[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 금융당국이 금리인상과 대출한도 축소 등의 유동성 옥죄기에 나서면서 부동산 시장에 '영끌'(영혼까지 끌어모아 투자) 시대가 막을 내릴지 주목된다.

주택담보대출 규제가 강화된 상황에서 금리인상에 따른 이자 부담까지 늘어 주택거래가 줄고 집값 상승폭이 둔화될 것이란 관측이 우세하다. 대출 '레버리지'가 주택 매수에 중요한 부분을 차지하기 때문이다. 특히 자금력이 상대적으로 부족한 20~30대가 영끌로 내 집을 마련하는 비중이 줄어들 것으로 보인다.

다만 내년 대통령선거와 재건축 규제완화, 교통 인프라 확대 등의 부동산시장 호재가 많아 집값이 큰 폭으로 꺾이기보단 완만한 우상향 기조가 유지될 것이란 관측도 적지 않다.

◆ 주택담보대출 4% 시대...추가 금리인상시 5~6% 진입

12일 금융 및 부동산업계에 따르면 기준금리 인상과 맞물려 주택담보대출 금리가 치솟으면서 부동산 투자심리가 위축될 것이란 분위기가 감돈다.

한국은행은 지난해 5월 이후 15개월 만에 기준금리를 현 0.5%에서 0.75%로 0.25%p(포인트) 인상했다. 기준금리가 높아지면 은행 등 금융기관의 조달 비용이 늘어 소비자가 부담하는 금리도 높아질 수밖에 없다

9월 초 KB국민·신한·하나·우리은행의 기준 주택담보대출 변동금리(신규 코픽스 연동)는 연 2.80~4.30%다. 지난 5월 말(2.35~3.88%)과 비교하면 금리가 0.42~0.45%p 상승한 수치다. 5억원을 10년 원리금균등상환(변동금리)으로 대출받는 사람은 월 이자가 20만원 정도 늘어난다.

앞으로 대출금리가 더 오른다. 금융당국이 집값 하락을 유도하고 가계부채 감축을 위해 추가적인 금리인상을 시사했기 때문이다. 최근 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 국회 예산결산특별위원회 종합정책질의에서 "금리가 한 번 인상됐지만 한 번에 그칠 것 같지 않다"며 "금리 인상 등의 영향으로 집값 안정화 효과가 차츰 나타날 것으로 기대한다"고 말했다. 가계부책 감축과 주택경기 과열을 꺾기 위해서는 금리인상이 필요하다는 입장이다.

내년 상반기까지 1~2차례 추가 기준금리 인상이 유력하다는 게 금융업계의 예측이다. 이 경우 주택담보대출 금리가 5% 이상으로 치솟을 공산이 크고 신용도가 낮다면 6%대 진입도 가능하다. 대출을 크게 일으켜 주택을 매입한 경우에는 이자 부담이 늘어나고 신규로 대출을 이용하려던 수요도 이자 압박에 매수시기를 늦출 여지도 있다.

◆ 수요 감소로 거래시장 위축 불가피...내년 이후 집값 조정 가능성

유동성 축소가 주택시장에 미치는 영향에는 평가가 엇갈린다. 금리인상이 부동산시장 위축을 불러올 것이란 의견과 금리 수준이 아직 부담을 가할 정도는 아니어서 시장에 큰 충격이 없을 것이란 시각도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "기준금리가 2차례 정도 오른다면 주택담보대출 금리가 평균 3~4%, 신용도가 낮다면 5% 이상 적용될 것"이라며 "주택 매입에 대출을 많이 일으킬 수밖에 없다는 점에서 주택시장에 부담으로 작용할 것"이라고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "기준금리 0.25%p 인상은 주택시장에 영향이 그리 미치지 않을 수 있다"며 "하지만 앞으로도 금리가 추가 인상으로 대출이자가 크게 상승하면 부동산 시장에 악영향을 미칠 여지가 있다"고 설명했다.

15개월 만에 높아진 이번 기준금리 인상보다 향후 2차례 정도 추가로 인상되는 시점에 파급력이 크게 나타날 것이란 얘기다.

금리 인상이 집값 하락으로 이어질지 두고 봐야 한다는 의견도 만만치 않다. 실제 금리인상 이후에도 주택매수심리가 낮아지지 않았다. 한국부동산원에 따르면 지난 8월 마지막주 수도권 아파트 매매수급 지수는 111.7로 집계됐다. 전주(110.8)보다 0.9%p 상승했다. 서울과 경기도, 인천 모두 높아졌다. 기준선인 100을 넘어 높아질수록 매수심리가 강하다는 의미다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "금리 인상이 집값 하락으로 이어질 것이란 이론이 있지만 실제 현실화될지는 미지수"며 "금리 인상 폭이 아직 크지 않아 주택시장에는 공급, 전세 등 수급 상황이 더 큰 영향을 미칠 것"이라고 말했다.

◆ 대출 막히고 금리 뛰어 젊은층 불리...현금부자는 기회

주택시장의 양극화 현상도 예상된다. 현금이 부족한 젊은 층은 내 집 마련이 어려워진 반면 현금부자들에겐 더 많은 기회가 있을 수 있어서다.

이미 대출 규제가 강화되자 시장에서 현금 부자들의 움직임이 빨라질 분위기다. 9월 분양인 경기 수원 광교신도시에 분양하는 '힐스테이트 광교중앙역 퍼스트'는 분양가 9억원 미만도 중도금 대출을 지원하지 않는다. 분양가상한제가 적용돼 시세 대비 4억원 이상 저렴해 수요자의 관심을 끌었지만 현금부자들만 청약이 가능한 셈이다.

고분양가 단지는 대출이 막혀 현금이 없으면 청약하기 어렵다. 정부는 2019년 '12·16 대책'을 통해 투기과열지구 내 15억원 초과 주택에 대한 대출을 전면 금지했다. 9억원 초과에서 15억원 이하 주택은 집값의 20~30%, 9억원 이하는 40~50% 대출로 제한하고 있다. 서울 중위가격이 11억원 수준에 육박해 최소 집값의 7억~8억원의 현금을 보유해야 주택을 매입할 수 있는 환경이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "대출금리가 추가적으로 인상되고 정부의 주택공급 계획이 속도를 낸다면 집값 오름세가 일정 부분 둔화될 것"이라며 "다만 물량부족, 규제완화 기대감, 개발호재 등으로 급격한 집값 조정은 제한적인 상황"이라고 말했다.

leedh@newspim.com