전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 라이브
KYD 디데이

[GAM]'상업용 부동산發 위기 온다' ② 월가 경고 봇물, 실태는

기사입력 : 2023년05월17일 09:35

최종수정 : 2023년05월17일 10:04

오피스 빌딩 공실률 ↑
2025년 만기 대출금 2.9조달러
오피스빌딩 20% 채권자 손에

이 기사는 4월 7일 오후 4시12분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 월가가 상업용 부동산 시장을 금융위기 뇌관으로 지목한 것은 막연한 우려가 아니다. 각종 데이터를 통해 시장의 실태가 드러나고 있다.

여기에 실리콘밸리은행(SVB)의 파산 사태와 시그니처은행의 폐쇄 등 지역 은행의 위기가 불안감을 더욱 증폭시켰다.

골드만 삭스에 따르면 전체 대출액 가운데 이들 중소형 은행이 집행한 금액이 80%에 이르기 때문. 상업용 부동산 시장이 최악의 시나리오대로 무너질 경우 금융시스템이 패닉에 빠질 수 있다는 우려다.

전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 미국 대도시 오피스 빌딩의 공실율이 신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태 이전인 2019년 9.5%에서 최근 12%로 뛰었다.

미국 대도시 다운타운 오피스빌딩 공실률 추이 [자료=CBRE]

대도시일수록 공실율이 높은 실정이다. 부동산 시장 조사 업체 CBRE에 따르면 대도시 상업 지구의 오피스 빌딩 공실율이 2022년 4분기 17.6%롤 기록, 2년 전 13.8%에서 큰 폭으로 치솟았다.

일부 건물은 용도를 사무용에서 거주용으로 전환하고 아파트로 리모델링을 통해 돌파구 마련에 나섰지만 근본적인 대책으로 보기 어렵다는 지적이다.

사실 주거용 부동산 시장에서도 한파가 두드러진다. 시장 조사 업체 코스타 그룹에 따르면 2023년 1분기 미국 아파트 건물 매매가 140억달러로 집계, 전년 동기에 비해 74% 급감했다. 매매 규모가 1160억달러로 최고치 기록을 세웠던 2021년 4분기에 비해서는 88% 줄었다.

뉴욕타임스(NYT)에 따르면 2025년까지 만기 상환하거나 연장해야 하는 상업용 부동산 대출액이 2조9000억달러에 이른다.

공실율이 추가 상승할 경우 원리금 상환이 어려워질 뿐 아니라 담보물 가치의 하락으로 인해 만기 연장 역시 간단치 않을 전망이다.

여기에 미국 연방준비제도(Fed)가 팬데믹 당시 제로 수준으로 내렸던 기준금리를 4.75~5.00%까지 끌어올린 데 따른 충격도 해당 부동산 시장과 은행권을 크게 압박하는 실정이다.

야누스 핸더슨 인베스터스의 존 커슈너 금융공학 헤드는 월스트리트저널(WSJ)과 인터뷰를 갖고 "앞으로 수 년간 전체 오피스 빌딩 가운데 10~20% 가량이 채권자 손에 넘어갈 것"이라며 "건물 가격의 추가 하락이 이어지는 한편 이를 담보로 한 증권과 펀드에도 타격이 불가피하다"고 강조했다.

뱅크오브아메리카(BofA)는 최근 보고서를 내고 "앞서 중앙은행의 유동성 지원을 근거로 지역 은행의 위기가 일단락됐다고 주장했던 것은 섣부른 판단이었다"고 말했다.

유로존에서도 경고의 목소리가 날로 고조되는 모양새다. 유럽중앙은행(ECB)은 지난 4월3일(현지시각) 1조유로에 달하는 유로존 지역 상업용 부동산 펀드에서 부실이 발생, 금융시스템 전반에 위협을 가할 수 있다고 경고했다.

금리 상승과 실물경기 둔화로 인해 부동산 가격의 하락이 이어질 경우 투자자들이 펀드에서 앞다퉈 자금을 인출, 이른바 '펀드런'이 발생할 수 있고 이 경우 유동성 위기와 부동산 가격의 급락 등 악순환이 벌어질 수 있다는 얘기다.

저금리 기조가 이어졌던 지난 10년 사이 유로존의 상업용 부동산 펀드 자산은 3배 급증했다. 정책자들은 블랙스톤이 시행한 펀드 상환 제한을 포함해 금융시스템 안정을 지키기 위한 대책 마련이 시급하다고 강조한다.

