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[DSR '핀셋 규제']② 김포·부산 조정지역 확대시, DSR 40% 적용도 거론

기사입력 : 2020년10월29일 14:37

최종수정 : 2020년10월29일 14:37

지역확대·관리기준 하향·적용 주택가격 인하 등 3가지 시나리오
DSR 적용지역, 투기·투기과열지구서 조정대상 등으로 확대 유력

[서울=뉴스핌] 김진호 기자 = 이르면 다음달 발표되는 정부의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 확대 방안을 두고 국민들의 관심이 뜨겁다. 차주의 상환능력을 현미경 심사하는 DSR은 '대출규제 끝판왕'으로 불리는데 정부는 이를 더 조일지를 검토중이다. 

시장에서 유력하게 거론되는 DSR 규제 확대 방안은 ▲DSR 적용 대상 지역 확대 ▲DSR 관리기준 하향(40%→30%) ▲DSR 적용 주택가격 인하(9억원→6억원) 등 세 가지다.

정부는 서민·소상공인 등에 어려움이 없도록 '핀셋 규제'를 내놓겠다는 입장이지만 세 가지 시나리오 모두 시장에 미칠 영향은 상당할 것으로 분석된다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.10.08 leehs@newspim.com


◆ DSR 적용 대상 지역 확대시=현재로서는 가장 실현 가능성이 높은 시나리오다. 투기지역·투기과열지구에 한정된 DSR 규제로, 최근 조정대상 지역 등으로 투기가 확산하는 '풍선효과'가 생기는 것을 차단할 수 있다는 점에서다. DSR 적용 가격 인하나 관리기준 하향보다는 시장에 미칠 영향이 세심해 정부가 강조하는 '핀셋 규제'가 될 수 있다는 점도 이를 뒷받침한다.

DSR 적용 대상 지역은 현재 투기지역·투기과열지구로 한정된다. 이곳에서 시가 9억원이 넘는 주택을 구입하려는 차주에게 DSR 40%(비은행권 60%) 규제가 적용되고 있다.

예컨대 연소득 7000만원, 신용대출 1억원이 있는 차주가 투기지역·투기과열지구 내 시가 15억원 아파트를 담보로 만기 35년짜리 담보대출을 실행할 경우 DSR 규제로 대출한도가 1억6000만원 추가로 줄어든다. 9억원 초과분에 LTV 20%를 적용한 대출 한도는 4억8000만원이지만 DSR 40% 규제를 받아 대출 한도가 3억2000만원으로 떨어진다. 단순 LTV 규제외에 DSR 규제를 추가로 받는 탓에 대출한도가 아파트 가격의 1/5% 수준까지 추락하는 셈이다.

DSR 대상 지역을 확대할 경우 조정대상 지역이 새롭게 포함될 가능성이 높다. 현재는 조정대상 지역에서는 9억원이 넘는 주택을 구입해도 DSR을 적용받지 않는다.

현재 조정대상 지역은 수도권 대부분 지역과 대전, 세종, 청주 일부 지역 등 69곳이다. 정부가 이들 69곳의 조정대상 지역에 DSR 규제 확대를 결정할 경우 이들 부동산 시장의 최근 과열 조짐은 안정화될 가능성이 높다. 수도권의 경우 DSR 규제 시행 영향으로 고가 아파트 거래가 크게 줄어들었다는 평가다. 

또한 최근 수도권 집값 급등 지역으로 꼽히는 김포지역을 조정대상지역으로 정할 조짐이어서, DSR까지 확대 적용되면 집값 규제효과가 더 크게 나타난다. 

◆DSR 적용 주택가격 인하(9억원→6억원)=두 번째로 유력한 시나리오다. DSR 규제 확대의 경우 전국 부동산 시장에 미칠 영향이 큰 반면 기존 투기지역·투기과열지구에 보다 강도 높은 규제는 정부가 원하는 이른바 '핀셋 규제'로 해석될 수 있다. 집값 과열 조짐이 가장 심한 서울과 수도권 일부 지역 등에 대한 규제 강화로 전체 부동산 시장을 안정화를 도모할 수 있다는 판단이 있을 경우 검토될 수 있는 제도다.

현재 DSR 규제가 적용되는 주택가격은 9억원 초과일 경우다. 정부는 이를 6억원 초과로 확대하는 방안을 검토하고 있다. 수도권에 아파트를 보유하고 있는 차주 대부분이 DSR 적용을 받을 것으로 보인다. 이 경우 차주의 신용대출 한도가 대폭 줄어드게 된다.

