정 : 2020년09월09일 17:45

법 시행 전 5% 넘게 올려도…만기 1개월 전이면 '번복 가능'
계약갱신요구권 안 쓰기로 해도 '번복 가능'…중도해지도 가능
집주인 실거주 허위?…민법상 책임 있지만 주임법상 책임 없다

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 임대차 2법(전월세상한제, 계약갱신청구권제)이 실시된 후로 집주인과 세입자의 상담문의가 큰 폭 증가하고 있다. 정부가 최근 발표한 '주택임대차보호법 해설집'에도 집주인과 세입자의 분쟁을 유발할 수 있는 조항이 많아 향후 잡음이 더 커질 것으로 보인다.

9일 서울시에 따르면 주택임대차법 개정안이 시행된 7월 31일 이후 8월 31일까지 한 달간 서울시 전월세보증금지원센터가 접수한 임대차 관련 상담 건수는 5620건으로, 전년 동기(2218건)의 약 2.5배로 늘었다. 항목별로 보면 ▲임대차 상담 5090건 ▲분쟁조정 408건 ▲법률상담 122건이다.

서울시 관계자는 "임대차 2법이 시행된 이후로 집주인과 세입자가 궁금한 점이 있어 센터에 상담을 요청하는 경우가 크게 늘어났다"며 "임대차 상담 비중이 90%로 높고 분쟁조정과 법률상담은 크게 늘지 않았다"고 말했다.

특히 국토교통부와 법무부가 지난달 31일 발표한 '주택임대차보호법 해설집'에는 집주인과 세입자 간 분쟁을 야기할 수 있는 조항들이 많다. 계약갱신청구권을 소급 적용해서 세입자가 기존에 집주인과 맺은 계약을 번복할 수 있는 내용이 다수 포함돼 있어서다.

편의상 해당 조항에서 '임대인'은 '집주인'으로, '임차인'은 '세입자'로 바꿨다.

◆ 법 시행 전 5% 넘게 올려도…만기 1개월 전이면 '번복 가능'

주택임대차보호법 해설집에는 ▲갱신요구(1~13번) ▲갱신거절(1~6번) ▲임대료 상한(1~4번) ▲전월세 전환(1~3번) ▲기타사항(1~3번)의 각 항목별로 FAQ(자주 묻는 질문)과 그에 대한 답이 있다.

우선 임대료 상한의 FAQ 4번을 보자. 임대차 2법 시행 전 세입자가 전세금이나 임대료를 5% 넘게 올려서 계약 연장하기로 집주인과 합의했을 경우, 세입자에게는 2가지 선택권이 있다.

하나는 현재 시점에서 계약갱신요구권을 행사해 임대료 인상률을 5% 내로 조정하는 것이다. 이 경우 전세보증금 또는 임대료 액수 자체가 달라지기 때문에 기존 계약서를 무효로 하고 새 계약서를 다시 써야 한다. 세입자가 계약갱신요구권을 행사하는 게 법적으로는 가능하지만, 실제로 이를 행사할 경우 집주인과 의견 충돌을 빚을 가능성이 높다.

또한 세입자는 계약갱신을 요구하려면 개정법 시행(2020년 7월 31일) 당시 임대차 기간이 '1개월 이상' 남아있어야 한다. 계약갱신청구권을 계약만기 1개월 전까지 행사해야 하기 때문이다. 이 때 '1개월 전까지'는 계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시(밤 12시) 전까지를 말한다.

예컨대 계약만료일이 2020년 9월 30일인 경우 1개월 전인 2020년 8월 30일 0시(2020년 8월 29일 24시) 전까지 계약갱신을 청구해야 하는 것. 이 때까지 세입자가 집주인에게 계약갱신 의사를 전해야 한다. (갱신요구 관련 FAQ 1-1번)

세입자가 갖는 또다른 선택권이란 임대료를 5% 넘게 올리도록 합의한 연장계약을 그대로 유지한 다음, 이 계약이 끝나기 1개월 전 계약갱신요구권을 행사하는 것이다. 이 경우 임대료를 5% 미만으로 올려서 2년간 더 거주할 수 있다.

