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[2020부동산결산]③ 시장을 무시한 임대차법이 불러온 '최악의 전세대란'

기사입력 : 2020년12월28일 06:03

최종수정 : 2020년12월28일 08:35

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가격 상승·이중가격·임대인-임차인 갈등 발생
수도권 넘어 지방까지 불붙은 전세시장
임대차법 놓고 정부와 시장 시각차

[편집자 주] 올해 주택시장은 저금리 기조의 유동성이 풍부해지면서 코로나19 유행과 정부의 강력한 규제에도 급등세를 보였다. 정부는 두달에 한번 꼴로 대책을 쏟아냈지만 주택시장을 안정화하기는 커녕, 불신감을 키웠다. 특히 하반기에는 임대차법 시행 이후 전세대란을 가중시키면서 전셋값 폭등의 빌미를 제공했을 뿐만 아니라 집값의 풍선효과로 이어지면서 전국 집값을 자극하게 이르렀다. 그럼에도 여당 정치인과 정부 당국자의 잇단 발언은 국민들에게 실망과 분노 마저 불러 일으켰다. ′패닉바잉·영끌·벼락거지′ 등의 신조어까지 탄생시킨 올 한해 주택시장을 되돌아본다.

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 올해 전세시장은 ′전세대란′ 최악의 모습을 보였다. 상반기에는 집값 안정세와 맞물려 강보합세를 보이다 하반기 들어 매물 품귀현상과 전셋값 폭등에 몸살을 앓았다.

전세시장 불안에 대해 시장에서는 7월 말 시행된 임대차법을 원인으로 꼽는다. 집주인들이 전세를 반전세, 월세로 전환한 데다 4년 치를 한꺼번에 전세금에 반영하면서 전셋값이 치솟았다는 것이다.

반면 정부와 여당은 임대차법 시행과 상관관계가 거의 없고 저금리에 따른 시장 유동성과 1~2인 가구 증가, 수급불균형 등을 주된 원인이라고 주장하고 있다.

하지만 결과는 전셋값이 9년 만에 최고치로 치솟았고 정부의 전세대책 공급으로도 전세시장을 안정화하지 못한 한해로 남게 됐다.

◆잠잠했던 상반기...임대차법 이후 급격히 오른 전세시장

전세시장은 상반기에는 비교적 잠잠한 흐름을 보였다. 코로나19의 여파로 수요가 줄어들기도 했으나 저금리로 인해 시장에 풍부한 유동성이 공급되며 소폭의 오름세를 보였다.

신규 임대차법이 시행되자 전세시장은 급격한 오름세를 보이게 된다. 한국부동산원에 따르면 2020년 1~11월까지 누적 전국 아파트 전세가격은 5.72% 상승했다. 2015년 6.95% 이후 최고치다. 월별 전세가격 변동률은 임대차법이 시행되기 전인 6월까지는 0.1~0.4% 상승했다. 그러나 7월 0.51%를 기록하며 상승폭을 키웠다. 11월에는 1.02%를 기록하며 2011년 10월(1.10%) 이후 최고치를 기록했다.

임대차법은 계약갱신청구권·전월세상한제·전월세신고제를 내용으로 한다. 내년 6월부터 시행하기로 한 전월세신고제를 제외하고 두 제도는 7월 31일부터 시행됐다.

계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신청구를 보장해 기존 2년이었던 계약기간을 2+2년으로 연장했다. 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내외로 정하게 한 제도다.

신규 임대차법이 시행되자 집 주인들은 실거주를 하거나 전세 매물을 월세로 돌리면서 전세 공급량이 줄어들었다. 집주인들이 새로 전세 세입자를 구할 때에는 시세보다 가격을 높게 부르는 일도 발생했다. 서울 지역에서는 기존 전세 계약 갱신과 새로 계약서를 쓰는 경우에 전셋값 격차가 나는 이중가격 현상이 나타나기도 했다.

강남구 대치동 은마아파트의 전용면적 76.79㎡은 10월 31일 8억 3000만원(9층)에 전세 계약이 체결됐다. 반면 지난달 6일에는 4억9350만원(14층)에 거래가 이뤄졌다.

계약갱신청구권을 놓고 임대인과 임차인간 갈등도 커지고 있다. 정부가 해설집까지 내놓았으나 사례가 많아 해설집으로는 한계가 있는 상황이다. 대한법률구조공단 자료에 따르면 신규 임대차법이 시행된 8월부터 11월까지 총 3만2930건의 임대차 관련 상담이 접수됐다. 지난해 같은 기간 2만3418건보다 40% 이상 늘어났다. 특히 임대차 기간, 임차보증금·차임 증감 등 임대차법과 관련된 내용의 상담이 크게 늘었다.

