[편집자주] 청약 당첨만으로 수 억 원대 시세차익을 얻자 ′로또분양′이 사회적 이슈로 떠올랐다. 인기단지는 4인 가구 만점(69점)자도 탈락하는 상황이다. 특히 가점이 낮은 ′20·30세대′의 상대적 박탈감이 크다. 특별공급 비중을 늘리면 ′40·50세대′ 또한 역차별을 주장한다. 시세차익을 일정부분 회수해야 한다는 주장도 있다. 분양가상한제에서 분양되는 아파트의 청약제도를 전면적으로 개편해야 한다는 목소리도 높아지고 있다. 현 문제점과 개선 방향을 점검해본다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 아파트 청약 경쟁률이 치솟으면서 당첨 확률이 극히 낮아지자, 세대 간 불만의 목소리도 커지고 있다. 40·50대 중장년층은 정부가 신혼부부·생애최초 특별공급(특공) 개선안을 내놓자 도리어 역차별 당한다고 주장한다.

반면 가점이 상대적으로 낮은 20·30세대들은 정부가 '8·2 대책'에서 청약 가점제를 확대한 탓에 청약시장에서 소외된다고 느낀다.

업계에서는 이같은 세대간 갈등의 책임이 정부에 있다고 지적한다. 한정된 주택공급 물량을 놓고 한쪽의 파이를 뺏아 다른 쪽에 주는 '제로섬' 게임을 유도했다는 점에서다.

◆ 생애최초 아닌 중장년층 무주택자 역차별…유주택자도 '배제'

17일 국토교통부에 따르면 정부는 8·4대책에서 발표된 주택공급 물량 13만2000가구 중 절반 이상은 생애최초 주택구입자와 신혼부부·청년 몫으로 배정한다.

또한 국토부는 신혼부부·생애최초 특별공급 소득요건 완화 등을 담은 '공공주택 특별법 시행규칙' 개정안도 입법예고했다. 이번 개정안은 지난달 14일 '제8차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 발표한 주택 특별공급 제도개선 방안 등의 후속조치다.

해당 법안에서 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 120%에서 140%로, 맞벌이는 130%에서 160%로 완화됐다. 세전 소득 기준 3인 가구 이하인 경우 160%는 월 889만원, 연봉 1억668만원이다.

연봉이 1억원에 이르는 30·40대 정규직 맞벌이 부부도 신혼부부 특공 기회를 얻을 수 있다는 것이 국토부의 설명이다. 자금부족과 청약자격 미달로 내집마련이 어려운 젊은층을 지원하겠다는 취지다.

하지만 정부가 이처럼 신혼부부·생애최초 수요자를 집중 지원할 경우, 이에 해당하지 않는 다른 실수요층은 '역차별'을 받는다는 문제점이 있다. 전체 주택공급량을 단기에 확 늘리는 것이 사실상 불가능한 만큼 실수요자 계층 사이에서 비중 조절이 불가피하기 때문이다.

만약 정부가 신혼부부·생애최초 수요자들의 당첨 기회를 높이기 위해 이들에게 돌아갈 특별공급 물량을 늘린다면 다른 실수요층에게 배정될 물량은 그만큼 줄어든다.

예컨대 집이 없는 40대 이상 중장년층이나 어렵게 빚을 내서 집을 마련한 1주택자, 또는 아파트를 못 사고 다세대주택 등을 마련한 사람들은 청약당첨 기회가 박탈된다.

실제 온라인 커뮤니티에서는 이에 대한 불만이 속출하고 있다. 한 40대 주부는 "이제 아이가 크니 돈을 모아 집 사려고 했는데 청약 문마저 좁아지고 있다"며 "30대보다 40대가 내집마련이 더 급한데 정부가 세대 간 갈등을 부추긴다"고 토로했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부가 총 공급물량을 늘려서 그 중 일정부분을 신혼부부·생애최초 수요자에게 더 배분하는 것이 아니라면 다른 계층의 실수요자를 소외시키는 결과밖에는 되지 않는다"며 "예컨대 아이가 있어서 집 평수를 넓혀 이사하려는 1주택자 부부나, 신혼부부가 아닌 중년 무주택자 부부는 똑같은 실수요자면서도 역차별을 당할 수 있다"고 말했다.

