대장동 개발, 민간사업자 '굳이' 필요했을까…'사업비 6조' 용인플랫폼도 100% 지자체 투자

기사입력 : 2021년09월27일 06:01

최종수정 : 2021년09월27일 06:22

대장동 개발사업, 리스크 있었다지만…2015년 보고서 "사업성 타당"
용인 플랫폼시티, 지자체 100% 투자…"성남시도 독자개발 가능했다"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 성남도시개발공사가 판교 대장동 개발에 '성남의뜰'이라는 민간사업자를 굳이 참여시킬 필요가 있었느냐는 지적이 나온다.

애초 대장동 개발은 사업성 있는 프로젝트였다. 이를 고려하면 "위험부담을 줄이기 위해" 성남시와 민간사업자가 공동 개발하게끔 했다는 이재명 경기도지사 측 해명에 설득력이 부족하다는 것이다.

성남시, 성남도시개발공사가 대장동 개발을 자체적으로 할 능력이 있는데도 특혜를 주기 위해 민간사업자 성남의뜰을 참여시켰다는 의혹이다. 실제로 '용인 플랫폼시티 건설사업'은 총 사업비가 약 6조원으로 판교 대장동(1조5000억원)보다 훨씬 규모가 큰데도 지방자치단체가 사업비를 100% 투자하고 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.24 sungsoo@newspim.com

◆ 대장동 개발사업, 리스크 있었다지만…2015년 보고서 "사업성 타당"

27일 부동산업계에 따르면 성남도시개발공사가 지난 2015년 발표한 '대장동·제1공단 결합도시개발 신규 투자사업을 위한 다른 법인에 대한 출자 추진계획(안)' 보고서에는 대장동 사업에 타당성이 있다고 적시 돼있다.

이 보고서는 성남도시개발공사가 민간사업자 모집 공모·공고를 하기 전에 나온 것이다. 보고서를 보면 대장동 개발사업의 타당성 검토 결과 ▲순현재가치(NPV) 335억7500만원 ▲내부수익률(IRR) 6.66% ▲비용편익분석(B/C) 비율 1.03으로 집계됐다.

순현재가치는 어떤 사업의 가치(타당성)를 나타내는 척도 중 하나다. NPV 수치가 0보다 작으면 타당성(가치)이 없는 사업, 0보다 크면 타당성(가치)이 있는 사업으로 판단한다. 대장동 개발은 NPV가 335억7500만원이기 때문에 사업성이 있다는 결론이 나온다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = [자료='대장동·제1공단 결합도시개발 신규 투자사업을 위한 다른 법인에 대한 출자 추진계획(안)' 보고서 캡처]2021.09.24 sungsoo@newspim.com

내부수익률(IRR)은 어떤 사업에 대해 투자비용과 투자 예상수익이 같아져 투자의 현재가치가 0이 되는 수익률을 말한다. 내부수익률이 시장이자율보다 높다면 그 투자안은 투자할 가치가 있는 것으로 평가된다. 대장동 개발은 IRR이 6.66%기 때문에 사업성이 있다고 볼 수 있다.

또한 B/C는 사업의 비용대비 편익을 측정하는 지표다. 이 수치가 1 이상이면 해당 사업이 경제성을 확보한 것으로 본다. 대장동 개발은 B/C가 1.03이라서 이 기준도 충족한다.

이재명 경기도지사 대선 캠프가 배포한 '대장동 개발사업 Q&A' 자료는 이성문 화천대유 대표의 발언을 인용해서 "(대장동 개발사업은) 만약 수익이 제대로 나지 않았다면 화천대유가 단 한 푼도 건질 수 없는 위험부담을 안고 시작한 사업"이라고 적고 있다. 화천대유는 성남의뜰 보통주를 보유한 자산관리회사다.

다만 보고서를 보면 실제 성남도시개발공사는 민간사업자 모집 전부터 이 사업에 경제성이 있음을 미리 인지했음을 알 수 있다. 성남시가 대장동 개발에 민간사업자를 참여시키지 않고 성남도시개발공사를 통해 독자적 공영개발을 할 수도 있지 않았느냐는 의문이 생긴다.

이에 대해 Q&A 자료는 "대장동 택지개발사업은 1조5000억원이 넘는 사업비가 들어갈 것으로 예상됐다"며 "성남시와 성남도시개발공사는 이런 막대한 사업자금을 투자할 능력도, 조직도, 대규모 개발경험도 없었다"고 설명했다.

이어 "이에 대한 타협책으로 이 3가지 위험을 민간사업자가 모두 부담하나, 성남시는 위험부담 없이 상당한 개발이익을 환수할 수 있는 민관공동개발사업을 추진한 것"이라고 덧붙였다.

