전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

[추석이후 부동산]④ "다주택자 매물 풀려야 시장 안정"...신규공급만으론 ′한계′

기사입력 : 2021년09월22일 07:01

최종수정 : 2021년09월22일 07:01

※ 본문 글자 크기 조정

  • 더 작게
  • 작게
  • 보통
  • 크게
  • 더 크게

※ 번역할 언어 선택

다주택자 양도소득세 중과 완화해 재고주택 공급 늘려야
신규 주택공급은 장기적 대책, 단기적 효과로는 제한적
정부주도 공공정비사업 성과 한계...민간시장 확대 나서야

[편집자] 정부가 집값 고점을 경고한데 이어 금리인상, 대출규제 등의 유동성 축소에 들어가면서 주택시장에 변수가 확대됐다. 주요 지역을 중심으로 신고가 거래는 이어지고 있지만 집값 상승의 피로감이 쌓인 데다 금융 규제가 한층 강화될 전망이어서 조정장을 예상하는 분위기도 커졌다. 부동산 전문가의 심층 설문을 통해 추석 이후 매매 및 전·월세 시장을 전망해보고 시장 안정화를 위한 방안 등이 무엇인지 살펴본다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 부동산 전문가들은 주택시장 안정화를 위해서는 도심 '매물잠김' 현상이 일단 해소돼야 가능할 것으로 내다봤다.

정부가 신도시와 택지지구를 통해 신규 주택공급에 공을 들이고 있다. 하지만 이들 사업은 토지보상과 지구지정, 분양 등의 과정을 거치면 실수요자가 입주하기까지 최소 5년 이상 걸린다. 빈 땅을 개발해 대규모로 주택을 조성하는 사업은 중장기 계획이란 얘기다.

단기적으로 주택난을 해소하려면 기존 재고주택이 실수요자에 돌아가는 시장 상황을 만들어야 한다. 이를 위해서는 다주택자 양도소득세 및 거래세 완화 등의 규제완화 조치가 필요하다는 게 전문가들의 시각이다.

"양도세 중과가 매물잠김 주범" 다주택자 물량 시장에 유인해야

집값 상승이 좀처럼 꺾이지 않는 가장 큰 이유는 주택공급이 부족하기 때문이란 지적이 많다. 특히 다주택자가 주택을 처분하지 않고 손에 쥐고 있다보니 극심한 수급불균형이 발생했다.

2016년부터 이어진 집값 강세장도 영향을 미쳤지만 다주택자를 옥죄는 정책도 시장의 매물잠김에 큰 영향을 미쳤다. 주택 매수심리가 높이지는 상황에서 매물이 부족하자 신고가 거래가 지속되는 모습이다.

이를 해소하기 위해서는 양도소득세 중과를 완화해야 한다는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 신규 주택만으로는 시장에 안정적인 공급을 꾀하기 어렵다. 재고시장의 물량 확대가 이뤄져야 집값 상승세가 한 풀 꺾일 것이란 얘기다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "신규 주택뿐 아니라 재고주택도 수급에 중요한 역할을 하는데 현재는 이 부분이 심각한 상태"라며 "다주택자의 양도세 규제를 완화해야 매물 잠김현상이 해소되고 주택시장 안정화를 꾀할 수 있을 것"이라고 말했다.

현재 조정대상지역 내 2주택자에 대해선 기본세율(6~45%)에 추가세율을 20%p(포인트)를 더해 최고 65%가 적용된다. 3주택 이상 보유자에 대해선 30%p가 가산된 75%다. 단순 계산해 시세차익이 3억원 생겼다면 다주택자의 경우 최고 2억250만원을 세금으로 내야 한다. 세금 부담이 커 다주택자들이 매물을 처분하기보단 일단 보유하겠다는 의지를 보이고 있다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "집값 상승세가 꺾이려면 누군가 집을 팔아 시장에 물량이 충분하게 늘어야 한다"며 "이를 위해 양도세율을 낮춰 시장에 매물이 나오도록 유도하거나 아파트 등록임대사업자 제도를 확대해 전세시장이 안정되면 집값 안정화에도 도움이 될 것으로 보인다"고 말했다.