◆ 가점 낮은 청년층 '불만'…특공대상자 늘면 경쟁률 더 높아져

반면 20·30세대들은 오히려 젊은층이 청약시장에서 소외된다고 느낀다. 현재 청약제도는 서울 등 투기과열지구 내 전용면적 85㎡ 이하 중소형 민영주택을 100% 가점제로 공급하고 있다. 가점이 낮은 2030세대는 당첨이 어려운 반면 중장년층 등 장기 무주택자에게는 청약기회가 많다.

서울 주요 아파트 청약에 당첨되려면 평균가점이 최소 60점 정도 돼야 한다. 예컨대 무주택기간 15년 이상(최고 32점), 청약통장 가입기간 15년 이상(최고 17점)을 모두 채우고 부양가족 수가 2명(15점)이면 가점이 64점이다. 가점제 구조상 청약 당첨은 40대가 돼야 가능해지는 것.

전용 85㎡ 초과 중대형도 절반은 추첨제, 나머지 절반은 가점제로 공급된다. 가점이 낮은 20~30대는 울며 겨자먹기로 중소형보다 비싼 중대형을 공략해야 하는데, 그마저도 당첨 확률이 낮은 셈이다.

정부가 최근 신혼부부·생애최초 주택구입자의 특별공급 소득기준을 낮춘 것이 실제 청년들에게 큰 혜택이 될지도 미지수라는 의견도 나온다. 공급물량이 크게 늘지 않는 상황에서 특별공급 대상자 수가 늘어나면, 신혼부부·생애최초 수요자들의 청약 경쟁만 더 치열해질 것이기 때문이다.

특히 생애최초 주택 구입자에게 청약당첨 기회가 많아진다면 기존 주택을 사려던 사람들도 청약에 도전할 가능성이 높다. 청약에 당첨되면 새 집에 살 기회를 얻게 되는데다, 정부의 분양가 통제로 분양가가 주변 시세보다 몇억원씩 낮아서 시세차익도 더 크게 볼 수 있게 된다.

그런데 생애최초 특별공급 대상자가 되려면 해당 주택의 입주자 모집공고일 현재 모든 세대원이 과거에 주택(분양권등)을 소유한 적이 없어야 한다. 이는 주택(분양권등) 구입, 상속, 증여, 신축 등 사유와 관계없다.

예컨대 배우자가 결혼 전에 주택을 소유했다가 처분한 경우, 주택을 소유한 적이 있기 때문에 특별공급 대상이 될 수 없다. 결과적으로 기존 주택을 사려는 수요는 줄어들고 생애최초 특별공급을 도전하는 사람은 늘어나, 실제 청약경쟁률이 더 높아질 수 있다.

◆ 금수저 혜택 우려도…"청약제도 수정보다 대출규제 완화해야"

또한 신혼부부·생애최초 특별공급으로 '금수저'에 해당하는 일부 계층만 혜택을 받을 수 있다는 우려도 나온다. 대출규제가 완화되지 않는 상황에서는 특별공급의 소득·자산 기준을 낮춰도 부모의 지원을 받는 '금수저'들만 실제 분양대금을 납부할 수 있다는 이유에서다.

이 또한 자산증식을 해놓은 4050세대와 그렇지 못한 2030세대의 갈등이 발생하는 지점이다. 20대는 취업이 힘들고, 30대는 치솟는 집값과 저금리로 자산 증식에 어려움을 겪는다. 반면 40·50대는 우리나라의 경제성장률이 높았던 시기에 경제활동을 했고, 청년층보다 직장 경력도 길어서 상대적으로 자산증식 기회가 있었다.

청와대 국민청원 게시판에는 "지금같은 고분양가에 특별공급을 받는다는 것은 돈 많은 부모로부터 상속을 받았거나, 아니면 늦은 나이까지 죽어라 돈 모은 후에 결혼을 해야 가능한 이야기"라며 "결국 금수저나 은수저여야 받을 수 있는 혜택"이라고 주장했다.

이에 따라 정부가 세대간 갈등을 완화하고 20·30대의 내집마련 고민을 해결하려면 청약제도를 자꾸 수정하기 보다는 대출규제를 완화해야 한다는 의견도 나온다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "청년·신혼부부들의 내집마련이 어려운 근본적인 이유는 가진 돈이 적은데 대출이 너무 안 나오기 때문"이라며 "이들에게 주택담보인정비율(LTV)을 70% 이상으로 늘려주면 집 사는 데 본인 비용이 적게 들어 부담이 확 줄어든다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com