◆ 용인 플랫폼시티, 지자체 100% 투자…"성남시도 독자개발 가능했다"

하지만 '용인 플랫폼시티 건설사업' 사례를 보면 Q&A 답변 내용에 설득력이 다소 떨어진다. 용인 플랫폼시티 건설은 총 사업비가 약 6조원으로 판교 대장동(1조5000억원)보다 훨씬 규모가 큰 도시개발사업이다. 그런데도 100% 지방자치단체가 투자하는 형식으로 운영되고 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.24 sungsoo@newspim.com

용인 플랫폼시티 건설사업은 용인시 기흥구 보정동, 마북동, 신갈동 일원 275만6853㎡ 부지에 친환경 자족도시를 건설하는 사업이다. 수도권 광역급행철도(GTX)-A노선 용인역 개통을 앞두고 진행 중이며 경기도, 용인시, 경기도시공사, 용인도시공사가 공동사업시행자로 참여했다.

경기도와 용인시는 행정지원을 맡고 있고 경기도시공사와 용인도시공사는 사업비 투자를 담당했다. 용인시의회 자치행정위원회 심사보고서에 따르면 총 사업비는 5조9646억원(조성원가 기준)이다. 이를 경기도시공사(사업비 95% 투자)와 용인도시공사(사업비 5%)가 공동 부담했다.

경기도시공사가 부담한 사업비는 4조7555억원, 용인도시공사는 2503억원이다. 용인도시공사는 현금보유액 700억원과 공사채발행 1803억원으로 이 금액을 조달했다.

이를 보면 성남시, 성남도시개발공사도 대장동 개발사업을 독자적으로 할 능력이 있었다는 분석이 가능하다. 즉, 민간사업자 성남의뜰에 특혜를 주기 위해 사업방식을 민관 도시개발사업으로 진행했다는 의혹이 나오는 이유다.

익명을 요구한 부동산업계 관계자는 "성남시, 성남도시개발공사가 시행 능력이 없어서 민간사업자를 모집했다는 것은 납득하기 어렵다"며 "두 기관이 대장동 개발을 위한 조직이나 인력, 경험이 없다면 외부에서 전문인력을 채용해서라도 해결할 수 있는 문제"라고 말했다.

이어 "성남도시개발공사가 개발이익을 모두 가질 수 있는 사업인데도 굳이 민간사업자를 참여시켰다면, 해당 업체의 자금조달 능력이나 사업 경험 등을 제대로 검토하기 위해 심의위원회를 꾸리는 작업이라도 했어야 했다"며 "그마저도 없이 1조5000억원 규모 사업 계획서를 하루 만에 '졸속 심사' 했다는 점은 모두 특혜성이라는 해석밖에 안 나온다"고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com

사진

법사위, 尹 서울구치소 CCTV 열람 [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 국회 법제사법위원회(법사위)는 1일 윤석열 전 대통령의 수감 중 특혜 제공 여부와 특검의 체포영장 집행 당시 서울구치소 폐쇄회로(CC)TV를 열람하기 위해 현장검증에 나섰다. 추미애 법사위원장과 더불어민주당, 조국혁신당 소속 법사위원들은 이날 오전 경기 의왕 서울구치소를 방문해 윤 전 대통령의 체포영장 집행 거부와 수감 특혜 의혹 등을 점검했다. 국민의힘 의원들은 전원 불참했다. [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 추미애 법사위원장과 더불어민주당, 조국혁신당 소속 법사위원들은 1일 오전 경기 의왕 서울구치소를 방문해 윤 전 대통령의 체포영장 집행 거부와 수감 특혜 의혹 등을 점검했다. 국민의힘 의원들은 전원 불참했다. 2025.09.01 jeongwon1026@newspim.com 김용민 의원은 "국민의힘은 오늘 현장검증이 '망신주기용'이자 인권 침해라고 주장하고 있는데 정작 중요한 검증 절차에는 참여하지 않고 뒤에서 정치적 언사만 하고 있다"며 국민의힘 의원 불참에 유감을 표했다. 김 의원은 "오늘 검증해야 할 사안은 대한민국 형사사법시스템에서 매우 중차대한 문제"라며 "전직 대통령이라는 이유로 구치소에서 편하게 지내고 있다는 국민적 의혹이 해소되지 않는 한 대한민국 사법시스템은 국민으로부터 신뢰받지 못할 것"이라며 현장검증의 필요성을 재차 강조했다. 전현희 의원도 "CCTV를 열람하는 것은 윤석열에 대한 망신주기 목적이 아니다. 중대 범죄자의 체포영장 거부라는 법치주의 파괴 행태와 구치소 측의 특혜는 없었는지를 눈으로 확인하기 위함이다"며 "법치주의를 바로세우고 헌정질서를 회복하는 과정의 일환인 현장검증에 국민의힘이 자리를 비운 것은 매우 유감"이라고 말했다. 추미애 위원장은 "윤 전 대통령은 내란 혐의로 수사를 받으면서 조금의 양심이라도 있다면 응당 책임을 져야 함에도 불구하고 법치를 무시하고 부끄러운 모습을 연출하는 등 수사방해를 일삼고 있다"며 "오늘 현장검증을 통해 특혜 및 수사방해 상황을 면밀히 살피고 수용규칙 위반 등 사실이 확인될 경우 관련 규정에 따라 후속조치를 취하겠다"고 강조했다. 그러면서 서울구치소 측에 8월 한달 간 윤 전 대통령의 변호인 접견 횟수와 구치소 내 변호인 접견방 개수, 변호인 접견 규정 일체 등의 자료를 요청했다. 박은정 조국혁신당 의원과 서영교 민주당 의원은 이명박·박근혜 전직 대통령의 변호인 접견 관련 자료와 윤 전 대통령의 총 접견 시간 및 인원 등 통계 자료를 요구했다. jeongwon1026@newspim.com 2025-09-01 11:08

