[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 양도소득세 장기보유특별공제(장특공)에 대한 대대적 조정이 예고된 가운데 어떤 방식으로 개편이 이뤄질지에 관심이 모이고 있다. 특히 정부의 양도세 장특공제 개편 방안이 기존 20년 이상 장기보유자들에게 그대로 소급적용될 것인지가 관심사로 떠오르고 있다.

국내 주택가격이 '87 체제' 이후인 1980년대 후반부터 본격적으로 오른 것을 감안할 때 만약 장특공제가 소급적용이 될 경우 30~40년 장기보유 1주택자는 집을 팔 경우 같은 수준의 주택을 구할 수 없게 되는 일이 벌어지는 등 장기보유가 오히려 손해가 될 수 있기 때문이다. 이에 따라 업계에서는 장특공제의 소급적용에 대해 신중하거나 추가적인 실수요자 보호장치를 마련해야 한다는 주장이 나오고 있다. 

25일 부동산시장 전문가에 따르면 현 장기보유자에 대한 양도세 장기보유특별공제 개편 정책의 소급적용이 이뤄질 경우 반발이 적지 않을 것이란 진단이 나오고 있다. 

◆ 80년대 후반부터 급등한 집값, 장특공 폐지시 30년 이상 보유자 타격 불가피 

장기보유특별공제는 1989년 노태우 정부시절 도입된 제도다. 양도소득세를 산정할 때 장기간 보유한 소유자에 대해 혜택을 주는 것이다. 일반 공제율은 10년 이상 보유시 양도차익의 30%며 1가구 1주택자 가운데 양도세를 내야하는 12억원 이상 고가주택 소유자는 10년 이상 보유한 경우 양도차익의 40%를 공제 받을 수 있다. 여기서 최대 40%인 장기거주 특별공제를 받게 되면 고가주택 소유자라 하더라도 양도세를 80%까지 감면 받게 된다. 이같은 현행 제도는 문재인 정부 시절 수립됐다. 

이재명 정부는 장기보유특별공제를 삭감한다는 계획을 정권 출범초기부터 내놓고 있다. '똘똘한 한 채' 갭투자를 규제하기 위해서다. 장기 보유를 했지만 거주를 하지 않았다면 갭투자로 볼 수 있다는 게 정부의 판단이다. 우선 포문은 이재명 대통령이 열었다. 이 대통령은 지난 1월 자신의 엑스(구 트위터)에 '비거주 1주택도 주거용 아닌 투자 투기용이라면 장기보유했다고 세금감면(장기보유특별공제)은 이상해 보입니다'라는 글을 올려 그동안 말로만 돌던 장특공 개편을 정조준했다. 최근들어서는 지난 18일 ''장특공제 폐지는 집 한 채 가진 실거주 국민에게 세금 폭탄 안기는 것'이라구요?'라는 글에서 장특공 폐지를 우려하는 언론 보도를 강력하게 비판했다. 

부동산 시장에서는 이에 대해 장특공 개편이 본격화 될 것이라고 내다보고 7월 발표될 세제 개편에 장특공이 포함될 것이란 분석이 나오고 있다. 폐지를 비롯해 비거주자에 대한 장특공 제도를 축소하는 것은 바람직한 제도 방향이란 주장도 나온다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 "비거주자에 대해 장기보유를 했다는 이유 만으로 세금을 줄여주는 것은 바람직하지 않은 정책"이라고 말했다. 

장특공 개편이 당장 7월 세제 개편안에 포함될 가능성은 높은 상황이다. 만약 늦어진다하더라도 내년 세제에는 반영될 것이란 진단이 나오고 있다. 유력한 개편안은 공제율을 폐지하고 고가주택(12억원 이상) 보유자에 대해 2억원까지 세액 공제를 해주는 것이다. 법률 개정안은 이미 국회에 상정된 상태다. 이렇게 되면 고가 주택을 거래하는 과정에서 더 많은 양도차익을 얻는 부유층에게 더 많은 세금을 얻을 수 있다. 아울러 공제율 조정 가능성도 나온다. 1989년 시행될 때 만들어진 30% 공제율로 환원하는 것이다.

다만 장특공 폐지에 따른 반발도 적지 않을 것으로 예상된다. 무엇보다 국내 주택가격이 30~40년 전보다 크게 올랐다는 점이다. 실제 1991년 경부터 분양을 시작한 수도권 1기 신도시의 분당, 평촌의 경우 분양가 대비 최대 20배 가량 가격이 오른 상태다. 이들 장기 거주자에게 장특공을 폐지할 경우 반발이 거셀 수 있다. 

