5년간 서울‧수도권 아파트값 51.5% 이상 상승
"국회 문턱 넘긴 이후 실수요자 움직일 것"
[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 윤석열 대통령직인수위원회가 부동산 활성화 대책을 내놓은 가운데 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화와 정비사업 규제 여부를 놓고 고심에 빠진 모양새다. 서울시의 경우 재건축‧재개발 사업을 추진하고 있는 단지들이 늘어나고 있는 상황에서 DSR완화가 필요하지만 급격한 부동산값 상승을 우려해 주택담보대출비율(LTV)부터 손질할 것으로 보인다.
전문가들은 신규주택 마련을 위해선 DSR부터 완화해야 된다고 주장하고 있다. 특히 신규 주택 공급에 한계가 있는 지역들은 주택자금 마련을 위해선 은행권을 찾을 수밖에 없는 상황에선 LTV보다는 DSR 규제를 조정할 필요가 있다고 진단했다.
◆ 공급 초점 맞춰 LTV 완화로 선회
5일 인수위에 따르면 최근 열린 부동산 태스크포스(TF)에서 DRS완화보단 LTV를 완화하는 쪽으로 가닥을 잡았다.
최지현 인수위 수석 부대변인은 최근 통의동 사무실 정례 브리핑에서 DSR 완화에 대해 "현재로서는 검토한 바 없다"면서 "앞으로는 부동산 태스크포스(TF) 차원에서 DSR 관련 모든 게 검토될 예정"이라고 말했다. LTV는 담보를 기준으로, DSR은 차주의 상환능력을 기준으로 대출을 심사하는 제도다.
부동산 TF는 집값 안정화를 택한 것으로 보인다. 실제 문재인 정부가 출범한 지난 2017년 5월 서울과 5대 광역시의 아파트 평균매매가격은 각각 6억708만원, 2억6200만원으로 지역간 아파트 가격 격차는 3억4508만원 수준이었다.
하지만 문재인 정부 들어 서울 아파트 가격이 급격히 상승하면서 지난해 12월 서울 아파트 평균매매가격은 12억4978만원으로 2017년 5월 대비 105.9% 급등했다. 이에 비해 5대 광역시 아파트 평균매매가격은 3억9701만원으로 51.5% 오르는 데에 그치면서 서울과 5대 광역시 아파트 가격 격차는 8억5277만원으로 벌어졌다.
이 같은 이유로 DSR규제 완화보단 LTV완화를 통한 신규 공급을 늘리겠다는 의미로 풀이된다. 윤석열 대통령 당선인은 후보 시절부터 지역과 상관없이 LTV를 70%로 단일화하겠다고 밝혀왔다.
또 생애 최초 주택구매 가구에는 80%까지 높여주기로 했다. 하지만 현 차주별 DSR 40%룰이 올해 1월부터 2억원이 넘는 대출에 7월부터는 1억원 초과 대출에 적용되는 만큼 LTV 한도를 높인다 해도 저소득자에게는 혜택이 돌아가기 어려울 수밖에 없다.
◆ 무주택자 '내 집 마련' 기회 열어줘
이런 이유로 일각에선 인수위와 새 정부에서 예정된 DSR 규제 강화 계획을 유예하거나, 현 DSR 규제를 5억원 수준까지 상향 조정하는 방안을 검토할 것이라고 내다봤다.
이는 무주택자들의 내 집 마련의 기회를 확대하겠다는 의지로 관측된다. 실제 현 정부는 부동산시장 안정화를 위해 대출을 조여 현재 LTV는 지역과 주택 가격 등에 따라 0%부터 70%까지 차등 적용되고 있다.
투기지역·투기과열지구에서는 9억원 이하에 40%, 9억원 초과에는 20%가 적용되고 15억원이 넘는 주택에 대해선 대출이 아예 차단된 상태다.
조정대상지역에서는 9억원 이하에 50%, 9억원 초과에는 30%가 적용된다. 비규제지역은 70%다. 여기에 무주택자는 부부합산 연 소득 8000만원 이하(생애 최초 구매자는 9000만원 이하)는 주택가격에 따라 10∼20%포인트 우대 적용된다.
그러나 부동산 가격이 전반적으로 상승한 상황에서 이처럼 복잡하고 강도 높은 LTV 규제가 국민들의 '내 집 마련' 꿈을 가로막고 있다는 지적이 꾸준히 제기돼왔다.
인수위는 이 같은 문제를 해소하기 위해 LTV 규제 완화부터 순차적으로 진행할 계획이다. 이에 따라 차기 정부에서 향후 LTV 규제 완화에 따른 부동산 시장 여건 변화와 대출 수요를 검토한 뒤 DSR 논의를 시작할 것으로 보인다.
다만 LTV와 DSR 조정은 국회에서 법을 개정하지 않고도 금융위 행정지도, 감독규정 개정 등으로 할 수 있어 차기 정부의 의지에 따라 규제 변경이 가능하다.
다만 현재 가계부채가 1800조원이 넘어선 데다 미국과 한국의 기준금리가 올해 말까지 계속 오를 예정이라, DSR을 푸는 식의 속도전은 대출 부실화 등의 이유로 당장 이뤄지기 어렵다는 분석도 제기된다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "윤석열 당선인이 생애최초 LTV 규제 완화를 공약했지만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 동시에 적용받기 때문에 대출 한도 증가에 한계가 있고, 분양가 합리화 공약에 따라 분양가 상승이 예상된다"며 "다만 LTV와 DSR를 완화하기 위해선 국회 동의가 필요한 만큼 새 정부 출범 이후 관련된 사항을 살펴볼 필요가 있다"고 말했다.
ymh7536@newspim.com
