[서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 제이알글로벌리츠의 기업회생절차 개시 신청 소식에 국내 상장 리츠 전반의 투자심리가 얼어붙으며 부동산 업종이 약세를 보이고 있다.

29일 한국거래소에 따르면 이날 오전 10시43분 기준 부동산 업종은 전일 대비 3.61% 하락하며 업종 내 하락 종목이 25개에 달하고 있다. SK리츠(-4.58%), 한화리츠(-6.37%), 롯데리츠(-4.00%), ESR켄달스퀘어리츠(-4.04%), 삼성FN리츠(-4.20%) 등 주요 리츠 종목이 일제히 내리고 있다.

제이알글로벌리츠는 이날 관리종목으로 지정돼 법원의 회생절차 개시 결정 전까지 매매가 정지될 예정이다. 해당 리츠를 편입한 국내 상장지수펀드(ETF)가 9개에 이르는 것으로 파악돼 관련 ETF들의 손실도 불가피할 것으로 보인다.

제이알글로벌리츠는 벨기에(지분율 100%)와 뉴욕(지분율 49.9%)에 오피스 빌딩을 보유한 해외 상업용부동산 투자 목적 리츠다. 사태의 핵심은 벨기에 자산 해외 대주단의 자금동결(Cash Trap) 통보다. 대주단이 제시한 지난해 말 기준 감정평가액 대비 선순위 담보부대출 잔액 비율(LTV)은 약 61%로 약정 기준(52.5% 미만)을 웃돈다. 대주단은 이에 따라 향후 벨기에 자산 임대료에서 필수 비용을 제외한 잔여금액을 대주 통제 계좌로 이체해 선순위 담보부대출의 의무 조기상환 등에 사용하겠다고 동사에 통지했다. 이 경우 주주 배당금 및 채권 이자 지급이 어려워진다.

자금동결 사유를 즉시 해소하기 위한 조기상환 규모는 약 7830만 유로(EUR)로 벨기에 자산 2025년 임대료의 108.5% 수준이다. 하나증권은 해외 대주단이 평가한 가치 기준으로도 보유 자산가치(2조778억원)가 담보부대출(1조2680억원)과 시장성 차입부채(4340억원)를 합산한 차입금을 상회한다고 분석했다.

제이알글로벌리츠는 회생절차 개시신청과 함께 자율구조조정지원(ARS) 프로그램 적용도 동시에 신청했다. 하나증권은 법정관리보다 채권단 간 자율적 워크아웃이 국내 무담보 채권자 입장에서 실익이 상대적으로 클 수 있다고 봤다. 다만 핵심 변수는 담보권을 쥔 해외 대주단의 담보권 실행 여부라고 밝혔다. 해외 대주단이 원금 회수를 우선시할 경우 매각 가격에 연연하지 않을 수 있어 국내 채권자들의 회수율이 낮아질 가능성이 있다.

하나증권은 이번 사태가 제조기업과 달리 사업성 저하가 아니라 조달 구조 및 조건 변동 과정에서의 자금수급 불일치로 발생한 성격인 만큼 회사채 시장 전체에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단했다. 다만 리츠 업종의 시장성 차입 접근성 제약이 커지고, 하위등급 기업에 대한 투자심리에 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 경고했다.

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