예컨대 연봉 5000만원 직장인 A씨가 주담대 2억원을 30년으로 받을 경우 1년간 원리금은 약 1000만원이다. DSR 비율로 따지면 20% 정도다. 때문에 그간 주택가격이 9억원을 넘지 않을 경우 신용대출 한도에 영향이 없었다. 하지만 이를 6억원 초과로 확대할 경우 A씨가 받을 수 있는 신용대출 한도는 1억원 미만으로 제한된다. 신용대출 1억원을 포함해 DSR을 계산하면 44%로 규제기준을 초과하기 때문이다.

부동산114에 따르면 지난 9일 기준 서울 아파트 가운데 매매가격 6억원 이하 비중은 전체의 25%에 불과하다. DSR 적용 주택가격 인하 제도가 시행될 경우 서울에 집을 가진 사람 4명 중 3명이 규제의 직격탄을 맞게 된다.

[서울=뉴스핌] 백인혁 기자 = 은성수 금융위원회 위원장이 28일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 제9차 부동산시장 점검 관계장관회의에 참석하고 있다. 2020.10.28 dlsgur9757@newspim.com

◆DSR 관리기준 하향(40%→30%)=시장에 미칠 영향이 가장 커 현실 가능성이 떨어지는 시나리오다. DSR 관리기준은 현재 40%로 2년 전(100%)에 비해 크게 강화된 상황이다. 때문에 이를 30%까지 추가로 낮출 경우 자칫 가계의 자금난이 극심해질 수 있다는 우려의 목소리가 크다.

금융당국 역시 가계부채 관리 방안과 관련해 은행의 DSR을 40%에서 30%로 인하는 방안은 '최후의 카드'가 될 것이라는 입장이다. 금융위원회는 전날 입장 발표를 통해 "DSR 관리기준을 40%에서 30%로 낮추는 방안은 전혀 논의된 바 없다"고 밝힌 바 있다.

은성수 금융위원장 역시 지난 27일 기자들과 만나 "가계부채 억제와 코로나19 관련 자금 지원을 동시에 해야 하는 상황이다"며 "중간의 절묘한 방안을 찾아내야 할 것이다"고 말했다. 단순히 DSR 관리기준을 낮출 경우 부작용이 크게 발생할 수 있다는 점을 우려한 것으로 해석된다.