◆ 계약갱신요구권 안 쓰기로 해도 '번복 가능'…중도해지도 가능

집주인과 세입자가 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 사전에 약정했어도 세입자는 계약갱신요구권을 쓸 수 있다.(갱신요구 FAQ 8번)

계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 세입자의 법적 권리를 배제한다는 점에서 세입자에게 불리한 약정이기 때문이다. 주택임대차보호법 제10조(강행규정)는 "이 법에 위반된 약정(約定)으로서 세입자에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 적고 있다.

또한 세입자가 계약만기에 맞춰 나가기로 사전에 합의했어도 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.(갱신요구 FAQ 9번) 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지는 집주인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액)할 수 있다는 권리가 살아있다.

법 시행 전 집주인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 세입자에게 계약갱신을 거절한다고 통지했더라도, 세입자는 계약갱신요구를 행사할 수 있다.(갱신요구 FAQ 10번)

세입자는 계약갱신요구권을 행사했어도 무조건 거주 2년을 채울 필요가 없다. (갱신요구 FAQ 11번) 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만, 세입자는 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있는 것이다.

다만 이같은 해지 효력은 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생한다. 또한 세입자는 계약해지를 통보하더라도 계약이 끝나기 전이라면 3개월간 임대료를 내야 한다.

◆ 집주인 실거주 허위라면…민법상 책임 있지만 주임법상 책임 없다

하지만 세입자가 언제나 계약갱신청구권을 쓸 수 있는 건 아니다. 집주인 본인이나 가족이 들어와 살테니 세입자에게 전세계약 만기에 맞춰 방을 비워줄 것을 요구한다면 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다.

하지만 이를 악용함으로써 양측의 감정 싸움이 격화될 가능성이 크다. 세입자가 종전 계약의 임대료 인상률을 번복하고 5% 미만 증액을 요구할 경우 집주인이 세입자를 내보내려고 이 방법을 쓸 수도 있기 때문이다. 해설집은 이에 대해서 모호한 판단을 내리고 있다. 집주인이 민법상 책임은 있지만 주택임대차보호법상 책임은 없다는 해석이다.

갱신거절 FAQ 5번에 따르면 집주인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이 허위로 판단될 경우, 해당 집주인은 주택임대차보호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 질 수 있다. 다만 제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항의 법정손해배상책임 대상은 아니다. 결국 양측이 소송해서 판사가 어떤 판결을 해주느냐에 달린 문제다.

또한 집주인이 불가피하게 집을 공실로 둘 수 밖에 없는 상황도 인정해주고 있다. 예컨대 ▲집주인이 입주하기 위해 주택수선이나 인테리어 공사를 하는 경우 ▲거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로 불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는 손해배상의 요건 중 위법성이 인정되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있다. (갱신거절 FAQ 5번)

전문가들은 향후 집주인과 세입자 간 잡음이 커질 가능성이 높다고 내다봤다. 정부의 해설집에 세입자에게 기존 임대차계약을 번복할 권리를 주는 규정이 많고 집주인의 공실책임 여부를 모호하게 적은 부분도 있어서다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "세입자와 집주인 간 싸움이 벌어져 분쟁조정위원회를 찾아간다 해도 분쟁조정위원회는 강제력이 없어서 무의미하다"며 "정부는 유권해석만 내놓고, 민간에서 발생 가능한 분란은 '민사'니까 당사자들끼리 자체적으로 해결하도록 한 것으로 보인다"고 말했다.