부동산 정책의 컨트롤타워 역할을 맡고 있는 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관도 바뀐 임대차법으로 곤혹을 치를 뻔했다. 자신이 살고 있던 전셋집은 계약 만료가 다가오자 집 주인이 실거주를 이유로 계약 연장을 거부했다. 반면 경기도 의왕의 본인 소유 주택은 고위공직자 다주택자 규제로 인해 팔려 했으나 세입자가 계약갱신청구권을 사용하며 난처한 상황을 맞은 것이다.

◆세종·울산·대전 등 지방 광역시와 수도권으로 번진 전셋값 폭등

올해 전세가격은 세종·울산·대전 등 지방 광역시와 경기·인천 등 수도권에서 큰 폭으로 올랐다.

한국부동산원의 주간아파트 가격동향에 따르면 올해 1월부터 12월 3주차까지 누적기록에서 전세가격이 가장 많이 오른 지역은 세종시로 나타났다. 지난해 0.27% 감소했던 세종시는 올해 59.06% 상승률을 기록했고, ▲울산 18.84% ▲대전 14.35% ▲인천 9.82% ▲경기도 9.20% 뒤를 이었다.

세종시는 공공기관이 있어 타 지역에서 출퇴근하는 수요가 전세 수요를 형성해왔다. 여기에 국회 이전 등 이슈등이 더해지며 전세가격 상승을 이끌었다. 대전은 유성구(19.4%), 서구(14.48%) 등 세종시와 인접한 지역을 중심으로 전세가격이 상승했다. 6.17 대책 이전까지 비규제지역이였던 점도 한 몫했다. 울산시는 지난 17일 조정대상지역 지정 전까지 비규제지역이었던 데다 상대적으로 저렴한 가격으로 인해 수요가 몰려들었다.

경기도와 인천은 서울 도심의 집값 상승으로 인해 외곽지역으로 이동하는 수요가 전세가격 상승을 이끌었다. 경기도의 경우 풍선효과로 서울과 인접하면서 비규제지역이었던 김포, 파주 등이 상승세를 이끌었다.

◆임대차법 탓 아니라는 정부...전세공급 대책 내놓아

정부는 임대차법을 전세대란의 원인으로 보지 않는다. 임대차법이 정착되는 과정에서 혼란은 있을 수 있지만 세입자 보호와 주거안정을 위해 필요하며 조만간 안정을 찾을 것이라는게 정부 입장이다.

홍 부총리는 지난 22일 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "이달 들어 전세시장 상승폭이 일부 축소됐고 전세 매물도 누적되는 정황"이라고 언급하면서 전세시장이 안정을 되찾고 있음을 강조했다.

정부는 임대차법이 임차인 보호 기능을 하면서 시장에 뿌리내리고 있다고 평했다. 지난달 전월세 통합 갱신율은 70.3%로 전월 66.1% 대비 4.2% 올랐다. 이는 계약갱신청구권, 전월세상한제가 적용되기 전인 직전 1년(2019년 9월~2020년 8월) 월평균 갱신율 57.2%보다 대폭(13.1%) 상승한 수치다.

정부는 전세대란의 원인으로 저금리에 따른 풍부한 시장 유동성, 1~2인 가구 증가를 원인으로 꼽았다. 그동안 공급은 충분하다고 했던 정부도 1~2인 가구 증가를 전세대란의 원인으로 보면서 임대주택 공급 대책을 내놓게 된다.

지난달 19일 정부는 2년간 전세형 공공임대주택 11만4000가구를 공급하는 것을 내용으로 한 전세대책을 발표했다. 주택은 대부분 중소형 위주로 1~2인가구, 청년, 신혼부부에게 맞춘 주택들로 구성됐다.

정부는 내년에 아파트 31만9000가구를 포함해 총 46만 가구의 주택을 공급해 시장 안정에 나선다는 계획이다.

하지만 시장 전문가들은 신규 임대차법이 전세대란의 직접적 원인으로 보고 있다. 임대차법으로 인해 집 주인들은 최대 4년 계약에 임대료 상승이 제한돼 전세 매물을 내놓기 꺼려하고, 기존 임차인들은 계약을 연장하는 경우가 늘면서 전세 공급이 줄어들었다는 것이다. 여기에 다주택자들에 대한 규제가 원활한 주택 공급을 막아 전세난을 심화시켰다.  

시장 전문가들은 전세시장 안정을 이루려면 근본적으로 임대차법을 개정하거나 다주택자 규제를 완화해야 한다고 주장한다. 

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "다주택자는 전세시장의 공급자 역할을 한다"면서 "실거주 요건 완화, 다주택자 양도소득세 중과 완화 등으로 다주택자들이 순기능을 발휘하도록 해야 한다"고 말했다. 

krawjp@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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