[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 올해 신규 분양 단지의 분양가가 한층 높아질 전망이다. 정부가 서울 강남과 서초, 송파 등 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역을 민간택지 분양가상한제(분상제) 적용지역에서 해제했기 때문이다.

상한선이 없어지면서 공급 중심의 시장으로 부동산 전체적으로 활력을 불어넣기 위함이다. 한계가 있었던 재건축 단지 등도 사업추진에 탄력을 받을 것이란 전망이 나온다. 이 경우 분양가 인상 우려도 커지고 있다.

다만 부동산업계에서는 분양가 인상에도 청약시장은 지난해와 달리 실수요자의 참여가 한층 활발해질 것이란 전망이 많다. 분양가가 크게 오르기엔 전반적인 집값 약세가 심한데다 대출확대도 내집마련 수요가 나타날 것으로 예측돼서다. 이에 따라 지난해 대폭 늘었던 미분양 해소에도 어느정도 도움이 될 것으로 보인다.

4일 부동산업계에 따르면 민간택지 분양가상한제(분상제)가 해제로 서울 강남3구와 용산구를 제외한 전 지역의 분양가가 소폭 상승할 것으로 예상된다. 전매제한 기간이 줄어듬과 동시에 실거주 의무도 폐지돼 시장 환경이 좋아졌기 때문이다.

◆분상제 해제…HUG, 분양가 조정 적극 개입하나…"기본 안전장치"

전매 제한의 경우 현재 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년까지 적용되는 제한 기간을 크게 완화하기로 했다.

이에 따라 수도권의 경우 공공택지(분상제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다. 비수도권은 공공택지 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고, 그 외 지역은 전면 폐지한다. 수도권의 분상제 주택 등에 적용되던 실거주 의무도 폐지된다.

이에 따라 위축됐던 주택 공급에 활력을 불어넣는다는 방침이다. 분양가를 책정하는데 있어 자율성을 부여해 공급자 중심으로 시장 구조에 변화를 주기 위함이다. 

정부가 그동안 강화됐던 부동산 규제를 대폭 완화하면서 일각에선 HUG가 분양보증 심사를 통해 분양가 조정에 다시금 개입할 것으로 보인다. 신규 분양단지의 높은 분양가에 계약을 포기하거나 청약 접수가 미달나는 사례가 늘고 있기 때문이다.

실제 지난해 11월까지 전국의 미분양 주택은 6만건 수준으로 치솟았다. 미분양 주택이 급증하면서 국토부가 판단하는 위험 수준(6만2000가구)에 근접했다.

HUG는 분양보증 심사를 '고분양가 통제'의 수단으로 활용해왔다. 분양단지 주변 시세와 비교해 현격하게 분양가가 높은 경우 분양률이 낮아 미분양 발생 우려가 크다는 이유에서다.

HUG 관계자는 "심사 기준이 있는데, 주변 시세보다 현격하게 높게 분양하는 경우에는 분양률이 낮을거라는 판단에 점수가 낮아진다"면서 "분양가를 조정한다기 보단 심사과정에서 감정을 하는 식으로 하고 보증료가 변하는 등 관리를 좀 더 타이트하게 할 순 있다"고 말했다.

분상제를 풀어 시장에 자율성을 둔다고 볼 수 있지만 분양가 폭등에 대한 기본적인 안정장치는 마련해 두는 것이다. 송승현 도시와경제 대표는 "HUG가 보증을 하는 입장에선 비싼 분양가로 분양이 어려울 것이란 의미로 보증을 해주지 않는다"면서 "HUG가 사실 폭등에 대한 안전장치로 작용한다고 볼 수 있을 것"이라고 말했다.

◆모든 주택 중도금 대출 가능…"분양시장 활기 띌 것"

분양가 인상 우려에도 분양 시장은 어느정도 활기를 되찾을 것으로 예상된다. 넉넉한 현금을 보유하고 있지 않던 실수요자들도 금액에 상관없이 중도금 대출이 가능해졌기 때문이다. 상대적으로 중도금 대출이자가 저렴한 부분 역시 청약수요 증가에 긍정적으로 작용할 전망이다.

여경희 부동산R114 연구원은 "이번 국토부의 업무보고는 미분양 리스크 해소에 방점을 두지 않았나 생각한다"면서 "최근 미분양 리스크가 커지며서 전체 산업과 연관된 부분이 있어 건설 등 부담을 덜기 위한 방안이라고 생각된다"고 말했다.

그러면서 "분상제 해제는 전매제한이나 거주의무가 풀린다는 것을 의미한다"면서 "여기에 중도금 대출이 풀리면 그동안 묶여 있던 청약 수요가 유입될 가능성이 있다"고 덧붙였다.

분양가 총액이 비교적 높았던 서울 일대에 특별공급 배정물량의 증가 기대와 함께 서울과 수도권 일대 인기지역과 사업지에 청약이 집중되는 쏠림 현상이 나타날 가능성도 제기된다. 다만 기준금리 인상에 따른 여신 부담이 있어 2020~2021년 수준의 단기 청약수요 확대나 호황에 대한 기대는 제한적일 것으로 보인다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "이번 부동산 규제 완화로 서울이나 수도권 일대의 인기 지역에 청약이 집중되는 쏠림 현상이 일어날 수 있다"면서 "기대효과는 제한적일 것"이라고 말했다. 

min72@newspim.com