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한눈에 보는 트럼프 취임사...6대 키워드 [서울=뉴스핌] 이홍규 기자 = 도널드 트럼프 미국 대통령의 두 번째 취임 연설은 이념적인 수사가 가득했던 8년 전 2017년 당시와 다르게 낙관적인 어조 속에서 구체적인 정책 방향성을 제시하는 데 초점이 맞춰졌다. 요지는 전 정권에서 약화한 미국의 외교와 경제 영향력을 되찾겠다는 것이다. 트럼프 대통령은 '미국의 부활'을 알리면서 관세 정책과 경제·에너지 정책, 불법 이민자 정책, 영토 확장, 다양성 정책 재검토 등을 강조한 취임 연설을 했다. 다음은 30분간의 취임 연설에서 언급한 핵심 내용을 정리한 것이다. 도널드 트럼프 미국 대통령이 두 번째 임기 취임 첫날 캐피탈 원 아레나에서 열린 퍼레이드에서 행정명령에 서명하고 있다. [사진=로이터 뉴스핌] 1. 미국의 부활 트럼프 대통령은 "미국의 황금시대가 지금 시작된다"라고 연설을 시작했다. 이어"오늘부터 우리나라는 번영하고 세계의 존경을 다시 받게 될 것"이라고 했다. 또 "우리는 지금 국가적 성공의 흥미진진한 새로운 시대의 시작점에 있다"며 "미국은 전례 없는 기회를 잡을 수 있는 순간을 맞이했다"고 했다. 2. 관세 정책 트럼프 대통령은 관세 정책에 대해 "다른 나라를 윤택하게 하기 위해 미국민에게 과세하는 것이 아니라 국민을 윤택하게 하기 위해 관세를 부과한다"고 말했다. 또 "관세를 징수할 '대외수입청'을 설립하겠다"며 "외국으로부터 막대한 금액이 우리 국고로 흘러와 조만간 아메리칸드림은 전에 없던 방식으로 다시 살아나 번창할 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 또 "미국 경제는 부드럽고 한심하게 약한 무역 협정을 통해 우리 스스로에게 세금을 부과하면서 세계에 성장과 번영을 제공해왔다"며 "이제 이를 바꿀 때다. 우리는 우리와의 무역으로 이익을 얻는 이들에게 비용을 부과하기 시작할 것이며 그들은 기여하기 시작할 것"이라고 덧붙였다. 3. 경제·에너지 정책 트럼프 대통령은 "우리는 시추를 계속할 것"이라며 "미국은 다시 제조업 국가가 될 것"이라고 했다. 또 "우리는 지구상에서 가장 많은 석유와 가스를 보유하고 있다"며 "그것을 사용해 [에너지] 가격을 낮추고 전략비축유를 다시 최대로 채우며 미국 에너지를 전 세계로 수출할 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 이어 "우리는 그린뉴딜을 끝낼 것이며 전기차 의무화 정책을 철회해 우리의 자동차 산업을 구하고 위대한 미국 자동차 노동자들에게 했던 나의 신성한 약속을 지킬 것"이라고 했다. 4. 불법 이민자 정책 트럼프 대통령은 자신의 불법 이민자 정책에 대해 "미국의 완전한 복원을 시작하고 상식의 형멱을 이룰 것"이라고 운을 뗀 뒤 "남부 국경에 국가비상사태를 선포할 것"이라며 "모든 불법 입국은 즉시 중단될 것"이라고 강조했다. 이어 "수백만명의 범죄자 외국인이 그들이 온 곳으로 돌려보내지는 과정을 시작할 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 "멕시코 체류 정책(Remain in Mexico policy)을 재개할 것"이라고 했다. 이어 "잡았다가 풀어주기(catch and release) 관행을 종료할 것"이라며 "우리나라를 침범하는 재앙적인 침략을 저지하기 위해 남부 국경에 군대를 파견할 것"이라고 했다. 5. 영토 확장 트럼프 대통령은 파나마 운하와 관련해 "미국 선박들은 심각하게 과도한 요금을 부과받고 있고 미국 해군을 포함해 공정하게 대우받지 못하고 있다"고 강조했다. 그러면서 "중국이 파나마 운하를 운영하고 있다"며 "우리는 그것을 중국에 준 것이 아니라 파나마에 준 것이며 이제 그것을 되찾을 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 멕시코만에 대해서는 "아메리카만(Gulf of America)"으로 변경하겠다고 했다. 또 화성 탐사에 대해서는 "미국 우주비행사들을 화성에 보내 성조기를 꽂게 할 것"이라고 했다. 6. 다양성 정책 재검토 트럼프 대통령은 다양성 정책에 대해 "오늘부로 미국 정부의 공식 정책은 남성과 여성 두 가지 성별만을 인정하는 것으로 정해질 것"이라며 "연방정부는 더 이상 젠더 이데올로기를 장려하지 않을 것"이라고 했다. 트럼프 대통령은 또 "연방 기관들은 여권과 비자와 같은 정부 신분증에서 개인을 생물학적 성별로 분류할 것"이라며 "교도소, 이민자 쉼터, 성폭행 피해자 지원 센터와 같은 시설들은 생물학적 성별에 따라 구분될 것"이라고 덧붙였다. bernard0202@newspim.com 2025-01-21 10:13

