[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 정부가 비(非)아파트 시장 침체 해소와 임대 공급 활성화를 목표로 '6년 단기임대 제도'를 재도입했지만, 대표적 주거 형태인 아파트를 대상에서 제외하면서 실효성에 대한 의문이 커지고 있다.

과거 투기 수단으로 악용됐던 부작용을 차단하기 위한 조치라는 게 정부 설명이다. 그럼에도 불구하고 시장 안정 효과는 제한적일 것이라는 비판이 나온다. 특히 지방의 '악성 미분양' 문제가 주택 시장의 주요 현안으로 대두된 상황에서 아파트 임대 사업자 혜택을 늘려야 한다는 목소리도 제기된다.

◆ 돌아온 단기임대, '6년·비아파트'로 조건 변경…"아파트는 제외"

3일 업계에 따르면 정부가 주택시장 거래 활성화를 위해 단기임대 제도를 부활했으나 실효성은 크지 않을 것으로 전망된다.

새롭게 부활한 단기임대 제도는 과거 4년이던 의무 임대 기간이 6년으로 늘어났으며, 대상 주택도 연립·다세대주택, 오피스텔 등 비아파트에 한정된 것이 가장 큰 특징이다. 이는 과거 단기임대 제도가 다주택자들의 투기 및 절세 수단으로 활용되고 시장 안정 효과가 미흡했다는 지적에 따른 조치로 풀이된다.

정부는 임대사업자에게 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 중과 배제 등의 세제 혜택을 제공한다. 특히 1주택자가 비아파트 임대주택을 등록할 경우 1가구 1주택 양도세 비과세 특례를 유지할 수 있도록 한 점은 주요 유인책으로 꼽힌다. 임대보증금 반환보증 의무 가입 등 임차인 보호 장치도 마련됐다.

정부의 이번 조치는 전세사기 등으로 침체를 겪고 있는 비아파트 시장을 활성화하고, 민간 임대주택 공급 확대를 통해 임대차 시장의 수급 불균형을 완화하려는 의도로 분석된다.

그러나 시장에서는 아파트가 제외된 단기임대 제도의 효과에 회의적인 반응이 지배적이다. 아파트가 빠지면서 잠재적 임대 물량과 참여 임대인 풀(Pool)이 축소돼 전반적인 시장 안정 효과가 약화될 수 있다는 지적이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "비아파트 전세 공급을 활성화하고 아파트 투기를 방지하기 위한 조치지만, 아파트 임대 투자 수요가 비아파트 임대로 전환될 가능성은 작다고 본다"며 "투자 여건이 조성되더라도 전세사기 여파로 여전히 전세 기피 현상이 심각해 전반적으로 침체기이기 때문"이라고 분석했다.

5년 만에 폐지했던 제도를 번복하면서 정책 일관성에 대한 사업자들의 신뢰도가 낮은 것도 문제로 지적된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "과거 문재인 정부에서 다주택자 규제가 심했고, 그 기억이 남아 있기 때문에 이번 제도 도입이 시장에 당장 큰 영향을 줄 가능성은 낮다"며 "특히 정치 상황이나 정책 방향이 어떻게 바뀔지 불확실한 지금, 섣불리 빌라·다세대 매입에 나서는 것은 위험 부담이 커 단기적으로 영향은 적을 것"이라고 전망했다.

실제 임대사업자들 사이에서도 과거 정부 정책의 잦은 변경으로 정책 불신이 깊고, 종전보다 2년 늘어난 6년이라는 의무 임대 기간과 전세 보증을 위한 각종 규제 부담도 커 임대인들의 적극적인 참여를 기대하기 어렵다는 시각이 많다. 한 임대사업자는 "혜택보다 의무와 규제가 더 많다고 느껴져 참여가 망설여진다"고 토로했다.

◆ 지방 미분양 해소 위해 아파트 적용 필요…"가능성 희박"

일부에서는 악성 미분양 문제를 해소하기 위해서라도 지방 아파트까지 대상을 확대해야 한다는 주장도 나온다. 인구 감소 등으로 지방의 주택 수요 자체가 줄어든 만큼, 임대 시장 활성화를 위한 단기임대 제도 확대가 필요하다는 것이다.

고 교수는 "지방 악성 미분양 해소를 위해서는 아파트 단기임대 제도 적용이 필요하다"며 "이와 더불어 법인의 주택 취득세나 종부세를 완화해야만 효과를 볼 것"이라고 내다봤다.

국토교통부는 더 구체적인 가이드라인을 마련하기 위한 연구용역에 이달 착수해 내년 상반기 관련 기준을 제정할 계획이다. 다만 이 과정에서 아파트가 단기임대 제도 적용 대상이 될 가능성은 미지수다.

전반적으로 아파트가 제도 적용이 될 가능성이 있다고 보는 시각은 적은 편이다. 이 연구위원은 "문재인 정부부터 이어진 아파트 규제 기조는 계속 유지되고 있는 추세"라며 아파트가 포함될 가능성이 낮음을 시사했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수 역시 "아파트 장기 미분양 문제 해결책 중 하나인 단기임대주택 제도 적용이 빠진 것이 안타깝다"면서도 "차후 아파트가 제도 대상이 될 가능성은 낮다"고 전망했다.

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