수도권 부동산 15조 매수한 外人…이제서야 "양도세 비과세 못 받는다" 입법 러시

기사입력 : 2020년12월06일 06:14

최종수정 : 2020년12월06일 06:14

홍석준 "외국인 양도세 비과세 배제"…안병길 "특별공제 폐지"
외국인, 서울 부동산 11조 이상 매수…경기도 합하면 15조 넘어
외국인, 신고만으로 국내 부동산 취득 가능…주민번호도 없어
싱가포르 등, 외국인 부동산 취득규제…"내국인 형평성 맞춰야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 외국인이 국내 주거용 부동산을 매각할 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하게 하는 법안이 발의됐다. 외국인의 국내 부동산 투기를 방지하기 위해서다.

하지만 이미 외국인들이 서울 및 경기도 부동산을 15조원 어치 매수한 이후에 나온 법안이라 '소 잃고 외양간 고치기'라는 비판이 나온다. 또한 우리나라에서 내국인에 대한 부동산 규제가 강화된 만큼, 외국인에 대해서도 규제에 형평성을 맞춰야 한다는 주장도 제기된다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 여의도 국회의사당. 2019.12.19 leehs@newspim.com

◆ 홍석준 "외국인 양도세 비과세 배제"…안병길 "특별공제 폐지"

6일 국회에 따르면 홍석준 국민의힘 의원 등 10명은 외국인이 주거용 부동산을 매각할 경우 양도소득세 비과세 혜택을 배제하는 '소득세법 일부개정법률안'을 지난 1일 발의했다. 이 법안은 홍 의원과 ▲강기윤 ▲곽상도 ▲김성원 ▲김용판 ▲송언석 ▲양금희 ▲엄태영 ▲이헌승 ▲홍준표 의원이 공동발의했다.

의원들은 최근 외국인의 국내 부동산 취득이 증가했고, 특히 중국 국적자가 국내 아파트 등 주거용 부동산을 취득하는 경우가 급증하고 있다고 진단했다. 이에 따라 국내 부동산 가격 불안이 발생하고 정부 부동산 정책의 효과에도 부정적 영향이 있다고 판단했다.

이에 외국인이 보유한 주거용 부동산을 매각할 경우 양도소득에 대한 소득세 비과세 규정을 적용하지 않도록 하겠다는 것이다. 이 법안은 지난 2일 기획재정위원회에 회부됐다.

안병길 국민의힘 의원 등 15명도 지난 4일 외국인 비거주자의 양도세 특별공제를 폐지하는 '조세특례제한법' 일부개정안을 대표발의했다.

현행법은 국적에 상관없이 국내에 주소를 두거나 183일 이상 머무는 개인을 거주자, 아닌 경우를 비거주자라고 본다. 외국인은 물론 재외국민, 해외유학생 등도 국내에 183일 이상 머물지 않으면 비거주자로 분류된다.

국내에 주소를 두거나 6개월 이상 거주한 개인, 해외에 거주하는 비거주자는 일정요건을 충족 시 과세 특례혜택을 받을 수 있다.

안 의원이 발의하는 개정안은 비거주자 가운데 '국적법'상 대한민국 국적을 취득하지 않은 외국인의 양도세 혜택을 제외한다. 이들이 장기임대주택, 미분양 주택을 구매할 때 양도소득세에 대한 과세특례를 주는 것을 막는 게 이번 법안의 골자다.

장기임대주택 특별공제는 공공임대주택을 6년 이상 임대 후 양도할 때 기간에 따라 최대 10%의 양도세를 공제하도록 한다. 미분양주택 취득이나 신축주택 취득도 20여개의 양도세 감면 혜택이 있다.

이 법안은 안 의원 외에 ▲김도읍 ▲추경호 ▲정경희 ▲정희용 ▲조경태 ▲권명호 ▲이철규 ▲김미애 ▲윤상현 ▲김형동 ▲전봉민 ▲정운천 ▲송언석 ▲윤두현 의원이 공동발의했다.