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中 인공태양, 세계 최초 1억도 1000초 운행 [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 중국이 개발 중인 인공 태양이 세계 최초로 1000초 운행에 성공했다. 중국과학원 산하 허페이(合肥) 물질과학연구원은 초전도 토카막 핵융합 실험장치인 '이스트(EAST·Experimental Advanced Superconducting Tokamak)'가 20일 수행한 실험에서 1억 도 이상의 플라즈마를 1066초 이상 안정적으로 유지하는 데 성공했다고 중국 관영 신화사가 21일 전했다. 1억 도의 플라즈마를 안정적으로 1000초 이상 운행하기는 이번이 세계 최초라고 신화사는 의미를 부여했다. 연구진은 2012년에 플라즈마의 30초 운행에 성공했고, 2016년에 60초를 달성했으며, 2017년에는 101초를, 2023년에 403초 운영을 성공시켰다. 중국과학원의 연구진은 "핵융합 장치가 최소 수천 초 동안 안정적으로 운영되어야만 플라즈마의 자가 순환을 실현할 수 있으며, 핵융합 발전소가 영구적으로 발전할 수 있다"며 "이번 실험의 성공으로 인공 태양이 기초 과학의 영역에서 벗어나 현실화의 영역으로 접어들게 됐다"고 평가했다. 중국의 EAST 프로젝트는 초고온, 초저온, 초고진공, 초강력 자기장, 초대전류 등 200여 개 핵심 기술과 2000여 개의 특허를 보유하고 있다. 2006년 EAST 장치가 완공된 후 21차례의 물리 실험이 진행됐고, 플라즈마 작동 횟수는 15만 회를 넘어섰다. 연구진은 "EAST를 통해 국제 협력을 확대하고, 미래 핵융합 에너지 상용화를 앞당길 수 있기를 희망한다"고 말했다. 핵융합 발전은 지구상에 무궁무진하게 존재하는 수소를 원료로 하며, 방사능과 이산화탄소 배출에 대한 우려가 없어서 '꿈의 에너지'로 불린다. 태양의 에너지 생성 과정을 재현하기 때문에 '인공 태양'이라고도 불린다. 상용화까지는 20여 년이 소요될 것으로 예상된다. 중국과학원 산하 허페이(合肥) 물질과학연구원은 초전도 토카막 핵융합 실험장치인 '이스트(EAST)'가 20일 수행한 실험에서 1억도 이상의 플라즈마를 1066초 이상 유지하는 데 성공했다. 중국의 이스트 장치 모습. [신화사=뉴스핌 특약] 조용성 특파원 = 2025.01.21 ys1744@newspim.com 중국과학원 산하 허페이(合肥) 물질과학연구원은 초전도 토카막 핵융합 실험장치인 '이스트(EAST)'가 20일 수행한 실험에서 1억도 이상의 플라즈마를 1066초 이상 유지하는 데 성공했다. 실험에 성공하자 연구진들이 기뻐하고 있다. [신화사=뉴스핌 특약] 조용성 특파원 = 2025.01.21 ys1744@newspim.com ys1744@newspim.com 2025-01-21 10:22