최황수 건국대 부동산대학원 교수는 "현형 양도세 부담이 최고 75%에 달하다보니 보유세 부담에도 처분하지 않는 다주택자가 대부분"이라며 "이들을 옥죄는 규제 대책으로는 시장에 안정적인 주택공급 확대가 어려워 시장 불안이 계속될 수밖에 없다"고 설명했다.

분양가상한제 규제완화 효과 '제한적'...폐지시 공급확대 가능성도

민간 주택시장 확대를 위해 정부가 추진 중인 분양가상한제 제도개선도 파급력이 크지 않을 것이란 시각이 우세하다. 분양가 문제를 겪는 단지가 한정적인 데다 폐지 또는 대대적인 손질이 아니면 시행사의 눈높이를 충족하지 어렵기 때문이다.

이상우 대표는 "정비사업은 분양가 이외에도 사업 전반의 거쳐야 할 절차가 많아 민간 주택공급이 일시적으로 늘어나는 효과가 나타나긴 힘들 것"이라며 "HUG의 고분양가 심사제도가 현행대로 유지되면 분양가상한제가 완화돼도 분양가가 크게 높아지긴 어려울 것"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "사업 진행이 더딘 곳에서 분양가가 조금 높아졌다고 정상화되진 않을 것"이라며 "건설사 시행자 입장에서는 어차피 지을 주택인데 거기서 분양가를 좀 더 인상해 공급하는 수준 이어서 민간 주택공급 확대로 이어지긴 어려울 것으로 보인다"고 설명했다.

작년 7월 재시행된 민간택지 분양가상한제는 일정한 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 분양가를 정하는 제도다. 상한제를 적용받게 되면 지방자치단체의 분양가심의위원회로부터 분양가 승인을 받아야 하는데 주변시세의 80% 이하에서 결정된다. 분양가 상승을 옥죄는 대표적인 규제책이다.

분양가상한제가 완화되면 주택공급에 긍정적인 역할을 할 것이란 목소리도 있다. 분양가가 다소나마 인상되면 사업성이 개선되는 효과가 있기 때문이다.

임병철 부동산114 리서치센터 팀장은 "작년 분양가상한제가 본격 시행된 이후 올해(1~8월) 서울 분양물량이 전년동기 대비 80% 정도 감소한 것으로 나타났다"며 "상한제 규제 폭이 중요하겠지만 일단 사업성이 개선되는 효과가 있어 민간시장의 주택공급이 일부 확대될 여지가 있다"고 말했다.

서진형 교수는 "분양가상한한제 규제가 완화되면 분양가를 두고 논란을 빚었던 정비사업이 한층 속도가 날 가능성이 있다"며 "다만 이런 규제 완화가 시장에 파급력을 보이려면 단순한 제도개선이 아닌 폐지 수준으로 다뤄져야 할 것"이라고 강조했다.

공공주도 정비사업 효과 불투명...민간시장 규제완화 병행해야

정부 주도의 공공주도 주택공급에 대해서는 부정적인 인식이 강했다. 기본적으로 공공주도에 대한 거부감이 존재하고 사업성 혜택도 크지 않아 활성화되기엔 제한적이란 것이다. 때문에 공공방식만 고집하기보단 민간 영역의 활성화에 더 집중할 필요가 있다는 지적이 많다.

이은형 책임연구원은 "공공재건축·재개발은 용적률 등의 인센티브를 주는 대신 임대주택을 더 지어야 하는 방식으로 조합원들이 선호하는 방식이 아니다"며 "'공공의 개발이익환수' 개념을 적용해 추진되는 공공주도 사업이 가시적인 주택공급 확대로 이어지긴 어렵다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양가상한제 등 규제 완화로 민간 정비사업의 사업성이 개선되면 공공주도 정비사업 속도가 더 둔화될 여지가 있다"며 "조합원 동의 절차에 시간이 필요하다는 점에서 단기적 효과는 미지수"라고 설명했다.

