[서울=뉴스핌] 김진호 기자 = 이르면 다음달 발표되는 정부의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 확대 방안을 두고 국민들의 관심이 뜨겁다. 차주의 상환능력을 현미경 심사하는 DSR은 '대출규제 끝판왕'으로 불리는데 정부는 이를 더 조일지를 검토중이다. 

시장에서 유력하게 거론되는 DSR 규제 확대 방안은 ▲DSR 적용 대상 지역 확대 ▲DSR 관리기준 하향(40%→30%) ▲DSR 적용 주택가격 인하(9억원→6억원) 등 세 가지다.

정부는 서민·소상공인 등에 어려움이 없도록 '핀셋 규제'를 내놓겠다는 입장이지만 세 가지 시나리오 모두 시장에 미칠 영향은 상당할 것으로 분석된다.

◆ DSR 적용 대상 지역 확대시=현재로서는 가장 실현 가능성이 높은 시나리오다. 투기지역·투기과열지구에 한정된 DSR 규제로, 최근 조정대상 지역 등으로 투기가 확산하는 '풍선효과'가 생기는 것을 차단할 수 있다는 점에서다. DSR 적용 가격 인하나 관리기준 하향보다는 시장에 미칠 영향이 세심해 정부가 강조하는 '핀셋 규제'가 될 수 있다는 점도 이를 뒷받침한다.

DSR 적용 대상 지역은 현재 투기지역·투기과열지구로 한정된다. 이곳에서 시가 9억원이 넘는 주택을 구입하려는 차주에게 DSR 40%(비은행권 60%) 규제가 적용되고 있다.

예컨대 연소득 7000만원, 신용대출 1억원이 있는 차주가 투기지역·투기과열지구 내 시가 15억원 아파트를 담보로 만기 35년짜리 담보대출을 실행할 경우 DSR 규제로 대출한도가 1억6000만원 추가로 줄어든다. 9억원 초과분에 LTV 20%를 적용한 대출 한도는 4억8000만원이지만 DSR 40% 규제를 받아 대출 한도가 3억2000만원으로 떨어진다. 단순 LTV 규제외에 DSR 규제를 추가로 받는 탓에 대출한도가 아파트 가격의 1/5% 수준까지 추락하는 셈이다.

DSR 대상 지역을 확대할 경우 조정대상 지역이 새롭게 포함될 가능성이 높다. 현재는 조정대상 지역에서는 9억원이 넘는 주택을 구입해도 DSR을 적용받지 않는다.

현재 조정대상 지역은 수도권 대부분 지역과 대전, 세종, 청주 일부 지역 등 69곳이다. 정부가 이들 69곳의 조정대상 지역에 DSR 규제 확대를 결정할 경우 이들 부동산 시장의 최근 과열 조짐은 안정화될 가능성이 높다. 수도권의 경우 DSR 규제 시행 영향으로 고가 아파트 거래가 크게 줄어들었다는 평가다. 

또한 최근 수도권 집값 급등 지역으로 꼽히는 김포지역을 조정대상지역으로 정할 조짐이어서, DSR까지 확대 적용되면 집값 규제효과가 더 크게 나타난다. 

◆DSR 적용 주택가격 인하(9억원→6억원)=두 번째로 유력한 시나리오다. DSR 규제 확대의 경우 전국 부동산 시장에 미칠 영향이 큰 반면 기존 투기지역·투기과열지구에 보다 강도 높은 규제는 정부가 원하는 이른바 '핀셋 규제'로 해석될 수 있다. 집값 과열 조짐이 가장 심한 서울과 수도권 일부 지역 등에 대한 규제 강화로 전체 부동산 시장을 안정화를 도모할 수 있다는 판단이 있을 경우 검토될 수 있는 제도다.

현재 DSR 규제가 적용되는 주택가격은 9억원 초과일 경우다. 정부는 이를 6억원 초과로 확대하는 방안을 검토하고 있다. 수도권에 아파트를 보유하고 있는 차주 대부분이 DSR 적용을 받을 것으로 보인다. 이 경우 차주의 신용대출 한도가 대폭 줄어드게 된다.

예컨대 연봉 5000만원 직장인 A씨가 주담대 2억원을 30년으로 받을 경우 1년간 원리금은 약 1000만원이다. DSR 비율로 따지면 20% 정도다. 때문에 그간 주택가격이 9억원을 넘지 않을 경우 신용대출 한도에 영향이 없었다. 하지만 이를 6억원 초과로 확대할 경우 A씨가 받을 수 있는 신용대출 한도는 1억원 미만으로 제한된다. 신용대출 1억원을 포함해 DSR을 계산하면 44%로 규제기준을 초과하기 때문이다.

부동산114에 따르면 지난 9일 기준 서울 아파트 가운데 매매가격 6억원 이하 비중은 전체의 25%에 불과하다. DSR 적용 주택가격 인하 제도가 시행될 경우 서울에 집을 가진 사람 4명 중 3명이 규제의 직격탄을 맞게 된다.

◆DSR 관리기준 하향(40%→30%)=시장에 미칠 영향이 가장 커 현실 가능성이 떨어지는 시나리오다. DSR 관리기준은 현재 40%로 2년 전(100%)에 비해 크게 강화된 상황이다. 때문에 이를 30%까지 추가로 낮출 경우 자칫 가계의 자금난이 극심해질 수 있다는 우려의 목소리가 크다.

금융당국 역시 가계부채 관리 방안과 관련해 은행의 DSR을 40%에서 30%로 인하는 방안은 '최후의 카드'가 될 것이라는 입장이다. 금융위원회는 전날 입장 발표를 통해 "DSR 관리기준을 40%에서 30%로 낮추는 방안은 전혀 논의된 바 없다"고 밝힌 바 있다.

은성수 금융위원장 역시 지난 27일 기자들과 만나 "가계부채 억제와 코로나19 관련 자금 지원을 동시에 해야 하는 상황이다"며 "중간의 절묘한 방안을 찾아내야 할 것이다"고 말했다. 단순히 DSR 관리기준을 낮출 경우 부작용이 크게 발생할 수 있다는 점을 우려한 것으로 해석된다.

rplkim@newspim.com