rplkim@newspim.com

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90m '고도제한' 양천구 울다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국제민간항공기구(ICAO) 고도제한 기준 개정이 코앞으로 다가오면서 갑작스러운 고도제한으로 재건축에 큰 제약을 받게 된 서울 양천구 목동 주민들의 불안감이 커지고 있다. 반면 그동안 대부분의 면적이 제한을 받던 강서구 주민들은 이번 조치를 환영하면서 서울시와 정부 모두 곤란한 상황에 처한 모습이다. 국제민간항공기구(ICAO) 공항 고도제한 국제기준 개정안 내용. [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ "이제 재건축 막 올랐는데"… 90m 고도제한에 목동 주민들 뿔났다 1일 국토교통부에 따르면 오는 4일 ICAO 국제기준 개정안이 발효되면서 이에 따른 수혜 및 피해지역 간 온도차가 극명히 엇갈리고 있다. ICAO는 국제 민간항공 항공기술·운송·시설 등을 관할하는 유엔 산하 전문기구다. 올 4월 ICAO는 2030년 11월 시행을 목표로 고도제한 국제기준 개정안을 시행하겠다는 입장을 내놓은 바 있다. 현재 일률적으로 제한하고 있는 장애물 표면을 향후에는 침투금지표면과 평가표면으로 이원화하겠다는 것이다. 그동안 공항 주변 지역은 '공항시설법'에 따른 장애물 제한 표면지역으로 설정돼 건축물을 높게 지을 수 없었다. '제한표면'(OLS) 규정에 따라 안전 운항을 위해 항공기 성능이나 비행 절차를 고려하지 않고 건축물 높이를 획일적으로 규제해서다. 활주로 반경 4㎞ 이내 건물은 45m를 초과하지 못해 13층 이상의 아파트를 짓기 어려웠다. 이 때문에 노후 주거지의 재개발·재건축 등 정비사업에도 걸림돌로 작용했다. 앞으로는 이를 '금지표면'(OFS)과 '평가표면'(OES)으로 이원화한다. 금지표면은 항공 안전에 직접 영향을 주는 절대적 금지구역이다. 평가표면은 건물 높이를 규제한 금지 표면을 축소하고, 항공학적 검토를 거쳐 건축물 높이를 탄력적으로 바꿀 수 있는 곳이다. 공항별 여건에 따라 평가표면을 축소하거나 완화하는 것도 가능하다. 개정안상 평가표면은 현행 기준보다 확대된다. 국내에 적용되면 김포공항 반경 약 11∼13㎞ 내가 평가표면으로 분류돼 45·60·90m 등으로 고도를 제한할 수 있다. 이 경우 원래는 고도제한 대상에 해당되지 않았던 양천구는 영등포, 마포, 부천 등이 평가표면에 포함된다. 고도제한 요건 수정으로 가장 마음이 급해진 건 목동신시가지 소유주들이다. 현재 1~14단지 모두 재건축을 추진 중이다. 사업 속도가 가장 빠른 6단지는 최고 49층, 7단지는 최고 60층을 목표로 정비계획을 수립하고 있다. 최고 층수가 49층이면 높이로는 약 180m이므로 90m 고도제한이 설정되면 설정 범위내 모든 건축물은 30층 이하로만 지어야 한다.   목동 14개 단지 재건축 조합 등으로 구성된 '목동 재건축 연합회'(목재련)은 이달 28일 ICAO 개정안에 대한 반대 성명서를 발표했다. 이상용 목재련 회장은 "항공기술 발전에 따라 규제가 완화될 것으로 기대했으나, 개정안은 주민들의 오랜 염원을 짓밟는 퇴행적 조치"라며 "이는 주민들의 주거환경 개선 기회와 재산권을 사실상 봉쇄하는 것"이라고 비판했다. 이어 "개정안이 현실화되면 목동 재건축 사업의 동력이 상실되고 수도권 전체 도시 재생의 미래를 암울하게 만드는 재앙이 될 것"이라고 목소리를 높였다. 이들은 국토부에 김포공항 이전 재검토나 ICAO 개정안에 대한 공식 반대 입장 표명을 요청하고 있다. 국토부 관계자는 "개정안 국내 도입 시 항공기의 안전을 최우선으로 고려하면서도 합리적으로 적용될 수 있는 방안을 찾을 계획"이라며 "안전을 최우선으로 확보하고, 국내공항 여건과 조화를 이룰 수 있도록 준비하겠다"고 말했다. ◆ "재산권 행사 좀 하자"는 강서구… 중간에 낀 서울시 '난감' 양천구와 반대로 강서구는 ICAO 개정안에 대한 환영 입장을 보이고 있다. 강서구는 현재 전체 면적의 97.3%가 고도제한 구역으로 설정돼 있다. 관련 규정이 개정되면 절대적 금지표면 대비 조건부 평가에 따라 건물을 높이 올릴 수 있는 가능성이 커지면서 지금보다는 높은 층수로 정비사업이 가능하다. 진교훈 강서구청장은 지난달 고도제한 완화 관련 세미나를 열고 "1958년 김포국제공항 개항 이후 강서구는 도시 발전과 재산권 행사에 심각한 제약을 받아왔다"며 이번 국제기준 개정이 강서구 56만 주민의 염원을 담아 합리적이고 조속하게 추진되기를 기대한다"고 언급한 바 있다. 