애초 안 의원은 외국인 양도세의 장기보유 특별공제를 폐지하는 법안도 발의할 예정이었다. 하지만 이 법안은 공제율, 기간을 조정할 필요가 있어서 이를 보완한 다음 국회 입법조사처에 의뢰한 상태다. 정확한 발의 시점은 미정이다.

◆ 외국인, 서울 부동산 11조 이상 매수…경기도 합하면 15조 넘어

하지만 이들 법안은 이미 외국인들이 서울 부동산을 11조원 이상 매수한 이후에 나왔다. 만약 법안이 통과돼서 시행돼도 '소 잃고 외양간 고치기'라는 비판을 피하기 어렵다.

국회 입법조사처가 지난 10월 발간한 '외국인의 국내 부동산 취득 관련 쟁점과 과제'에 따르면 작년 12월 말 기준 외국인이 소유한 국내 토지 면적은 248.7㎢로 우리 국토 면적의 0.2% 정도다.

소유 주체별로는 ▲외국국적의 교포 55.6%(138.3㎢) ▲합작법인 28.6%(71.1㎢) ▲순수외국인 8.0%(19.8㎢) ▲순수외국법인 7.6%(18.7㎢) 순이다. 특히 순수외국인이 소유한 면적은 지난 2010년 9.6㎢(4.3%)였지만 9년이 지난 작년에는 2배 이상으로 증가했다.

국적별로는 ▲미국 52.2%(129.8㎢) ▲중국 7.8%(19.3㎢) ▲일본 7.5%(18.6㎢) ▲유럽 7.2%(18.0㎢) 순이다. 특히 중국 국적 외국인이 소유한 토지 면적은 지난 2010년 3.1㎢(1.4%)였지만 작년에는 6배 이상으로 증가했다.

시도별 현황을 보면 면적기준으로는 경기도가 17.7%(43.9㎢)로 외국인의 토지 소유가 가장 많았다. 이어 ▲전남 15.5%(38.6㎢) ▲경북 14.7%(36.6㎢) ▲강원 8.9%(22.2㎢) ▲제주 8.8%(21.8㎢) 순이다.

다만 금액(공시지가) 기준으로는 서울이 11조4175억원(37%)으로 투자 집중도가 가장 높았다. 외국인이 소유한 서울과 경기도 토지를 합하면 공시지가 금액 기준 15조원이 넘는다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 시도별 외국인 토지 소유현황 [자료=국회 입법조사처] 2020.12.03 sungsoo@newspim.com

◆ 외국인, 신고만으로 국내 부동산 취득 가능…주민번호도 없어

현재 국내 부동산 취득을 희망하는 외국인은 '부동산거래신고법'에 따라서 내국인처럼 규모나 목적 등에 관계없이 신고만으로 국내 부동산 취득이 가능하다. 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등 일정 구역 내의 허가 대상 토지를 제외할 경우다.

외국인의 국내 부동산 취득과 관련해 적용되는 법률은 '부동산거래신고법' 외에도 외국인 투자 절차 및 지원, 사후관리 등에 관한 사항이 규정된 '외국인투자 촉진법', 국내 부동산 취득 관련 외국환의 반·출입에 관한 사항이 규정된 '외국환거래법' 등이 있다.

외국인의 국내 부동산 취득 절차는 국내 거주 여부 등에 따라 차이가 있다. 국내 비거주 외국인은 외국으로부터 반입한 자금으로 국내부동산을 취득하면 '외국환거래법' 및 '외국환거래규정'(기획재정부 고시)이 적용된다. 이에 따라 원칙적으로 외국환 은행의 장에게 '부동산 취득신고'를 해야 한다.

다만 해외 사례와 비교할 때 '신고만으로' 외국인의 부동산 취득을 허가하는 것은 다소 규제의 수위가 낮다는 지적이 있다.

