주식 시장에서 허위 주문을 통해 시세를 조작하는 행위는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률'에 따라 즉시 적발돼 엄중한 처벌을 받는다.
이득액이 1~2억 원에 불과하더라도 징역형을 피하기 어려운 중범죄로 취급되며, 금융감독원과 한국거래소의 정교한 시장 감시 시스템이 24시간 운영되고 있다.
그러나 국민 생활에 더 큰 영향을 미치는 부동산 시장의 상황은 어떠한가. 2023년 가계금융복지조사에 따르면, 한국 가계 자산의 약 76.1%가 실물 자산(주로 부동산)에 집중돼 있으며, 금융 자산 비중은 23.9%에 그친다.
이는 미국이나 일본 등 선진국에서 금융 자산이 가계 자산의 60~70%를 차지하는 것과 뚜렷한 대조를 이룬다. 부동산은 대다수 국민에게 평생 노력으로 마련한 재산의 핵심이자 노후 대비의 유일한 기반이다.
문제는 이 부동산 시장이 교묘한 시세 조작에 취약하다는 점이다. 특히 부동산 전자 계약 제도의 허점을 이용한 사례가 빈번히 발생한다는 지적이 적잖다.
허위로 고가 계약을 체결, 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 등록한 후 시세가 상승하면 계약을 해제하는 방식이 대표적이다. 심지어 동일 아파트 한 채에 대해 단기간에 여러 차례 매매계약과 해제를 반복하며 주변 시세를 인위적으로 끌어올렸다는 의혹도 제기된다.
정부도 이에 대응하지 않은 것은 아니다. 국토부는 부동산거래분석원을 운영하며 부동산거래관리시스템(RTMS)을 통해 이상 거래를 분석한다. 그러나 이는 대부분 사후 조치에 머무르며, 주식 시장처럼 실시간으로 이상 징후를 포착하고 즉시 경고하는 예방 기능은 부족하다. 결과적으로 투기 세력이 시세를 왜곡할 수 있는 구조적 취약점이 여전히 존재한다.
더욱 심각한 문제는 이러한 시세 조작을 적발하더라도 직접 처벌할 법적 근거가 미흡하다는 사실이다. 현행법상 범죄 처벌로는 형법상 '업무방해죄'를 고려해 볼 수 있을 뿐이지만 이는 법리적 논란이 크고 유죄 입증도 쉬워 보이지 않는다.
어렵게 유죄가 인정되더라도 법정형은 5년 이하의 징역 또는 1500만 원 이하의 벌금에 그치며 업무방해죄의 통상적인 형량을 고려할 때 실제 선고 형량에서 처벌 수위가 높게 나올 가능성은 크지 않아 보인다. 수십억 원 규모의 아파트 가격을 움직여 막대한 이익을 추구하는 범죄에 비해 처벌이 과도하게 가볍다.
한편, 정부의 기획 조사로 일부 교란 행위를 적발하더라도 결과는 수백만 원에서 수천만 원의 과태료에 불과하며, 이는 범죄 이익에 비해 미미한 '범죄 비용'으로 작용해 억제 효과가 없다.
부동산 시세 조작은 단순한 시장 교란이 아니라 서민의 평생 재산을 침해하는 중대한 민생 범죄다. 과태료 수준의 솜방망이 처벌로는 문제를 해결할 수 없다. 이제는 관점을 전환해야 한다. 국민 재산의 절대적 비중을 차지하는 부동산 시장 범죄에 대해서는 주가 조작보다 더 엄중한 기준을 적용해야 한다.
일부에서는 금융감독원과 유사한 '부동산감독원'을 신설해 전담 감독을 강화하자는 의견이 제시된다. 장기적으로 필요한 논의이지만, 신규 기관 설립과 운영 안정화에는 수년이 소요될 수 있다. 지금 우리 사장에서 이를 기다릴 여유가 있는지는 의문이 아닐 수 없다.
우선 현재의 '사후' 분석 시스템을 넘어 주식 시장처럼 동일 물건의 반복 계약·해제나 시세 대비 이상 급등 계약을 실시간 자동 적발해 수사 의뢰나 자료 통보를 할 수 있는 강력한 시장 감시 시스템을 구축해야 한다.
동시에 국회에서는 '부동산거래신고 등에 관한 법률'을 개정해 '부동산 시세 조작죄'를 신설하고, 위반 시 주가 조작에 준하거나 그 이상의 형사 처벌을 부과해야 한다.
아울러 허위 계약으로 얻은 부당 이득은 전액 몰수·추징하며, 조작된 시세로 피해를 입은 구매자들이 있는 경우라면 수사기관이 확보한 증거들에 용이하게 접근할 수 있도록 해 조작자들에 대한 민사 소송을 통해 실질적 구제를 받을 수 있는 방안을 마련해야 한다.
정부와 국회는 미온적 대처로 국민의 고통을 방관해서는 안 된다. 진정으로 부동산 가격과 서민 경제 보호를 위한다면 서민 삶의 기반을 투기 세력의 장으로 전락시키는 부동산 시세 조작부터 근본적으로 근절할 강력한 대책을 즉시 시행해야 할 시점이다.
대한민국 금융·증권법 분야에서 30여 년 경력을 쌓은 추원식 변호사는 서울중앙지검·대구지검 경주지청 검사로 공직을 시작해 법무법인(유) 광장에서 시니어 에퀴티 파트너로 활동하며 ECM·증권금융 분야를 이끌었다. 교보증권, 대신자산운용, 리딩증권 등 주요 금융사 고문변호사를 역임했고, 금융위원회 BDC 설립 추진 자문위원, 거래소 코넥스 이전 상장 자문위원으로 산업 현안에도 기여했다. 공무원연금공단·건설근로자공제회·한국농어촌공사 투자심의·법률 자문 등 공공·민간 영역에서 폭넓게 활동하며 서강대 대학원 등에서 자금조달과 Pre-IPO 과정을 강의해 후학 양성에도 힘쓰고 있다.
