[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 재건축 가능 연한인 준공 후 30년을 채운 서울 구축 아파트가 전체의 3분의 1을 넘어선 모양새다. 특히나 노원, 도봉은 절반 이상의 비율이 구축 아파트로 구성돼 주거 노후도가 상당한 상태다.

서울 내 주택 공급은 정비 사업 의존도가 상당하다. 정부가 발표한 공급 정책이 신규 공공택지와 도심 내 공공 및 유휴부지 등을 중심으로 추진 중이나, 민간 정비사업의 속도가 발맞춰 진행돼야만 도심 내 공급 부족 우려를 완화할 수 있을 전망이다.

8일 부동산R114에 따르면 서울 내 준공 30년을 초과한 노후 구축 아파트 비중이 전체 아파트의 약 3분의 1에 해당하는 것으로 나타났다. 단지 시설 노후화와 더불어 도심 내 신규 주택 공급 시 정비사업 의존도가 더욱 높아질 수밖에 없는 구조다.

특히 노원구(61%)와 도봉구(60%)는 전체 아파트 중 절반 이상이 준공 30년을 초과해 재건축 가능 연한을 채운 것으로 나타났다. 반면 상대적으로 30년 초과 아파트 비중이 낮은 성북구(5%), 은평구(10%), 동대문구(11%)는 길음·장위뉴타운, 은평뉴타운, 이문·휘경뉴타운 등 대규모 정비사업이 활발히 진행된 영향으로 신규 주택 비중이 높은 것으로 해석된다.

서울 아파트 연도별 입주(임대 제외) 물량 중 정비사업 비중을 분석한 결과, 2025년 기준으로 전체 아파트의 91%가 재개발 및 재건축으로 공급된 것으로 조사됐다. 2022년 78%, 2023년 87%, 2024년 81%로 연도별 비중의 차이는 있으나 매년 신규 공급의 대부분이 정비사업을 통해 이뤄지고 있다. 이는 빈 땅이 부족한 서울 도심권에서 정비사업이 신규 주택 공급의 가장 핵심적인 수단임을 보여준다.

현재 정부는 2025년 9.7 대책, 2026년 1.29 대책 등 공공주도의 공급 기조를 유지하고 있다. 다만 9.7 대책 상 도심 내 노후청사를 활용한 주택 공급은 2027년부터 착공이 예정돼 수요자가 체감할 수 있을 만큼 가시화되기까지는 시차가 존재한다.

이렇듯 신규 택지 확보가 어려운 서울에서 정비사업의 중요도는 갈수록 높아지고 있지만, 재건축초과이익환수제(재초환)와 공공 정비사업 위주의 용적률 혜택 등이 사업 속도의 변수로 작용하며 민간의 추진 동력이 약해지고 있는 실정이다.

부동산 전문가들은 공공 중심의 공급 구조만으로는 시장의 수요를 맞추는 데 한계가 있는 만큼 재초환 완화, 용적률 인센티브 확대, 이주비 금융 대출 규제 완화 등 민간 정비사업 활성화를 위한 실질적인 사업성 보완 조치가 요구된다고 지적하고 있다.

[AI Q&A]

Q1. 현재 서울 내 준공 30년이 넘은 노후 아파트 비중은 어느 정도인가요?
A. 전체 아파트의 약 3분의 1에 달하며, 특히 노원구(61%)와 도봉구(60%)는 절반 이상이 30년을 초과해 재건축 연한을 채운 상태입니다.

Q2. 성북구와 은평구의 노후 아파트 비중이 상대적으로 낮은 이유는 무엇인가요?
A. 과거 길음·장위뉴타운, 은평뉴타운 등 대규모 재개발 및 정비사업이 활발하게 진행되면서 신축 주택의 비중이 늘어났기 때문입니다.

Q3. 서울에서 신규 아파트를 공급하는 주된 방식은 무엇인가요?
A. 빈 땅이 부족한 서울의 특성상 대부분 재건축·재개발 등 '정비사업'에 의존하고 있습니다. 실제 2025년 기준 서울 아파트 입주 물량의 91%가 정비사업을 통해 공급되었습니다.

Q4. 정부의 공공주도 주택 공급 정책이 당장 시장 불안을 해소하기 어려운 이유는 무엇인가요?
A. 도심 내 노후청사를 활용한 주택 공급 등 주요 대책의 실제 착공 시기가 2027년 이후로 예정되어 있어, 실수요자들이 체감하기까지 시차가 발생하기 때문입니다.

Q5. 도심 내 원활한 주택 공급을 위해 현재 가장 시급하게 요구되는 조치는 무엇인가요?
A. 민간 정비사업의 추진 동력을 높이기 위해 재건축초과이익환수제(재초환) 완화, 용적률 인센티브 제공, 이주비 금융 대출 완화 등 실질적인 사업성 보완이 필요하다는 지적이 나오고 있습니다.

dosong@newspim.com