싱가포르는 빈 택지, 테라스 하우스, 방갈로, 단독주택, 반단독 주택 등을 구입할 경우 '주거용 부동산 법'에 따라 싱가포르 정부로부터 사전 구입 승인을 받도록 하고 있다. 또한 외국인이 주거용 부동산을 매수하면 취득세를 20% 추가로 부과한다.

홍콩은 비영주권자가 주거용 부동산을 매수할 때, 종가취득세와 매수자취득세를 각각 15% 부과한다. 종가취득세는 거래하는 부동산이 주거용 부동산인지 비주거용 부동산인지, 매수자가 영주권자인지 등에 따라 세율이 달라진다.

무주택 영주권자가 주거용 부동산을 매수하면 부동산 가격에 따라 최대 4.25%의 세율이 적용된다. 비영주권자가 홍콩에서 주거용 부동산을 취득하면 부동산 가격의 30%를 취득세로 납부해야 한다.

캐나다는 외국인의 부동산 매수에 대해 주마다 다른 세금 규정을 적용하고 있다. 브리티시 컬럼비아주는 외국인 또는 외국 법인이 밴쿠버 등에서 부동산을 취득할 경우 부동산 가격의 20%를 취득세로 부과하고 있다.

온타리오주는 광역 토론토 지역에 주거용 부동산을 취득하면 취득세 외에 비거주자 투기세 15%를 추가로 부과한다.

호주는 외국인이 주거용 부동산을 취득할 때 외국인투자 심의 위원회의 승인을 받도록 하고 있다. 여기서 승인을 받으면 신축 주택은 구입이 가능하지만, 기존 주택 구입은 금지된다. 또한 지난 2017년 5월 9일부터 외국인이 취득한 주거용 부동산이 연간 6개월 이상 임대 또는 점유되지 않으면 연간 공실 요금을 부과한다.

뉴질랜드에서는 '해외투자법'에 따라 호주 및 싱가포르 국적자가 아닌 외국인은 주거용 부동산 취득에 제한을 받는다. 기존 주택 등을 취득할 때는 해외투자청의 승인을 받아야 하며, 비거주 외국인은 신축주택 이외의 주택구입이 금지된다.

◆ 여야 의원들 '외국인 규제 법안' 내놓았지만…국회서 통과 안 돼

앞서 여야 의원들은 외국인의 부동산 취득세 중과 등 규제를 강화하는 법안을 앞다퉈 내놓았지만 통과되지 못했다. 조경태 국민의힘 의원 등 10명은 지난 8월 외국인이 국내 주택을 구매할 경우 주택가격과 상관없이 부동산 취득세 24%를 부과하는 지방세법 개정안을 대표발의했다.

현행법은 외국인이 주택을 구입하는 경우 내국인과 동일하게 주택가격에 따라 ▲6억원 이하 주택은 1% ▲6억원 초과 9억원 이하 주택은 1~3% ▲9억원 초과 주택은 3%의 취득세를 부과하고 있다. 이 법안이 통과되면 외국인은 취득세율이 오른다.

정일영 더불어민주당 의원은 외국인이 국내 주택을 매수한 뒤 정당한 사유 없이 6개월 동안 실거주하지 않으면 취득세를 20% 중과하는 내용의 지방세법 개정안을 지난 7월 대표 발의했다.

또한 무소속 이용호 의원은 주택을 거래하는 외국인에게 취득세와 양도소득세를 중과하는 내용의 지방세법·소득세법 개정안을 지난 8월 대표발의했다.

이 세 법안은 모두 국회 문턱을 넘지 못했다. 세 법안 모두 행정안전위원회 정성희 수석 전문위원이 심사했다. 심사 보고서에 공통적으로 나온 문장은 "외국인 부동산 취득이 투기성 취득인지 단정할 수 없다"며 "단순히 거래 건수가 증가했다는 것만으로 투기성 취득이나 국내 부동산 시장 교란으로 이어졌다고 단정할 수는 없다"는 내용이었다.