정부가 공공주도 정비사업에 주력하면서 민간 영역을 더 옥죄는 방식을 취했다. 공공주도에는 정비사업 행정절차를 간소화해주고 용적률 상향, 실거주의무 미적용 등의 혜택을 줬다. 민간시장은 재건축 조합원 2년 실거주 의무를 추진했고 용적률 규제 강화를 이어갔다. 공공주도를 유인하고 위해 민간시장 규제를 한층 강화한 것이다.

하지만 공공주도 사업이 가시적인 성과가 나타나지 않고 있다. 정부는 작년 '5·6 대책'에서 공공재개발을 도입한 데 이어 '8·4 대책'에선 공공재건축을 선보였다. 공공재건축의 경우 5만가구 공급을 계획했으나 1년이 지난 지난달까지 4개 사업장에 1580가구 공급물량만 확보했을 뿐이다. 공공주도와 함께 민간시장의 활성화 방안을 모색하지 않으면 정부의 추진 계획이 현실화될지 미지수라는 개 전문가들의 중론이다.

leedh@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
"'각설이 타령'은 광복군의 희로애락" [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = 신개념 국악 방송 '최한이·변상문의 작금작금' 제4편이 26일 종합뉴스통신사 뉴스핌 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K스팟(K·SPOT)'을 통해 공개됐다. '최한이·변상문의 작금작금'은 국악이라는 전통 예술 분야에 새로운 활력을 불어넣고, 대중에게 더욱 가깝게 다가가려는 시도이다. 젊은 국악인들의 시선으로 전통음악을 재해석하고 현대사회 속 국악의 의미를 재조명하며, 소리꾼 최한이와 변상문 국방국악문화진흥회 이사장, 팝페라 가수 오윤석과 소리꾼 박나현, 김보성, 가야금 병창 박혜정 등이 출연한다. '최한이·변상문의 작금작금'의 제목 속 '작금(昨今)'은 역사적 사건과 역사적 인물 이야기를 국악으로 풀어 간다는 의미를 담고 있다. 또한 '작금(作金)'은 '금을 캐 부자가 된다'는 뜻도 포함돼 있다. [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 맨 왼쪽부터 최한이, 김보성, 변상문. 2025.09.25 alice09@newspim.com 이날 제4편 '광복군'에서는 가야금 병창 박나현과 경기소리꾼 김보성이 함께했다. 4편 '광복군'에서는 의병들에 대한 이야기로 시작했다. 변 이사장은 "의병은 1907년 8월 대한제국 군대가 해산된 후, 1919년 9월 상해 임시정부가 세워질 때까지 개인 신분으로 일제와 싸운 분들"이라고 설명했다. 이어 "이 광복군은 1948년 8월 15일 대한민국 정부수립과 함꼐 국군이 됐다"고 부연했다. 당시 독립군이자 광복군 출신으로 초대 국방부 장관을 맡은 사람은 이범석이며, 초대 국방부 차관은 최용덕이 맡았다. 제4편 '광복군'의 시대적 배경은 1944년 겨울이다. 변 이사장은 "평안도 출신 김준엽을 비롯한 1500여 명의 청춘은 평양에 주둔하고 있던 일본군 제20사단에서 4주간 훈련을 받고, 당시 중국군과 전쟁 중인 일본군에 배치됐다. 그런데 이들 중 40여 명이 일본군영을 탈영하게 된다. 대표적 인물이 전 고려대 총장 김준엽, 창작과 비평 출판사를 운영했던 장준하, 임시정부 초대 군무총장 노백린 장군의 아들 노능서"라고 말했다. 최한이 소리꾼은 장준하의 '돌베개' 책 부분을 읽으며 "흥이 오르자 안익태 씨가 작곡한 애국가를 불랐다. 회식을 주관한 김주임은 사발가를 불렀다"고 말했다. 