'국민평수' 기준 같은 평수로 가도 분담금 2억원 넘어
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 1기 신도시 재건축을 위한 정비계획 승인이 잇달아 이뤄지고 있지만 사업이 본궤도에 오르기까지 상당한 시간이 필요할 전망이다. 최대 수억원대의 조합원 분담금이 여전히 부담인 데다 수만 명에 달하는 주민 이주에 대해서도 마땅한 해결책도 내놓지 못하고 있어서다.
◆ "정비계획 물량 줄이겠다" 국토부에… 성남시 '난색'
31일 정비업계에 따르면 최근 경기도는 최근 도시계획위원회 심의를 열고 분당 신도시의 정비계획을 최종 승인했다. 샛별마을 동성 등(2843가구), 양지마을 금호 등(4392가구), 시범단지 우성·현대(3713가구) 등 총 3개 구역 총 1만948가구의 정비방향을 제시하고, 특별정비계획 수립이 본격화될 수 있는 제도적 기반이 마련된 셈이다.
재건축에 한 발짝 더 가까워졌음에도 선도지구 주민의 우려는 여전하다. 정비사업을 통해 발생하는 이주수요 해소 방안이 아직 정해지지 않아서다.
지난해 12월 국토부는 1기 신도시 정비사업 이주대책을 발표하며 주택 시장에서의 자연스러운 이주수요 흡수를 원칙으로 내세웠다. 사업이 몰리는 시기에는 일시적으로 공공분양주택 등을 만들어 공급하기로 했다.
분당의 경우 본격적인 착공이 개시될 2028~2029년에 수급 문제가 발생할 수 있다는 예측이 나왔다. 이를 대비하기 위해 분당 성남아트센터와 중앙도서관 사이에 있는 유휴부지에 2009년까지 약 1500가구 규모 공공주택을 공급하기로 했다. 전세를 놓아 이주 수요를 흡수한 뒤 추후 리모델링을 거쳐 공공에 분양할 계획이었다.
그러나 즉각적인 주민 반대가 뒤따랐다. 애초에 주민 협의가 없었던 데다 야탑동에서 판교로 이어지는 길목의 교통 체증이 심화할 것이란 이유에서다. 성남시는 1월 국토부에 부지지정 취소를 요청하며 대체부지로 그린벨트를 포함한 분당구 궁내동과 성남시 수정구 상적동 등의 대안 용지 후보지를 제시했지만, 최근 국토부로부터 이용이 어렵다는 답변을 받았다.
국토부 관계자는 "성남시가 제시한 후보지는 사실상 사업이 불가능한 땅"이라며 "한국토지주택공사(LH)와의 검토를 통해 어떻게든 이주 부지로 활용하려 했지만 불가능했다"고 말했다. 주택 공급을 위해 거쳐야 할 행정 절차나 공사 기간을 고려하면 이주 주택 부족이 예상되는 2029년까지 준공이 현실적으로 힘들다는 의미다.
정부는 성남시에서 제시할 수 있는 지방자치단체 내부 이주용 토지가 더는 없다는 내부적 판단 하에 분당에 할당된 정비사업 지정 물량을 줄이는 방안을 고려하고 있다. 아직 조정된 물량의 구체적 발표 시기는 정해지지 않았다. 성남시는 올해와 내년 각 1만2000가구를, 2027~2033년에는 매년 1만 가구를 재건축하기 위한 정비물량으로 선정할 계획을 세운 바 있다.
전문가 사이에선 분당 내 정비물량 축소는 불가피하다는 시선이 지배적이다. 1기 신도시 재건축 이주 수요를 위해 별도의 임대 단지를 만들지 않겠다는 기조가 강한 데다 선도지구 지정 이후 분당 아파트 전셋값이 급등한 상황에서 후속 정비구역을 선정할 경우 시장 불안정이 더욱 커질 수 있어서다. 변수가 많은 정비사업의 특성을 감안할 때 주택 공급이 계획대로 흘러간다는 보장이 없기에 이주대책의 적기 실행이 가장 중요하다는 이야기가 나오는 이유다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "제시된 유휴부지들에 정비사업지 등이 포함돼 있어 정해진 기간에 적절한 사업속도를 낼 수 있을지에 대한 의문이 생길 수 있다"고 지적했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이주 시기가 2027년경 한 번에 겹칠 가능성이 열려있는 만큼 철저한 이주계획이 없으면 전·월세 가격 불안이 도래할 것"이라고 말했다.
