[뉴스핌=조윤선 기자]중국 부동산 경기가 올해도 부진할 것이란 관측이 나오고 있다. 전문가들은 대체로 2015년 부동산 시장의 뚜렷한 반등은 없을 것이며, 올 한해 부동산 업계 최대 과제는 재고처리 등 과잉생산 문제를 해소하는 것이라고 말한다.

2015년 연초부터 선전(深圳)소재 부동산 개발업체 자자오예그룹(佳兆業集團·Kaisa，01638.HK)이 디폴트(채무불이행) 상태에 빠지면서, 일각에서는 부동산 버블붕괴의 전조가 아니냐는 우려를 감추지 못하고 있다.

부동산 경기 불황 속에서 올 한해 부동산 개발 업체들은 재고처리에 주력하는 동시에, 사업다각화와 구조전환에 박차를 가할 것으로 예상된다.

중속성장 기조, 이른바 '신창타이(新常態·뉴 노멀)'를 천명한 중국 정부도 경제성장의 걸림돌인 부동산 경기 침체를 방어하기 위해 금리 및 지급준비율 인하 등 각종 부동산 시장 구제조치를 취할 것으로 보인다.

◆2015년 부동산 불경기 '지속', 연말 안정세 전망

2015년 중국 부동산 시장이 2013년과 같은 반등세를 나타낼 것인가에 대해 부동산 업계 전문가들은 대체로 부정적인 반응을 보이고 있다.

부동산 불패신화 신봉자인 런즈창(任志強) 전 화위안(華遠)부동산 회장 조차도 "2015년 부동산 시장 불경기가 이어질 것"이라고 말했다.

전문가들은 작년 부동산 대출 규제 완화와 금리인하로 1선도시 부동산 거래가 살아나고 있지만, 2015년 부동산 시장의 전반적인 침체 국면을 바꾸기에는 역부족이라고 판단하고 있다.

2014년 12월 중국 54개 도시의 주택거래량은 31만8000채로 그 해 월별 최고치를 기록했다. 같은기간 1선 도시 거래량도 전월대비 38% 증가한 5만3660채로 집계돼, 금리인하와 대출규제 완화 효과가 먹히는 듯 했다.

하지만 2014년 중국 전체 부동산 시장 판매 상황은 부진했다. 2014년 중국 신규주택 판매 면적은 2013년 보다 7%포인트 하락한 12억평방미터(㎡)로, 2009년 이후 5년만에 처음으로 감소세를 나타냈다.

중국 부동산 전문서비스 기관인 퉁처(同策)컨설팅연구부의 장훙웨이(張宏偉) 총감은 2014년 연말에 나타난 회복세가 올해에 이어지지 않는 요인으로 부동산 업계의 생산과잉 문제를 지적했다. 그는 부동산 업체가 2015년에도 심각한 재고 압박에 시달릴 것으로 내다봤다.

국가통계국에 따르면, 2014년 11월 기준 중국의 부동산 재고면적은 6억㎡에 육박, 시공면적은 70억㎡를 넘고 있어 방대한 재고물량을 소화하려면 짧게는 1년 이상, 길게는 3~5년이 걸릴 것이란 관측도 나왔다.

중국부동산정보그룹(CRIC)은 2015년 부동산 시장 경기가 연초에 하락세를 보이다가, 연말로 갈수록 안정세를 찾을 것으로 분석했다.

런즈창 전 화위안부동산 회장은 부동산 개발업체가 재고물량 처리에 주력하면서, 부동산 시장이 2015년 4분기부터 회복세를 나타낼 것으로 전망했다.

중국 정부 싱크탱크인 사회과학원은 2015년 부동산 시장이 전반적으로 침체를 지속할 것으로 보이나, 1·2선 도시는 하반기에 회복세를 보일 것으로 내다봤다. 3·4선 도시는 2016년 하반기에나 반등세를 보일 것으로 예상했다.

부동산 재벌 왕젠린(王健林) 회장은 1선도시를 제외한 부동산 시장 전반이 생산과잉 문제에 직면하고 있어, 2015년 하반기에 회복되더라도 반등폭은 크지 않으로 전망했다.

이밖에 중국 경제가 '신창타이(뉴 노멀)'로 지칭되는 저성장 국면에 접어들면서, 2015년 부동산 시장 양극화가 심화될 전망이다.

베이징, 상하이 등 1선도시는 대출 규제 완화, 금리인하 정책에 따라 수요가 급증해 부동산 가격 상승이 예상되는 반면, 수요가 대부분 소진되어 버린 3·4선 도시는 재고물량 압박이 커지면서 집값이 하락세를 지속할 것으로 관측된다.