이밖에도 국내에 살지 않는 '비거주 외국인'은 내국인과 달리 세대원이 파악되지 않아 1가구 2주택인지, 공동명의인지 등을 구분할 수 없다는 문제가 있다. 외국인은 세대별로 합산하는 양도세 및 취득세 중과를 비롯한 각종 부동산 규제를 내국인과 동일하게 적용하기 어렵다는 뜻이다.

이에 따라 전문가들은 정부가 국내 부동산 규제에서 내국인과 외국인에게 형평성이 맞게끔 해야 한다고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "외국인이 국내 부동산을 자유롭게 거래하도록 하는 나라는 전세계적으로 많지 않다"며 "제주도에 중국인들이 대거 몰려와서 부동산 가격이 올랐다가 떨어지는 사례를 봐도 외국인에게 부동산 거래를 허가해줌으로써 우리나라가 얻은 경제적 효과가 충분한지가 명확하지 않다"고 말했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "외국인의 부동산 거래가 국내 부동산시장 교란으로 이어졌는지를 단정할 수 없다는 국회의 취지는 공감한다"면서도 "하지만 내국인에 대한 부동산 규제가 강화된 만큼 외국인에 대한 규제 수준도 형평성을 맞출 필요는 있다"고 말했다.

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영국계 단타, 11월에만 5조 팔았다 [서울=뉴스핌] 이나영 기자= 연중 고점을 기록한 코스피가 11월 들어 조정을 받는 가운데, 외국인 매도세를 주도한 주체는 영국계 자금으로 나타났다. 9~10월 단기 매수세로 코스피를 4000선 위로 끌어올렸던 영국계 투자자들은 이달 들어 약 5조원 규모의 주식을 순매도하며 수급 전환의 중심에 섰다. 금융감독원과 한국거래소 자료를 종합하면, 영국계 자금은 상반기까지는 관망세를 보이다가 9월부터 순매수로 전환해 지수 급등을 견인했다. 그러나 11월 들어 매도세로 돌아서며 단기간에 코스피를 다시 4000선 아래로 밀어냈다. 전문가들은 이를 투자 이탈보다는 업종 재배치·수익 실현·헤지 전략 등 다층적 조정 흐름으로 해석하고 있다. ◆ 영국계, 활발한 거래에도 낮은 보유 비중…'단타 성향' 뚜렷 27일 한국거래소에 따르면, 영국계 투자자는 이달 1일부터 24일까지 코스피와 코스닥 시장에서 총 4조9900억원을 순매도했다. 같은 기간 외국인 전체 순매도 금액은 13조5328억원으로, 영국계 자금이 차지하는 비중은 36.9%에 달한다. 이는 지난 10월 영국계가 2조4000억원을 순매수하며 전체 외국인 순매수(4조2050억원)의 절반 이상을 견인했던 흐름과는 대조적이다. 영국계 자금은 올해 외국인 매매에서 가장 활발한 움직임을 보였다. 지난 1~8월 유가증권시장에서 영국계 투자자는 총 557조원 규모(매수 273조9270억원, 매도 283조730억원)를 거래하며 외국인 전체 거래액의 44.7%를 차지했다. 국적별 기준으로는 거래 비중 1위였지만, 보유 비중은 10%대 초반에 머무는 등 높은 회전율이 특징적이다. 이는 중·단기 차익 실현에 집중하는 유동적 자금 특성을 드러낸다는 분석이다. 실제 영국계 자금은 9월 2조2000억원, 10월 2조4000억원 등 두 달간 총 4조6000억원어치를 순매수하며 국내 증시 랠리를 이끌었다. 