서울 내 자치구가 상반된 처지에 놓이면서 서울시도 향후 정책 방향을 고심하는 모습이다. 오세훈 서울시장은 지난 30일 목동6단지를 방문해 재건축 속도를 높인다면 ICAO 개정안 적용을 받지 않을 것이라고 설명했다. 목동 재건축 단지가 개정안 시행이 예정된 2030년 안에 사업시행계획인가 단계까지 모두 마친다면 제도 변경 사정권에 들어가지 않을 것이란 주장이다. 오 시장은 "아직 고도제한 개정 관련 세부 내용이 완전히 확정된 것이 아니다"라며 "8월부터 ICAO와 국토부 사이 소통을 통해 최종 규정안 협상까지 1년 정도 더 걸릴 것"이라고 말했다. 이어 "국토부가 재건축이 진행되는 지역의 재산적 피해가 발생하는 방향으로 결정할 것이라고는 생각하지 않는다"며 "서울시 또한 재건축 추진 단지가 손해 보는 일이 없도록 강력히 건의할 것"이라고 부연했다. 전문가 사이에선 고도제한 관련 규정 개정과 재건축 사업 사이 균형점을 찾는 것이 무엇보다 중요하다는 의견이 제기된다. 정비사업이 성공적으로 마무리되면 주택 공급량이 늘어나는 것은 물론 지역 전체의 자산 가치와 지방세수 증가, 인구유입 등에 효과가 있으나 그 과정에서 비행 안전에 부정적 영향을 초래해선 안 된다는 이유에서다. 김영록 신라대 항공운항학과 교수는 "제한된 면적 하에서 재건축·재개발 사업의 경제적 타당성 저하는 해당 지역 개발의 결정적 장애요소로 작용하고, 장애물제한표면 하에서의 법규상 각종 제한까지 더해지면 지역 노후화의 대표 원인이 될 수 있다"며 "고도완화가 없이 특정 지역 전체의 경제적 이익이 상실된다면 항공항적 검토를 바탕으로 한 고도제한 규정을 손볼 필요가 있을 것"이라고 말했다. 신성환 한국항공우주법연구소 대표는 "일본과 대만은 도심에 있는 비행장 주변의 공역을 재설계함으로써 국민의 재산권을 보장하는 동시에 비행안전을 추구하고 있다"며 "항공기와 관제 기술의 급속한 발달을 따라잡지 못하는 구식 정책을 업그레이드해야 할 시점"이라고 제언했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-01 06:30
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'내란 공모' 이상민 前 장관 구속 [서울=뉴스핌] 김현구 기자 = '12·3 비상계엄' 당시 특정 언론사에 대한 단전·단수를 지시한 혐의 등을 받는 이상민 전 행정안전부 장관이 구속됐다. 서울중앙지법 정재욱 영장전담 부장판사는 전날 이 전 장관에 대한 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 진행한 뒤 "죄를 범했다고 인정할 상당한 이유가 있고 증거를 인멸할 염려가 있다"며 1일 영장을 발부했다. 이상민 전 행정안전부 장관. [사진=뉴스핌DB] 특검은 지난달 28일 내란중요임무종사, 직권남용권리행사방해, 위증 등 혐의로 이 전 장관에 대한 구속영장을 청구했다. 특검은 이 전 장관이 윤석열 전 대통령의 불법적인 계엄 선포를 사실상 방조하고, 특정 언론사에 대한 단전·단수 지시를 전달해 국민의 생명·안전권을 침해했다고 판단했다. 아울러 특검은 이 전 장관이 행안부 장관으로서 외청 기관장인 소방청장 등에게 의무 없는 단전·단수를 지시한 행위가 직권남용에 해당한다고도 봤다. 특히 이와 관련해 특검은 그가 윤 전 대통령에 대한 탄핵심판 사건 변론기일에 나와 단전·단수를 지시한 적이 없다고 발언한 것을 위증이라고 판단해 이 혐의도 적용했다. 그동안 이 전 장관은 혐의를 전면 부인해 왔다. 윤 전 대통령으로부터 단전·단수 등 지시를 받은 적이 없으며, 행안부에는 소방청에 대한 지휘 권한이 없다는 것이 이 전 장관의 주장이었다. 특검은 이 전 장관의 주장을 반박하고 구속 수사 필요성을 주장하기 위해 160장의 파워포인트(PPT)를 준비하고, 앞서선 300여쪽의 의견서를 법원에 제출했다. 특검이 이 전 장관의 신병을 확보하면서 한덕수 전 국무총리 등 다른 국무위원들에 대한 수사에도 속도를 낼 전망이다. 이 전 장관 구속은 이른바 '안가(안전 가옥) 회동 의혹' 관련자 중 첫 신병 확보인 만큼, 일각에선 특검이 근시일 내 나머지 안가 회동 멤버에 대해서도 소환조사를 진행할 것이란 관측이 나온다. 안가 회동 멤버는 이 전 장관과 김주현 전 대통령실 민정수석비서관, 박성재 전 법무부 장관, 이완규 전 법제처장이다. 이들은 윤 전 대통령의 법률가 출신 최측근으로, 계엄 해제 이후 안가에 모여 계엄 직후 수습 방안을 논의했다는 의혹을 받고 있다. hyun9@newspim.com 2025-08-01 06:25
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