사진

[변상문의 화랑담배] 제1회 산세타령 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. [자료= 인공지능 AI 이미지] 판소리 춘향가에는 '산세타령'이라는 눈대목(가장 재미있는 부분 중 하나)이 있다. 방자가 춘향이에게 이몽룡의 사람됨을 각 지방 산세에 비유하며 설명하는 대목이다. 방자가 춘향이에게 "여보게 춘향이! 낭군을 얻으려면 뚜렷한 서울 양반 낭군을 얻지. 아, 어찌 시골 무지랭이를 얻으려는가?" 했다. 이에 춘향이가 "미친 녀석! 낭군도 시골 서울이 다르단 말이냐?"하며, 방자 말이 땅에 떨어지기도 전에 이불 개듯 개어 방자 귀에 쑤셔 넣었다. 방자는 "하믄 다르지야. 인걸은 지령이라. 사람이 하는 것은, 산세 따라 나는 법이여. 내가 우리 도련님 성품을 이를 테니 잘 들어 보소. 경상도 산세는 산이 웅장 허기로 사람이 나면 정직하고. 전라도 산세는 산이 촉(비옥함)하기로 사람이 나면 재주가 있고. 충청도 산세는 산이 순순하기로 사람이 나면 인정이 있고. 경기도 올라, 한양 터 보면 천운봉이 높고 백운대 섰다. 삼각산 세 가지 북주가 되고 인왕산이 주산이요, 종남산이 안산인디 동작이 수구를 막았기로, 사람이 나면 선할 때 선하고 악하기로 들면 별악지상(別惡之象)이라." 서울 남산 아래, 선할 때 선하지만 악하기로 들면 별악지상(別惡之象)인 땅. 그곳이 지금의 용산기지다. 이몽룡이 장원급제하고 남원골 춘향이를 만나러 간 길도 남대문-용산고-용산기지 23번 게이트-한강나루-남태령-과천 길이다. 용산은 용산구 효창공원 일대와 원효로 서쪽 일대 구릉지대를 말한다. 한강을 따라 서쪽으로 흐르는 구릉이 마치 용이 꿈틀대는 모습이어서 용산이라 불렀다. 대통령실이 들어선 국방부, 합참 지역의 구릉은 둔지산(屯之山)이다. 조선시대 때 직업군인 집단 거주 마을이 있었다. 이곳은 임진왜란 때는 일본군 병참기지로, 병자호란 때는 청나라군 후방지휘소였다. 임오군란 때는 흥선 대원군이 용산기지 캠프 코이너에서 청나라로 납치돼 갔다. 용산고 앞에서 청나라군과 조선군 간 치열한 전투가 벌어졌다. 1894년 7월 청일전쟁이 터졌다. 일본군 소장 오시마가 이끄는 8000여 명의 일본군이 용산기지에 주둔했다. 조선총독부, 조선주차군사령부가 용산기지에 터를 잡았다. 부대 정문은 용산역 맞은편 아모레 퍼시픽 건물과 용산우체국 사이로 난 길을 따라 200m 정도 들어가면 나오는 문이다. 어김없는 별악지상(別惡之象) 땅이었다. 1950년 6월 25일 01:00 용산기지 내 육군본부 상황실에 전화벨이 울렸다. 당직 장교 작전국 대위 조병운이 수화기를 들었다. "충성! 옹진반도 제17연대입니다. 현재 시간 국사봉 북쪽 능선으로 병력 미상의 북한군이 접근하고 있습니다" 03:00 또 전화벨이 울렸다. "충성! 문산 제1사단입니다. 북한군이 구화리에서 도하용 주정(舟艇)을 운반하고 있습니다" 03:30 또 전화벨이 울렸다. "충성! 의정부 제7사단입니다. 적 포탄이 전 진지에 떨어지고 있습니다" 창밖에는 태풍 엘시가 비를 뿌리고 있었다. 육군본부 정보국 당직 장교 중위 김종필은 정보국장 장도영 대령에게 "전 전선에서 북한군이 공격해 오고 있습니다. 전군에 비상을 내려야 합니다. 국장님께서 빨리 상황실로 오셔야겠습니다"라고 보고했다. 용산기지가 또다시 별악지상(別惡之象)의 땅이 되고 있었다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-01 08:00