◆ 소급 적용시 세제 반발 예상…실거주자는 양도세 과세 이연 등 보호 장치 필요

장기보유 특별공제가 폐지되거나 줄어들면 장기 거주자도 함께 양도세가 올라갈 수밖에 없게 된다. 예를 들어 장특공이 생겨난 즈음인 1990년에서 1992년 사이 분양된 수도권 1기 신도시의 경우 취득가액인 분양가는 전용 84㎡ 기준 5600만원 선으로 당시 운영되던 채권입찰가격을 포함해도 8000만원을 넘지 않았다. 현재 분당 시범단지의 경우 16억7000만원에 이른다.

단순 계산시 현행 제도에서 양도차익은 약 16억원이며 고가주택 양도세 과세 금액인 12억원을 제한 과세 대상 양도차익(양도차익×(양도가액-12억원)÷양도가액)은 약 4억6000만원이 된다. 여기서 장특공을 감안하면 과세 표준은 9200만원이며 대략 35%의 양도세율을 적용하면 약 3220만원의 양도세만 내면 된다. 하지만 장특공이 폐지되면 과세 대상 양도차익은 2억7600만원으로 늘며 약 9660만원에 가까운 양도세를 내야한다.

반면 외환위기 이후 집값 급등기가 시작된 2004년 당시 분당 시범단지 전용 84㎡ 매맷값은 4억9500만원 가량이다. 이 때 아파트를 매입해 지금까지 보유하다 판다면 과세 대상 양도차익은 3억4500만원 선으로 줄어든다. 양도차익이 많은 만큼 장기 보유자가 불리하지만 장특공이 폐지되면 오래 보유·거주할수록 손해가 더 커지는 경우가 발생할 수 있다.

여당이 추진하고 있는 2억원 세액 공제가 있을 경우 15억 미만 '중고가 주택' 소유자는 큰 타격을 받지 않을 것이란 분석도 나온다. 하지만 이 경우에도 취득가액이 7억원이 미만인 초장기 보유자는 피해를 받을 수밖에 없는 상태다. 이은형 건설정책연구원 연구위원은 "장특공의 목적은 국내의 물가상승률을 감안해서 주택 장기보유자들에게 공제혜택을 주려는 것인데 정부 방침은 이제 이를 인정하려 하지 않는 것으로 해석 될 수 있다"고 말했다. 

이는 30년 이상 거주와 보유를 했지만 재건축을 앞두고 30억원 이상으로 치솟은 서울 강남권 아파트 소유자에겐 더 큰 타격을 줄 것이란 진단이 나온다. 강남구 압구정동 신현대아파트 35평형의 매맷값은 1991년 약 3억3000만원이었다. 이 아파트를 매입해 지금까지 보유했다가 현 시세인 40억원선에 판다면 양도세는 장특공이 있을 경우 2억2000만원 정도지만 장특공이 폐지되면 6억6000만원 수준으로 추정된다.  

이에 따라 소급적용 여부가 장특공 폐지의 관건이 될 전망이다. 다만 정책효과가 떨어질 수 있다는 점에서 소급적용이 불가피할 것이란 진단이 우세하다. 그간 정부의 양도소득세 제도 변천과정에서 소급적용이 되지 않은 경우는 찾기 어렵다. 하지만 장특공 폐지와 같은 강력한 규제가 있을 경우 소급적용 여부가 관건이 될 것이란 분석이 나온다.

평촌신도시 중개업소 관계자는 "평촌에는 30~40대 시절 90년대 집을 마련해 지금껏 거주하는 60대 이상 은퇴 노후세대가 많이 있다"며 "이들은 지금껏 생각지 않았던 세금이 갑자기 생겨난 것에 대해 매우 불안해하고 있는 상황"이라고 말했다. 한 시장 전문가는 "강력한 규제가 있을 경우 소급적용이 이뤄지면 수요자들의 반발이 거세게 일어날 것"이라며 "결국 소급적용을 어떻게 하느냐가 장특공 폐지시 관건이 될 것"이라고 말했다.  

일각에서는 제도의 안착을 위해 추가 보호장치를 마련해야한다는 진단도 나온다. 박진백 부연구위원은 "장특공 개편은 비거주자를 목표로 하고 있는 만큼 거주까지 하고 있는 실수요자를 위한 제도가 필요하다"며 "이들의 경우 양도세 과세 이연을 해줄 필요가 있을 것"이라고 말했다. 

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