[세종=뉴스핌] 김현구 기자 = 정부가 주택에 적용되는 양도소득세(양도세) 장기보유특별공제(장특공제)를 실제 거주기간 중심으로 전면 개편한다.

재정경제부는 3일 세제발전심의위원회에서 이 같은 내용을 담은 '2026년 세제개편안'을 의결했다고 밝혔다. 정부는 현행 장특공제를 자산 성격에 따라 장기거주 소득공제와 장기보유 소득공제로 이원화한다.

2027년에는 현행 제도를 유지하지만 2028년부터 보유기간 공제를 절반으로 줄이고 거주기간 공제를 확대한다. 2029년부터는 보유기간 공제를 완전히 폐지해 10년 이상 실제 거주해야 최대 공제율 80%를 받을 수 있게 된다.

주택에는 장기거주 소득공제를, 토지와 상가 등 주택 외 자산에는 장기보유 소득공제를 적용한다. 조합원입주권은 관리처분계획 인가 전 자산이 주택이면 장기거주 소득공제, 주택 외 건물이나 토지이면 장기보유 소득공제를 적용한다.

주택은 장기간 보유한 사실보다 실제 주거 목적으로 이용했는지를 중심으로 혜택을 주겠다는 취지다.

◆ 2029년 보유공제 폐지…거주기간 연 8% 공제

현재 1세대 1주택자는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하면 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩 공제받는다. 보유공제와 거주공제는 각각 최대 40%로 합산 공제율은 최대 80%다.

2027년에는 현행 공제체계가 그대로 적용된다. 2028년에는 보유기간 공제율을 연 2%·최대 20%로 낮추고 거주기간 공제율은 연 6%·최대 60%로 높인다.

2029년부터는 보유기간에 따른 공제를 없앤다. 거주기간에 대해서만 연 8%씩 공제해 10년 이상 거주한 1세대 1주택자에게 최대 80%를 적용한다. 양도세 개편을 2027년 1년간 유예한 뒤 단계적으로 시행한다는 방침이다.

이에 따라 장기보유자라도 거주기간이 짧으면 공제율이 낮아진다.

예를 들어 주택을 15년 보유하고 5년 거주한 경우 현재는 보유공제 40%와 거주공제 20%를 합해 60%를 적용받는다. 하지만 개편 후 2028년에는 보유공제 20%와 거주공제 30%를 합한 50%로 낮아지고, 2029년부터는 5년 거주에 따른 40%만 적용되는 것이다.

반면 주택을 10년 보유하면서 10년간 계속 거주했다면 개편 이후에도 최대 공제율 80%를 적용받는다. 정부가 장기보유 자체에 대한 혜택을 줄이는 대신 실제 거주 1주택자는 현행 최대 공제율을 유지하도록 설계한 것이다.

다주택자의 장특공제도 거주 중심으로 바뀐다.

현재는 주택을 3년 이상 보유하면 보유기간에 따라 연 2%, 최대 30%를 공제받을 수 있지만, 2028년에는 보유공제를 연 1%·최대 15%로 축소하고, 2년 이상 실제 거주한 주택에는 연 2%·최대 30%의 거주공제를 신설한다. 납세자는 보유공제와 거주공제 가운데 높은 공제율을 적용받는다.

2029년부터는 보유공제가 완전히 폐지돼 2년 이상 거주한 기간에 대해서만 연 2%, 최대 30%를 공제한다. 다만 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에는 현행과 마찬가지로 장기거주 소득공제를 받을 수 없다.

◆ 장기거주 공제액 상한 신설…2029년 10억원으로 축소

장기거주 소득공제액에는 금액 기준 상한도 신설한다.

2027년까지는 현행처럼 별도의 공제액 한도가 없다. 2028년에는 개인별 연간 공제액과 양도물건별 공제액을 각각 20억원으로 제한하고, 2029년 이후에는 각각 10억원으로 낮춘다.

현재는 양도차익 규모와 관계없이 최대 80%의 공제율을 적용할 수 있어 양도차익이 수십억~수백억원에 이르는 주택은 공제금액도 크게 늘어나는 구조다.

재경부는 양도차익이 50억원이나 100억원에 이르는 경우에도 최대 80%의 공제율을 적용하는 것은 혜택이 과도하다는 지적을 반영해 한도를 설정했다고 설명했다. 다만 장기 거주한 일반 1주택자가 최대 공제율 80%를 적용받는 구조 자체는 유지한다.

10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택자에 대해서는 양도소득 기본공제를 확대한다.

현재 연간 250만원인 기본공제를 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택 양도 시 2500만원으로 늘린다. 다만 기존 250만원을 초과하는 금액은 해당 주택의 양도소득에서만 공제된다.

확대된 기본공제는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다. 정부는 장기 실거주 중간 가격대 1주택자의 부담은 덜어주는 한편, 2028년부터 고액 양도차익에 대한 장기거주 소득공제액은 제한한다는 구상이다.

◆ 전근·취학·질병 비거주 최대 3년 인정

실거주 중심 전환에 따라 불가피하게 집을 비운 기간을 거주기간으로 인정하는 보완책도 마련한다.

주택에 1년 이상 계속 거주한 사람이 취학이나 직장 변경·전근, 질병 치료 등의 사유로 다른 시·군으로 주거지를 옮기면 비거주 기간을 최대 3년까지 거주기간으로 인정한다. 같은 시·군 안에서 주거지를 옮긴 경우에는 원칙적으로 적용하지 않는다.

국외 취학이나 근무를 위해 출국하거나 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가하는 경우도 인정 대상에 포함된다.

재개발·재건축으로 주택이 철거돼 거주할 수 없는 경우에는 관리처분계획 인가일 현재 해당 주택에 1년 이상 계속 거주한 사람에 한해 공사기간의 절반을 거주기간으로 인정한다.

인구감소지역 세컨드홈과 지방저가주택, 준공 후 미분양주택 등 주택 수에서 제외되는 특례주택을 함께 보유한 기간도 일정 요건을 충족하면 거주기간에 포함한다.

다만 이 같은 거주기간 인정은 장기거주 소득공제율을 계산할 때만 적용되며, 1세대 1주택 비과세를 위한 2년 거주요건에는 반영되지 않는다.

정부는 집은 사는 '것'이 아니라 사는 '곳'이라는 원칙에 따라 비거주 기간에 대한 양도세 공제를 줄이는 대신 10년 이상 실제 거주한 1주택자는 최대 80% 공제를 유지한다는 방침이다.

hyun9@newspim.com