[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울 용산구 동부이촌동 한가람 아파트의 리모델링 사업이 본격 추진된다. 사업의 '5부 능선'에 해당하는 서울시 경관심의 및 세부계획 자문을 통과해서다. 

한가람아파트는 현 용적률이 358%에 이르고 있어 사업성 측면에서 재건축 대신 리모델링을 선택한 것으로 알려졌다. 서울시가 한가람 리모델링에 대해 행정적 지원을 해준다는 입장인 만큼 서울시 건축심의를 연내 통과할 가능성이 높은 것으로 진단된다. 다만 리모델링사업 안전점검과 시공사와의 본계약 등 넘어야할 과정이 많아 착공까지는 다소 시간이 걸릴 전망이다. 아울러 공급 주택수가 당초 계획보다 68가구 줄었다. 

15일 서울시에 따르면 용산구 이촌동 한가람아파트 공동주택 리모델링사업이 시 경관심의 및 세부 결정계획 자문을 통과했다. 

서울시는 지난 14일 열린 제8차 도시·건축공동위원회에서 이같은 내용의 '서빙고아파트지구 지구단위계획구역 내 특별계획구역3(한가람아파트) 세부개발계획 결정안' 자문 및 경관계획안에 대해 '수정동의 및 조건부가결' 결정을 내렸다.

이촌 한가람아파트 리모델링 조감도 [자료=각 시공사]

서울시 관계자는 "이번 심의는 경관심의와 세부결정계획 자문으로 사업계획이 완전히 확정된 것은 아니다"라며 "시 건축위 건축심의에서 사업계획이 최종 결정되는데 조합측이 빠른 대응에 나선다면 연내 시 건축심의 통과도 가능할 것"이라고 말했다.  

동부이촌동(이촌1동) 한가람아파트는 1998년 입주한 27년차 아파트로 22층, 2036가구로 구성됐다. 동부이촌동에서 단일 단지로는 가장 큰 규모다. 한가람은 현 용적률이 358.24%로 서울시내 아파트 평균용적률 245%를 훌쩍 뛰어넘는 데다 제3종 일반주거지역에 위치한 현황을 볼 때 재건축의 사업성이 없다고 판단돼 리모델링을 추진하는 것으로 알려졌다. 

한가람이 있는 동부이촌동 북부 아파트단지는 주로 1990년대에 집중적으로 지어졌다. 30년 이상인 재건축연한을 채우지 못한 단지가 많고 모든 단지가 기존 용적률 200%를 초과하고 있어 리모델링을 중심으로 재정비사업이 이뤄지고 있다. 이촌동 현대아파트(리모델링 후 750가구)는 2027년 2월 준공을 앞두고 한창 공사가 이뤄지고 있으며 이촌강촌아파트(1113가구)는 최근 서울시 리모델링 건축심의를 통과했다. 한가람은 지난해 연말 GS건설·현대엔지니어링 컨소시엄을 시공사로 선정하며 가계약을 맺은 바 있다.

다만 공급 주택수는 가계약 당시 사업계획보다 다소 줄어든 상태다. 서울시 도시·건축공동위원회는 한가람 리모델링의 공급주택수를 사업자 측이 제시한 2281가구에서 68가구 줄어든 2213가구로 결정했다. 현 2036가구보다 177가구 늘어난 규모다. 기존 주동은 수평증축해 조합원 주택의 크기를 넓히고 별동을 새로 지어 일반분양에 나설 예정이다. 하지만 일반분양 주택수가 68가구 줄어든 만큼 사업성이 다소 하락하게 됐다. 

용적률은 현행 358%에서 499%로 대폭 늘어난다. 이는 별동 재건축에 따른 것으로 조합 측은 준주거지역으로의 용도지역 상향을 추진해 용적률을 500% 이상으로 높인다는 사업방향을 정했지만 결국 무산됐다. 하지만 준주거지역에 해당하는 499%의 용적률을 받음으로써 사업성이 나아졌다. 현재 공사가 진행 중인 이촌현대 리모델링 사업 용적률이 기존 230.96%에서 308.36%로 약 40% 늘어난 것과 비슷한 용적률 증가다. 

다만 높은 용적률에도 낮은 층수로 인해 조밀한 단지 조성이 예상된다. 한가람은 용적률이 현황 대비 42% 가량 크게 늘어났다. 반면 층수는 최고 27층으로 현재 22층보다 5개 층 늘어난다. 아울러 별동이 지어지게 됨에 따라 단지 건폐율이 대폭 늘어날 전망이다. 한가람 리모델링의 현 건폐율은 23%다. 이촌현대의 건폐율이 19.48%에서 리모델링 후 32.25%로 늘어난 것을 감안하면 30%대 후반의 건폐율이 예상된다. 이렇게 되면 동간 거리가 좁은 '빽빽한 단지'가 지어지게 될 것으로 예측된다.

한가람 리모델링은 용적률이 기존 대비 크게 늘기 때문에 공공기여도 해야한다. 서울시에 따르면 일대 하수관거 교체와 담장을 허물어 보도를 확폭하는 등의 공공기여를 할 예정이다. 임대주택 제공 의무는 없다.   

사업비도 향후 변수가 될 전망이다. 한가람은 지난해 12월 GS건설과 현대엔지니어링 컨소시엄과 시공권 가계약을 맺을 당시 1조원의 사업비를 책정했다. GS건설 59%, 현대엔지니어링 41%로 각각 나눠졌다. 이 가운데 조합원 분담금이 될 공사비는 3.3㎡당 759만원으로 책정됐다. 아파트 공사비는 최근 원자잿값 인상에 따라 3.3㎡당 900만원이 넘어가며 강남권과 마·용·성과 같은 인기 주거지역의 경우 1000만원에 이르는 현 상황을 볼 때 낮은 금액으로 꼽힌다. 건설업계에서는 안전점검 등을 병행해야하는 만큼 리모델링 공사비는 일반적으로 재건축을 초과하는 경우가 많다는 입장을 내놓고 있다. 

이에 따라 향후 경제사정 변화에 따라 공사비 재협상이 있을 수 있다는 전망이 나온다. 건설업계 관계자는 "지난해 연말 맺은 가계약은 이전까지 경기를 고려한 공사비이며, 말 그대로 가계약인 만큼 향후 재협상 가능성이 있을 것"이라고 말했다. 

리모델링 가계약 이후 집값은 소폭 올랐다. 한가람 전용 85㎡는 지난해 12월 가계약 당시 18억원에서 최근 18억7000만원에 거래됐다. 또 전용 111㎡는 같은 기간 22억5000만원에서 24억5000만원으로 오르며 2년 10개월 만에 신고가를 기록했다. 

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