시장 불경기 속 부동산 개발업체간 빈익빈 부익부 현상이 심화되면서, 2015년  한계상황에 빠진 중소 개발업체들이 시장에서 도태되는 사례가 잦을 것으로 예상된다.  대형 부동산 개발업체에게는 2015년이 다양한 인수합병 기회를 찾을 수 있는 한 해가 될 전망이다.

◆2015년 중국경제 최대 리스크는 '부동산 침체 지속'

한편, 전문가들은 지속적인 부동산 시장 침체를 2015년 중국 경제의 최대 리스크 중 하나로 지적했다. 심지어 부동산 불경기가 시스템적 금융 리스크를 유발할 수 있다고 우려한다.

부동산 시장이 막대한 금융권 신용대출과 지방정부의 재정수입원인 토지양도금과 직결되어 있어, 불경기가 지속되거나 심지어 시장이 붕락할 경우, 금융자산 부실화로 이어져 중국 경제에 심각한 타격을 미칠 수 있기 때문이다.

2015년 연초부터 선전 소재 부동산 개발업체 자자오예그룹이 HSBC에서 빌린 4억 홍콩달러(약 573억원)를 갚지 못해 디폴트에 빠졌다는 소식이 전해지면서, 이러한 우려가 현실로 나타날지도 모른다는 위기감이 고조되고 있다.

중국사회과학원 연구원 리셴룽(李憲容)은 자자오예그룹의 디폴트 사례는 부동산 시장의 구조조정 과정 중에서 드러난 시장 리스크이자 경제 리스크라고 지적했다.

부동산 시장 침체로 인해 매출이 줄어든 개발업체의 자금 부담이 커지고 있지만, 금융기관들이 부동산 기업에 대한 신용대출을 축소하고 있고, 설상가상으로 자금난 탓에 과거 그림자금융을 통해 빌렸던 막대한 자금을 갚지 못하면서 자자오예그룹 같은 부동산 업체의 부도위기가 발생했다는 설명이다.

JP모건의 주하이빈(朱海斌) 수석 이코노미스트는 "2015년 중국 부동산 시장 조정이 지속되면서 경제성장률을 0.6%포인트 끌어내릴 수도 있다"며 "전국적으로 부동산 가격이 5%~10% 떨어질 것"으로 전망했다. 특히 2선, 3선 도시의 경우 가격 하락폭이 더욱 클 것으로 내다봤다.

부동산 시장은 중국 경제에서 상장한 비중을 차지한다. 부동산 시장 리스크가 폭발하면 연관 산업 분야는 물론, 전체 금융시스템에 치명타를 입힐 수 있다고 전문가들은 경고한다.

도이치뱅크에 따르면 2009~2013년 부동산과 인프라 투자가 중국 고정자산투자 총액에서 차지하는 비중은 49%, 국내총생산(GDP)의 24%인 것으로 나타났다.

시장에서는 지속적인 부동산 침체가 지방정부 및 은행 부채위기로 이어질지 여부에 촉각을 곤두세우고 있다.

스탠더드앤푸어스(S&P)의 애널리스트 랴오창(廖强)은 "개발업체가 재고처리에 주력하면서 최소 앞으로 1~2년은 부동산 불경기가 지속될 것"이라며 "만약 부동산 시장이 전반적으로 폭락세를 보일 경우, 금융권의 막대한 손실이 예상된다"고 말했다.

그는 중국 부동산 개발과 건축업계 대출규모가 최소 8조2000억 위안(약 1439조원)으로, 전체 은행대출의 13.8%를 차지한다고 소개했다.

부동산 시장이 붕락한다면, 동아(東亞)은행, 북경농상은행, 성도(成都)은행, 광주(廣州)은행, 상해농상은행 등 10개 중소 지역은행이 도산위기에 몰릴 것이란 전망도 제시했다. 또한 부동산 경기 침체와 부동산 투자 증가세 둔화로 지방정부의 재정부담도 커질 것으로 내다봤다.

하지만 전문가들은 중국 정부가 경제성장의 걸림돌인 부동산 시장 붕괴를 막기 위해 올 한해에도 금리인하 등 각종 시장구제 조치를 실시할 것으로 예상했다. 

구조전환과 저성장에 중점을 둔 '뉴 노멀' 환경 속에서 부동산 통제정책이 완전히 시장에서 퇴출하고, 부동산 살리기 조치가 이어지는 동시에 부동산 기업들이 재고문제 해소와 구조전환에 주력하면서 2015년 중국 부동산 시장은 중속 성장기에 접어들 전망이다.


[뉴스핌 Newspim] 조윤선 기자 (yoonsun@newspim.com)