[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 전세사기와 깡통전세 확산으로 세입자 피해가 늘어나자 대출 규제 등 갭투자(전세를 끼고 주택 매입)를 제한해야 한다는 필요성이 제기되고 있다.

주택경기 침체가 지속되면서 빌라·아파트를 중심으로 주택 매매가격보다 전세 보증금이 더 높은 '깡통전세' 공포가 확산하고 있다. 집값 불안이 여전해 인천 미추홀구, 경기도 동탄 등에서 발생한 전세사기 피해가 하반기에는 더욱 늘어날 가능성이 높다. 자기 자본을 거의 들이지 않고 전세를 끼고 무분별하게 주택을 매입하는 투자를 제도적으로 막아야 피해 확산이 누그러질 것이란 목소리가 크다.

29일 부동산업계와 정치권에 따르면 집값 하락이 이어지면서 전세사기·깡통전세 피해가 더 늘어날 것이란 분위기가 감지되고 있다.

◆ 빌라·다세대주택 전세가율 82% ...전국 깡통전세 주의보 확산

최근 한국부동산원이 공개한 '임대차 사이렌' 데이트를 보면 올해 1∼3월 전국 시·군·구에서 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 80%를 넘는 연립·다세대 주택의 지역은 총 25곳, 아파트는 총 33곳으로 나타났다. 이 수치에 광역 시·도 단위는 제외한 것으로, 실거래 사례가 적어 공개되지 않는 기초자치단체까지 포함하면 실제 전세가율이 80%를 넘는 곳은 이보다 훨씬 많을 것으로 분석된다.

전세사기 피해가 발생한 인천 미추홀구는 지난 2월 전세가율이 96.9%에서 3월 89.9%로 떨어졌지만, 여전히 깡통전세 위험이 남아있다. 경기도 평택시의 연립·다세대 전세가율이 100.4%로 100%를 넘었다. 경기 수원 팔달구(95.1%)와 경기 파주시(94.5%)도 전세가율이 90%를 웃돌았다. 시장에서는 주택담보대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘어서면 깡통전세로 전락할 위험이 크다고 본다. 집이 경매에 넘어갈 경우 근저당권자와 세입자가 채권을 상당부분 회수할 수 있는 기준점인 셈이다.

전국적으로도 빌라·다세대의 전세가율이 80%가 넘는다. 주택 대부분이 깡통전세 위험에 노출된 상태이며 집값이 10~20% 추가 하락할 경우 세입자는 보증금을 온전히 반환받기 어려운 상황이다.

깡통전세는 더 늘어날 공산이 크다. 코로나19 이후 시장에 유동성이 풀리면서 집값 상승폭이 컸고, 작년 하반기부터는 유동성 축소와 금리인상 등이 맞물리며 하락폭이 거센 상황이다. 고금리에 전세수요가 감소한 데다 전세 기한이 2년 단위로 이뤄진다는 점에서 집값 변동을 실시간적으로 반영하기도 어려운 측면이 있다. 주택경기 불안이 계속되고 빌라, 다세대 주택의 기피 현상도 거세 보증금 반환을 고민하는 집주인이 늘어날 전망이다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD비즈니스학과 교수)는 "집값이 급락하면서 매맷값과 전셋값 차이가 거의 없는 주택이 대폭 늘었다"며 "주택경기 회복이 단기간에 쉽지 않아 시간이 갈수록 지방을 중심으로 깡통전세와 역전세 문제가 더 심각해질 우려가 있다"고 말했다.

◆ 대출규제, 보증보험 강화로 무자본 갭투자 제한 필요

깡통전세가 확산을 막기 위해서는 무분별한 전세자금 대출 등 규제강화가 필요하다는 인식이 많다.

정치권에서도 제도적으로 피해 확산을 막겠다는 의지를 보이고 있다. 이달 초 열린 국토교통위원회 법안심사소위원회의 전세사기 피해지원 특별법안 심사 과정에서 무자본 갭투자로 전세보증금을 돌려받지 못한 경우도 특별법 적용대상에 포함하자는 의견이 논의됐다. 무자본 갭투자로 인한 전세사기가 특별법에 포함되면 구리 전세사기 피해자 500여명, 동탄 전세사기 200여명 등이 구제 대상에 오를 것으로 보인다.

정부가 이달부터 전세금 반환보증 한도를 90%로 낮췄다. 무자본 갭투자자들이 세입자의 전세 보증금으로 집을 사는 경우가 많았는데 이를 줄이기 위한 조치다. 이전까지는 주택도시보증공사(HUG)의 보증 대상 전세가율이 100%라 매맷값과 전셋값이 비슷해도 전세보증에 가입할 수 있었다. 시장에서는 안정적인 전세 보증금 반환을 위해서는 보증 한도를 70~80% 수준으로 더 낮춰야 한다는 의견도 나온다.

전세자금대츨도 규제가 필요한 부분이다. '무자본 갭투자'가 이번 전세사기 사태의 도화선이 됐다는 지적이 많다.

실제 전세자금대출 잔액이 급증했다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 전세자금대출 금액은 2019년 말 80조5000억원에서 지난달 말 124조8800억원으로 늘었다. 전세대출이 전셋값이 단기간에 급등한 것도 이유지만, 전세대출이 상대적으로 규제 영향을 덜 받는 것도 영향을 미쳤다. 시중은행들은 전세대출 리스크가 거의 없기 때문에 전세보증금의 최대 90%까지 대출해 주고 있다. 대출이자 부담도 주담대나 신용대출과 비교해 저렴하다.

보증금을 돌려주지 못하는 '사고'도 늘고 있다. 국회 기획재정위원회 소속 더불어민주당 양경숙 의원이 한국주택금융공사(HF)에서 제출받은 전세자금보증 대위변제 현황 자료에 따르면 2019년부터 올해 1분기까지 HF의 대위변제액은 1조190억원(2만5827건)에 달했다. 연도별 전세자금보증 대위변제 금액을 보면 2019년 1689억원에서 2020년 2386억원, 2021년 2166억원, 지난해 3053억원으로 늘었다. 올해는 1분기에만 896억원을 기록했다.

명지대 권대중 부동산학과 교수는 "빌라, 다세대 주택은 전세보험 가입이 쉽지 않아 세입자가 구하기 어려운데, 올해 하반기에는 보증금 미반환 사고가 늘어날 여지가 있다"며 "전세사기 방지책뿐 아니라 대출규제, 보증한도 강화 등 무리한 갭투자를 제한하는 대책도 마련할 필요가 있다"고 설명했다.

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