[뉴스핌=권지언 기자] 보통 임대료가 오르면 임대자들이 주택매입에 나서고, 주택가격이 오르면 다시 임대가 늘어나기 마련이지만 최근 미국에서는 이런 전형적인 양상과는 다른 상황이 전개되고 있다.
특히 임대료와 주택가격 변화 사이의 이상 현상으로 임대시장 거품 우려가 대두되고 있다.
지난 12일 미국 현지매체들은 질로우닷컴이 발표할 새로운 임대지수를 인용, 지난 1월 미국 현지 부동산 임대료는 전국적으로 전년 대비 3% 올랐는데 주택 가격은 4.6% 내린 것으로 나타났다고 보도했다.
일부 지역에서는 임대료 상승폭이 주택가격 하락폭에 맞먹는 것으로 나타났다. 일례로 시카고의 경우 임대료 상승폭이 9% 였던데 반해 주택가격 낙폭은 10%가 넘어섰다. 미네아폴리스도 마찬가지 상황이 전개됐고, 샌프란시스코오 디트로이트는 그 절반 정도의 변화가 발견됐다.
이처럼 임대료와 주택가격 간 변화의 격차가 커지면서 임대시장의 거품이 한 순간 꺼지는 것 아니냐는 불안감도 고조되고 있다.
현재 미국 연방주택금융공사(FHFA)는 압류주택 2500채를 투자자들에게 임대용으로 판매하는 시범 프로그램을 운용 중에 있는데, 저렴한 압류주택을 사들여 임대 수익을 올리려는 투자자들이 너도나도 몰려들고 있는 상황이다.
또 1월 중 다세대주택 착공건수가 14% 넘게 늘었고 꾸준히 증가하는 추세다. 임대 수요가 많은 반면 공급은 상대적으로 적은 데 주목한 개발업체들이 착공에 뛰어든 영향이다. 덩달아 다가구 부동산투자신탁(REIT) 역시도 상당한 수익을 거두고 있다.
하지만 모기지 이용도 어렵고, 주택시장 소비자신뢰지수도 여전히 취약한 데다 고용시장이 개선 중이라고는 하지만 여전히 강력한 매입 수요를 촉발시키기에는 역부족인 상황에서 임대시장 거품이 꺼지는 상황이 초래되지 않을까 하는 의문이 제기된다.
질로우의 스턴 험프리스 수석 이코노미스트는 “주택가격 하락으로 임대료가 오르는 듯한 모습이지만 실은 그 반대”라고 지적햇다.
그의 설명에 따르면 임대시장이 번성해야 주택판매도 촉진되는 법인데, 이는 투자자들이 저렴한 재고주택을 매입해 임대주택화하기 때문이다. 그 뒤에는 주택시장에 공급이 줄어들고 이는 모든 주택가격의 바닥선이 형성되게 만드는 요인이 된다. 임대주택, 특히 단독주택 공급이 늘어나는 것은 임대료 상승세를 완만하게 만들어서 주택을 임차하는 것이 주택을 매입보다 더 매력적인 상황을 만들게 된다.
따라서 주택가격이 떨어지면서 구매능력이 사상 최고가 된 상황에서 투자자들이 활발하게 뛰어들고 또 임대료가 주택가격보다 훨씬 강하게 오르은 분명히 주택시장에 적신호라는 얘기다.
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[뉴스핌 Newspim] 권지언 기자 (kwonjiun@newspim.com)
