[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2026년 5월 11일 건설·부동산 시장에서는 매매가를 웃도는 전세가 급등 현상과 함께 서울 아파트 매물 품귀 현상이 주요 화두로 떠올랐습니다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 부활하면서 세금 부담을 느낀 집주인들이 매물을 거둬들이는 등 시장의 불확실성이 높아지고 있습니다.

◆ 매매가 턱밑까지 온 전세가…수급 불균형에 상승세 지속

최근 아파트 전세가 오름세가 심상치 않은 상황입니다. 전세가 상승률이 매매가를 크게 뛰어넘으면서 시장 내 불안감이 고조되고 있습니다. 장기화된 고금리 기조와 경기 침체 걱정에 매수 심리가 위축돼 매매 수요가 전세 시장으로 대거 쏠린 것이 주된 배경으로 분석됩니다. 전세 물량은 매우 부족해 수급 불균형 현상이 더욱 뚜렷해졌습니다. 수도권의 일부 주요 단지에서는 불과 몇 달 사이에 전세보증금이 1억5000만원 이상 뛴 곳도 속출하고 있습니다.

매매가와 전세가의 차이가 좁혀지며 과거와 같은 갭투자 수요가 다시 살아날 수 있다는 예측도 나오지만, 시장의 불확실성이 워낙 커 무리한 투자는 조심해야 한다는 지적이 많습니다. 전문가들은 계약갱신청구권이 만료된 물건들이 시장에 순차적으로 풀리면서 한동안 전셋값 상승세가 이어질 것으로 전망했습니다. 무주택 서민들의 주거 안정을 도모하기 위해 대출 지원 및 임대주택 공급 확대 등 실효성 있는 대책 마련이 시급한 시점입니다.

◆ 이틀 만에 매물 2800건 '증발'…짙어진 관망세

이틀 사이 서울 지역의 아파트 매물이 2800건이나 급감하면서 시장에 파장을 낳고 있습니다. 부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면 양도세 중과 유예가 종료된 지난 9일 이후 서울 아파트 매매 매물은 10일 1581건, 11일 1232건 줄었다. 10일 물량의 경우 지난해 2월24일(-2.34%) 이후 1년3개월 만에 가장 큰 폭으로 감소한 것이다. 당장 집을 팔기보다는 추후 정책 변화에 따른 시장의 흐름과 자산 가치 변동을 지켜보겠다는 심리가 강하게 작용한 탓입니다.

이런 매물 감소 현상이 언제까지 장기화될지는 확실치 않습니다. 다주택자 세금 부담 완화나 대출 규제 완화 등 정부의 명확한 정책 방향이 확정돼 발표되면, 세금 회피나 차익 실현을 목적으로 한 매물들이 다시금 시장에 쏟아질 가능성도 열려 있습니다. 현재 부동산 시장은 극심한 눈치보기 장세에 돌입했습니다. 정책 불확실성이 완전히 해소되기 전까지는 거래 절벽 현상이 한층 심화될 우려가 있습니다. 매수자들 또한 섣불리 움직이지 않고 상황을 지켜보고 있어 시장은 당분간 정체될 전망입니다.

◆ 부활한 양도세 중과…강남 아파트 세금만 27억원

다주택자를 겨냥한 양도소득세 중과 조치가 부활하면서 부동산 시장이 충격에 빠졌습니다. 그동안 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 다시 적용돼 집주인들의 세금 부담이 눈덩이처럼 불어났습니다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원의 시뮬레이션에 따르면, 서울 강남의 대표적인 고가 단지인 반포자이 전용 84㎡ 기준 3주택자가 해당 아파트를 50억원에 매도할 때 부담해야 할 양도세가 최대 27억5000만원에 달하는 것으로 나타났습니다. 양도 차익의 절반 이상을 고스란히 세금으로 토해내야 하는 셈입니다.

징벌적인 수준의 세금 폭탄이 현실화되면서 다주택자들의 셈법은 대단히 복잡해졌습니다. 세금 부담을 피하기 위해 시장에 매물을 내놓기보다는 자녀에게 증여를 택하거나, 아예 시장에서 매물을 거둬들이고 버티기에 돌입할 가능성이 큽니다. 결국 시중에 유통되는 매물 감소로 이어져 집값 하방 경직성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 늘어난 세금 부담이 세입자들에게 전가돼 임대차 시장의 불안을 가중시킬 수 있다는 걱정도 커졌습니다.

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