이 기간 외국인 전체 순매수의 상당 부분을 담당했고, 코스피는 9월 말 3424포인트에서 10월 말 4107포인트까지 약 20% 급등했다. 이후 이달 3일에는 장중 사상 최고치인 4221.87포인트를 기록했다. 당시 외국인의 현·선물 동반 매수가 지수 상승을 뒷받침했고, 거래 비중에서도 영국계 영향력은 두드러졌다. 하지만 11월 들어 매도세로 돌아서면서 코스피는 한 달 새 300포인트 넘게 밀리며, 전날(26일) 기준 3960.87로 마감했다. ◆ 수익 실현 흐름 속 업종·자산군 재배치 뚜렷…"ETF 투자도 변화 감지" 코스피 4000선을 끌어올렸던 외국인 수급이 11월 들어 주춤하면서, 이번 수급 전환의 배경에는 반도체 중심의 차익 실현과 업종 간 포트폴리오 조정이 복합적으로 작용한 것으로 풀이된다. 실제로 외국인 자금은 특정 업종에서 수익을 실현한 뒤, 해외 자산이나 새로운 산업군으로 비중을 재조정하는 흐름을 보였다. 이 같은 변화는 상장지수펀드(ETF) 매매에서도 뚜렷하게 나타났다. 코스콤 ETF체크에 따르면 최근 일주일간 외국인이 가장 많이 순매수한 상품은 'KODEX 레버리지'(93억8000만원)였고, 이어 'TIGER 미국필라델피아반도체나스닥'(64억2000만원), 'TIGER 차이나항셍테크'(64억원), 'TIGER 차이나전기차SOLACTIVE'(55억200만원) 등이 뒤를 이었다. 순매수 상위 10개 ETF 중 절반이 중국 테크 및 미국 증시 관련 상품으로 구성돼 외국인 자금의 관심이 해외 주요 지수로 이동한 모습이다. 반면 외국인은 국내 주식형 ETF를 중심으로 대규모 매도에 나섰다. 같은 기간, 'TIGER 2차전지TOP10'(-79억원), 'TIGER200선물레버리지'(-68억원), 'KODEX AI반도체'(-56억9000만원) 등이 외국인 순매도 상위에 올랐으며, 상위 10개 가운데 9개가 국내 ETF였다. 개별 종목에서도 자금 재배치 흐름 뚜렷하게 나타났다. 이달 1~25일 외국인 순매도 상위 종목에는 SK하이닉스, 삼성전자, 두산에너빌리티, KB금융, NAVER, 한화오션 등이 포함됐다. 반면 셀트리온, 이수페타시스, LG 씨엔에스, SK바이오팜 등이 외국인 순매수 상위권을 차지했다. 전통 반도체주에서 인프라, 바이오, AI 관련 종목으로 수급이 분산되는 모습이다. 시장에서는 이 같은 움직임을 외국인 자금의 '이탈'이라기보다는 전략적 '재편'으로 해석하고 있다. 현물 매도를 통해 일부 비중을 축소하는 동시에, 선물·옵션을 활용한 헤지 전략이나 국채 등 대체 자산으로의 분산 투자가 병행되고 있다는 분석이다. 전문가들은 이러한 흐름이 외국인 자금의 유출보다는 포트폴리오 조정 과정의 일환으로 볼 수 있다고 보고 있다. 김석환 미래에셋증권 연구원은 "반도체 업종의 내년 이익 전망치가 빠르게 상향되고 있어 외국인 수급이 재개될 여지가 충분하다"며 "외국인 유입에 기반한 증시 상승 기대는 여전히 유효하다"고 분석했다. 이상현 메리츠증권 센터장은 "코스피 4000 돌파는 단기 유동성이 아니라 기업 실적이 만들어낸 구조적 상승이었다"며 "현재 조정은 큰 흐름이 끝났다는 신호가 아니라 다음 단계 상승을 위한 숨 고르기 성격이 강하다"고 강조했다. nylee54@newspim.com 2025-11-27 08:20