[뉴스핌=이동훈 기자] 서울시가 건축물의 높이와 규모를 결정하는 용적률을 사고 팔 수 있는 제도인 '용적이양제' 도입을 검토하고 있다고 밝히면서 재건축·재개발 사업 활성화에 시장과 업계의 관심이 쏠리고 있다.
 
서울시가 지난 6일 발표한 용적이양제란 건축물 높이 제한 등과 같은 규제로 인해 사용할 수 없는 용적률을 개발할 수 있는 지역에 매매할 수 있도록 하는 제도다.
 
용적률은 건물 전체면적을 대지면적으로 나눈 값으로 고층건물일수록 높아진다. 개발사업자 입장에선 용적률이 높으면 그만큼 건물 층수를 높일 수 있어 개발이익이 증가하는 효과가 있다. 
 
서울시가 이번 제도를 도입하는 것은 서울 남산이나 서울성곽 주변 등 개발이 억제된 지역의 주민들이 재산권 행사를 요구하는 것에 대한 불만을 용적률 양도로 일정 부분 잠재우고, 용적률 상향에 따른 과도한 기부체납에 불만을 갖고 있는 개발 지역 주민들의 불만도 다독일 수 있는 방안이라는 필요성 때문이다.
 
용적이양제는 현재 제도화 단계로 서울시도 세부적인 방안에 대해서는 마련된 바가 없다고 설명하고 있다. 하지만 서울시에 따르면 매입해서 올릴 수 있는 용적률은 법적 용적 상한선을 넘을 수 없는 선에서 조례기준은 초과할 수 있도록 할 방침이라고 밝히고 있다.
 
이 경우 재정비 단지들은 개발이 제한된 지역의 용적률을 매입해 그동안 기부체납에서 '뺐겼던' 면적을 최소화하고 밀도를 올릴 수 있게될 전망이다.
 
예를 들면 재건축 사업이 주로 추진되는 3종 일반주거지역의 경우 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 시행령에 따라 최고 용적률은 300%까지 가능하다. 하지만 서울시 도시계획 조례에서는 250%가 상한 용적률이다. 이 경우 기존까지는 기부체납을 통해서만 법적 용적률까지 상향이 가능했지만 이제는 용적률을 사서 300%까지 끌어올릴 수 있게 된다.
 
강남 재건축의 단지를 사례로 단순하게 계산하면, 3종 일반주거지역 내 기존 대지면적이 1만㎡, 용적률이 100%인 단지가 재건축을 통해 250%까지 용적률을 받게 되면 연면적 2만5000㎡까지 아파트를 건립할 수 있다. 하지만 용적률을 매입해서 300%까지 끌어올리게 되면 5000㎡의 아파트를 추가건립할 수 있게 된다.
 
강남권 재건축 아파트의 분양가격이 1㎡당 1000만원에 육박하는 점을 감안하면 약 500억원의 자산가치를 더 얻게 되는 셈이다. 이에 따라 용적률 가격에 따라 조합원 분담금이 줄어들게 되면 강남 등 인기지역 재건축 단지 등은 적지 않은 이익을 누릴 수 있게될 전망이다.
 
물론 이 경우 분양리스크는 상존한다. 또 조합원들이 자신들의 재산권 확보를 위해 분담금을 무리하게 줄일 경우 분양리스크는 더 커질 가능성이 크다.
 
아울러 기부체납을 하지 않는 조건으로 용적률을 매입하게 되면 재건축 단지의 세대수 과밀화에 따른 지역 주민들의 부담도 커지게 되는 만큼 이에 대한 적절한 조치도 필요할 것으로 지적된다.
 
한 대형건설사 관계자는 "재건축은 결국 돈이 돼야 할 수 있는 사업인 만큼 최근의 임대아파트 건립과 소형 평형 의무비율에 따라 재건축 조합원들의 사업 추진 동력이 크게 약화됐다"며 "하지만 용적이양제가 어느 정도 사업 추진 동력으로 작용할 것으로 보인다"고 말했다.
 




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[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)