국토부는 1기 신도시 정비사업과 타 정비사업의 관리처분 시기를 조정해 이주수요를 분산하는 '허용 정비물량 제도' 시행도 고민하고 있다. 이 경우 조합원으로선 미뤄진 기간 만큼 사업비 대출에 따른 이자비용이 나가게 되므로 불만의 목소리가 높아질 수 있는데, 그 대책으로는 주택도시보증공사(HUG)의 특화 보증 수수료 인하 등이 도마 위에 올라 있다.
국토부 관계자는 "정비계획의 계속 진행 여부는 특정 지자체가 당해연도에 이주할 것으로 예상되는 물량을 수용할 수 있는지에 따라 다르다"며 "현재 성남 외 다른 신도시에는 관련 문제가 없다"고 말했다.
◆ '풀 베팅'한 공공기여… 분담금으로 돌아왔다
이해관계로 인한 갈등을 겪는 단지도 있다. ▲금호1단지(1076가구) ▲청구2단지(896가구) ▲금호3단지(414가구) ▲한양1단지(1010가구) ▲한양 2단지(996가구)와 주상복합까지 총 4392가구가 통합 재건축을 추진하는 양지마을이다.
통합재건축추진준비위원회(재준위)는 비상대책위원회 격인 재건축정상화위원회(재정위)와 '제자리 재건축'을 두고 줄다리기를 하고 있다. 제자리 재건축이란 기존 단지 위치에서 재건축을 진행해 해당 단지 조합원들이 원래 살던 곳에 입주하는 방식이다. 재준위가 선도지구 동의율을 높이기 위해 '제자리 재건축'을 약속했다가 지정 이후 말을 바꿨다는 의견을 제기했다.
재준위는 수내역과 가장 가까워 제자리 재건축을 선호했던 금호1단지와 단지 내 초등학교를 끼고 있는 청구2단지 주민 다수로 이뤄져 있다. 이들은 처음 재건축을 추진했을 때와 약속이 다르니 선도지구 지정 자체를 취소해야 한다며 성남시청에 동의서 반환까지 요구하고 나섰다.
재준위 관계자는 "당시 '각 단지가 위치한 블록을 중심으로 조합원 분양 우선순위를 부여한다'는 말이 합의서에 있었던 것은 맞지만, 구체적인 사항은 전체회의를 거쳐 정하기로 했다"고 설명했다. 성남시 측은 주민 일부 반대가 있다고 해서 선도지구 지정을 취소하긴 어렵단 입장이다. 성남시 관계자는 "선도지구는 국토교통부가 공통으로 지정한 곳이기에 내홍 문제로 조정은 어렵다"며 "중재에 최선을 다하겠다"고 말했다.
분담금도 추후 상당한 걸림돌이 될 것으로 보인다. 1기 신도시 선도지구 선정 당시 신청에 나선 대다수의 단지는 가점을 받기 위해 총 부지면적의 5%를 현금이나 도로 건설을 통한 공공기여로 추가 제공하기로 했다. 이주대책 지원을 위해 총가구수의 12%를 임대주택으로 배정하고, 공사비 인상 요인 중 하나로 꼽히는 장수명 주택(일반 주택 대비 오래 쓸 수 있는 주택)으로의 건축을 선택했다.
이 같은 조건으로 재건축을 진행한다면 분담금 인상은 예측된 수순이다. 지난해 선도지구 최초로 분담금 분석에 나선 양지마을 통합재건축 사업시행자인 한국토지신탁에 따르면, 전용면적 84㎡ 소유주가 동일 평형을 분양받으려면 추가로 내야 하는 분담금은 최소 2억4000만원이다.
전문가 사이에선 1기 신도시 정비사업이 한국 도시 개발의 새로운 패러다임이 될 수 있다는 점에서 정부와 지자체의 방향성 설정이 중요하다는 의견이 나온다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "2기 신도시 중 가장 처음 입주한 동탄1신도시도 벌써 입주 18년 차임을 고려하면 10년 후에는 판교, 운정, 광교신도시도 노후화될 것"이라며 "1기 신도시는 한국 신도시 재건축의 시금석이 될 수 있다는 점에서 장기적으로 바라봐야 한다"고 말했다.
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