이번 토지개혁의 핵심은 도시와 농촌 토지의 2원화된 가격 구조를 타파하는 것. 18기 3중전회 후 발표된 강령성 문건인 ′전면적 개혁 심화를 위한 중대결정′에서 도시와 농촌 토지시장의 “동등한 조건의 시장진입, 동등한 권리, 동등한 가격형성” 실현 원칙을 밝혔다. 이를 위해 도시와 농촌을 통합하는 토지 거래시장을 구축할 계획이다.

농촌의 토지도 도시의 부동산처럼 거래·임대 및 양도 등 재산권 행사가 가능해지고, 가격 형성 구조 역시 시장에 맡겨진다면 경제적 효과가 막대할 것으로 전문가들은 전망하고 있다.

2012년 중국 국토부가 발표한 자료에 따르면,  중국의 토지 양도(사용권 임대) 면적은 32만 2800헥타르, 토지 사용료 규모는 2조 6900만 위안에 달했다. 1헥타르 당 토지 사용료가 840만 위안인 셈. 이를 근거로 추산해보면 농촌의 토지 가운데 농지와 택지 면적은 1600만 헥타르에서만 약 130여 조 위안의 경제효과가 발생하게 된다.

토지개혁에 힘입은 농촌 토지 재상권 가격 상승은 이미 시작되고 있다. 18기 3중전회 전 샤먼(夏門)에서 처음 실시된 농촌택지 사용권 경매에서 입찰자 간 경쟁이 치열했던 것으로 전해졌다.

이 날 경매에서 매물로 나온 택지는 1216m², 감정가는 470만 7800위안이었지만 입찰자 간 치열한 접전 끝에 감정가보다 44%가 높은 680만 위안에 낙찰됐다. 이날 매물은 택지로만 사용이 가능한 토지였음에도 불구하고 뜨거운 관심을 끌었다. 업계 관계자는 해당 매물의 경매가 3중전회 이후에 실시되었다면 이보다 더 높은 낙찰가를 기록했을 것으로 전망했다.

토지 (사용권)거래 활성화 외에도 토지개혁은 농촌의 재산권 보호와 관련된 제도 전반의 대대적인 수정과 관련 산업 발전을 촉진할 것으로 전망된다.

3중전회가 폐막한 다음날 농촌 토지개혁안을 처음으로 시범 실시한 안후이(安徽)성은 2015년까지 농민에게 토지 등기권리증을 발부해 집체소유 토지에 대한 소유권을 보장해줄 계획이라고 밝혔다. 또한 토지승포경영권(土地承包經營權·토지 도급 경작권) 양도신탁 시장도 집중 육성할 방침이다.

지난 10월 중신신탁(中信信託)은 중국 최초로 토지승포경영권(土地承包經營權) 양도신탁(이하 ‘토지양도 신탁’) 상품출시 계획을 발표했다. 농민이 토지양도 신탁상품을 통해 자신의 토지경작권을 다른 사람에게 양도하면 토지임대 사용료와 부가수익을 누릴 수 있게된다.

그러나 일각에서는 토지개혁이 계획대로 추진되지 않을 경우 농촌 간 빈부격차와 도농 간 격차가 더욱 심화 될 수 있다는 우려가 나오고 있다.

중국 유명 부동산개발 기업 신시왕그룹(新希望集團)의 류융하오(劉永好) 회장은 “대도시 주변의 농민은 토지개혁의 혜택을 누릴 수 있겠지만, 대도시에서 멀리 떨어진 시골에서는 개혁의 ‘과실’을 전혀 맛보지 못할 가능성이 크다”고 지적했다.

또 다른 부동산개발 기업 완커(萬科)의 마오다칭(毛大慶) 부회장은 “방대한 농촌 토지 가운데 농민의 재산을 늘릴 수 있는 토지는 극히 일부에 불과하다”고 강조했다. 

그는 “전국에서 인구유입 기능이 있는 도시는 40~50개에 불과한 상황에서 농촌 인구 증가는 기대하기 힘들다. 이런 상황에서 농촌의 거래와 양도가 가능하더라도 과연 누가 그 땅을 원할 것인가?”라고 토지개혁의 효과에 의구심을 표명했다.

경제참고보에 따르면, 중국 정부는 이 같은 문제점을 인식하고 농민·정부·부동산 개발상·토지 유실 농민 및 대도시에서 멀리 떨어진 농민의 5대 주체가 농촌의 토지개혁의 혜택을 고루 나눠가질 수 있는 개혁 방안 마련에 부심 중이다.