이어 "여기서 나오는 '사발가'는 1900년대 초부터 1910년 한일병탄 무렵까지 우리 민족의 울분을 노래한 곡"이라고 소개했고, 김보성 소리꾼은 가창을 시작했다. [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 사진은 김보성 소리꾼. 2025.09.25 alice09@newspim.com [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 사진은 박나현 가야금 병창. 2025.09.25 alice09@newspim.com 탈영한 이들은 중국 국민당 정부 중앙육군군관학교를 마치고 중경에 있는 임시정부를 찾아갔다. 그리고 그곳에서 김구 선생을 만나게 된다. 해당 자리에서 김성근이라는 청년은 '각설이 타령'을 부르게 된다. 박나현 소리꾼은 '품바'라는 가사가 들어간 '광복군 환영가'를 가창했다. 최한이 소리꾼은 이를 들은 후 "지금으로 말하면 타령은 강한 수능금지송이 됐을 것 같다"고 말했다. 이후 변상문 이사장과 최한이는 오늘의 '금맥'으로 "각설이 타령은 광복군의 희로애락 그 자체였고, 국악은 곧 군악이었다"고 정의를 내렸다. 올해 8월 15일 광복 80주년을 맞아 선보이는 특집 프로그램인 '최한이·변상문의 작금작금' 제1화 '광복'은 총 4개로 나뉘어 방송됐다. 제1편은 '작금', 2편 '김구, 판소리 배우다', 3편 '이승만과 아리랑', 4편 '광복군'이다. [서울=뉴스핌] 이지은 기자 = '최한이·변상문의 작금작금' 제4편 '광복군'이 공개됐다. 본편은 종합뉴스통신사 뉴스핌TV의 유튜브 채널 '뉴스핌TV'와 'K·SPOT'에서 확인할 수 있다. 맨 왼쪽부터 최한이, 김보성, 변상문. 2025.09.25 alice09@newspim.com 앞서 제1편 '작금'에서는 성악가 오윤석이 참석해 한국 가곡 '선구자'를 가창했다. 변사로 나선 변상문 이사장은 '가곡'에 대해 "표준국어대사전에서 '가곡'을 우리나라 전통 성악곡의 하나로, 피리나 거문고, 해금 따위의 관현악 반주에 맞춰 부르는 노래라고 정의하고 있다"고 설명하면서 "광복 80주년을 맞이해 뒤죽박죽 돼 있고 뒤섞인 개념을 정리해보고자 한다"고 밝혔다. 그러면서 "가곡은 국악"이라는 답을 힘주어 말했다. 이어 제2편 '김구, 판소리 배우다'에서는 김구 선생이 왜인을 살해한 후 옥중 생활을 하며 만난 조덕근으로부터 시조와 여창 가곡, 남창 가곡, '경기 12잡가', '선유가', 판소리 '적벽가'와 '춘향가'를 배운 내용이 담겼다. 변상문 이사장은 "백범 김구는 판소리 '춘향가'를 배웠고, 판소리 '농부가'와 '갈까부다'를 즐겨 불렀다"고 말했다. 이에 최한이 소리꾼은 "판소리는 원조 K팝"이라고 정의했다. '이승만과 아리랑'이라는 제목의 제3편에서는 이승만 전 대통령이 1993년 2월 24일 스위스 제네바에서 국제연맹 본회의에 참석한 후 식사 자리에서 초대 대통령의 영부인인 프란체스카 여사를 만난 내용이 담겼다. 이 전 대통령은 프란체스카 여사에게 힘들고 외로울 때마다 '아리랑'을 불러줬다. 이에 최한이 소리꾼은 "아리랑은 2012년 유네스코 세계유산에 등재된 우리의 소리이다. '아리랑'은 한민족 DNA이다. 슬플 때는 발라드로, 기쁠 때는 찬가로, 힘들 때는 떼창으로, 인생사 희로애락의 뮤지컬로 시류를 편승하는 살아있는 맥"이라고 강조했다.   alice09@newspim.com 2025-09-26 16:05
사진
두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
기사 번역
결과물 출력을 준비하고 있어요.
기사제목
기사가 번역된 내용입니다.
종목 추적기

S&P 500 기업 중 기사 내용이 영향을 줄 종목 추적

결과물 출력을 준비하고 있어요.

긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
안다쇼핑
Top으로 이동