higrace5@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
강릉 옥계항 코카인 추정 마약 대량 적발 [세종=뉴스핌] 백승은 기자 = 관세청과 해양경찰청이 강릉 옥계항에 입항하는 외국 무역선 선박을 수색애 코카인으로 의심되는 마약을 대량 적발해 조사 중이라고 2일 밝혔다. 전날 두 기관은 미국 연방수사국(FBI)과 국토안보수사국(HSI)으로부터 A선밖에 마약이 숨겨져 있다는 정보를 입수했다. A 선박은 벌크선으로 3만2000톤이며, 승선원 외국인은 20명이다. 관세청과 해양경찰청이 강릉 옥계항에 입항하는 외국 무역선 선박을 수색해 코카인으로 의심되는 마약을 대량 적발했다. [사진=관세청] 2025.04.02 100wins@newspim.com 두 기관은 합동 검색작전을 수립하고, 선박의 규모가 길이 185미터(m)인 점과 검색 범위 등을 고려해 서울세관·동해해경청 마약 수사요원 90명 및 세관 마약탐지견 2팀 등 합동 검색팀을 구성했다. 검색팀은 2일 오전 6시 30분 옥계항에 긴급 출동해 A 선박이 입항한 직후 선박에 올라타 집중 수색을 실시했다. 수색 중 검색팀은 선박 기관실 뒤편에서 밀실을 발견했고, 집중 수색 결과 개당 약 20킬로그램(kg) 전후 마약으로 의심되는 물질이 담긴 박스 수십 개를 발견했다. 검색팀이 간이시약으로 검사한 결과 코카인 의심 물질로 확인됐다. 정확한 중량은 하선 이후 정밀 계측기를 통해 측정하고 마약 종류는 국가과학수사연구원에 의뢰해 확인할 예정이다. 앞으로 관세청과 해경청은 합동수사팀을 운영해 해당 선박의 선장 및 선원 등 20여명을 대상으로 밀수 공모 여부와 적발된 마약의 출처 등을 수사할 계획이다. 국제 마약 밀매 조직과의 연관성도 고려해 미국 FBI와 HSI 등 관계 기관과의 공조를 통해 수사를 확대할 방침이다. 100wins@newspim.com 2025-04-02 17:57
사진
재주는 트럼프가, 돈은 브라질이 [서울=뉴스핌] 최원진 기자= 도널드 트럼프 미국 행정부의 관세 공세로 글로벌 무역전쟁이 격화하는 가운데, 브라질이 주요 승자로 부상하고 있다고 월스트리트저널(WSJ)이 1일(현지시간) 보도했다. 보도에 따르면, 중국은 트럼프 대통령이 부과한 대중(對中) 관세에 맞서 미국산 농산물에 보복 관세를 매기며 대체 수입처로 브라질을 주목하고 있다. 수출입 컨테이너 [사진=블룸버그] 중국 가공업체들은 트럼프 대통령이 지난 1월 취임하기 전부터 브라질산 대두를 비축하기 시작했고, 올해 1분기 필요한 물량의 거의 전량을 브라질에서 조달했다. 이는 지난해 같은 기간 54% 수준이었던 브라질산 비중과 비교하면 큰 폭의 증가다. 가격도 상승세다. 상파울루대학 산하 연구기관 세페아(CEPEA)에 따르면, 브라질 항구에서 선적되는 대두의 프리미엄은 중국이 미국산 대두에 10% 관세를 발표한 직후 일주일 동안 약 70% 급등했다. 3월 선적 기준으로는 부셸당 85센트를 기록해 3년 만에 최고치를 찍었다. 닭고기와 달걀 수출도 두 자릿수 증가율을 보인다. 브라질의 가금류·돼지고기·달걀 수출업체를 대표하는 브라질동물단백질협회(ABPA)의 히카르두 산틴 협회장은 올해 들어 브라질의 닭고기 수출은 지난해 같은 기간보다 9%, 달걀 수출은 20% 증가했다고 밝혔다. 브라질은 미국과 달리 조류 인플루엔자를 겪고 있지 않아, 안정적인 공급처로 주목받고 있다. 여기에 중국이 미국산 닭고기에 15%의 보복관세를 부과하면서 브라질산이 대안으로 떠오르고 있다는 설명이다. 사실 브라질과 중국의 교역 관계는 최근 수년 빠르게 확대됐다. 중국은 2009년에 미국을 제치고 브라질의 최대 무역 파트너로 부상했다. 쇠고기, 철광석, 석유 등 자원이 풍부한 브라질은 중국의 막대한 수요에 맞춰 수출을 확대해 왔고, 중국은 브라질의 인프라 건설에 대규모 자본을 투입하고 있다. 현재 중국은 브라질 전체 전력 공급의 약 10%를 차지하고 있으며, 항만과 도로, 철도 등 주요 기반 시설 건설에도 깊숙이 관여하고 있다. 브라질은 미국 시장에서도 수출 확대 가능성을 보고 있다. 중국은 미국의 주요 신발 수출국인데, 미국이 중국산 제품에 고율 관세를 부과할 경우 아시아를 제외하고 최대 신발 생산국인 브라질이 그 자리를 일부 대체할 수 있다는 전망이 나온다다. 하롤두 페헤이라 브라질 신발산업협회(Abicalçados) 회장은 "브라질산 제품에 별다른 관세가 없다면, 미국 수출 확대의 기회가 될 수 있다"라고 밝혔다. 글로벌 무역전쟁 국면에서 오히려 특수를 누릴 것이라는 기대는 브라질 증시에도 훈풍으로 작용했다. 올 들어 브라질 증시는 9% 넘게 오르며 뉴욕 증시를 아웃퍼폼하고 있다. 올 들어 브라질 증시는 9% 넘게 상승, 연중 5% 가까이 하락한 뉴욕증시의 S&P500 지수와 대조를 이룬다 [사진=koyfin] wonjc6@newspim.com   2025-04-02 15:30
안다쇼핑
Top으로 이동