오세훈표 재건축 '난관'에…현대·대우 등 대형건설사, 리모델링 '잰걸음'

기사입력 : 2021년05월13일 06:02

최종수정 : 2021년05월13일 06:02

리모델링, 재건축보다 규제 적어…잠실5·은마 재건축 '지지부진'
현대건설, 리모델링 정식 부서 '격상'…대우건설, 12년 만에 컴백
문재인 "부동산 투기금지 유지"…재건축 규제완화 가능성 '희박'

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 대형 건설사들이 리모델링 사업에 적극적으로 뛰어들고 있다. 오세훈 서울시장 당선 후에도 재건축 사업에 큰 진척이 없고 1기 신도시 아파트들도 노후화돼 '리모델링'이 건설사들의 먹거리로 각광받고 있어서다.

문재인 대통령이 취임 4주년을 맞아 청와대에서 한 특별연설에서 "부동산 투기금지 정책기조를 지켜나가겠다"고 밝힌 만큼 정부가 재건축 규제를 크게 완화할 가능성은 낮다는 의견도 나온다. 이에 따라 재건축·재개발 물량 가뭄이 계속되면서 건설사들이 리모델링 사업을 활발히 진행할 것으로 분석된다.

◆ 리모델링, 재건축보다 규제 적어…잠실5·은마 재건축 '지지부진'

13일 건설업계에 따르면 현대건설, DL이앤씨, 대우건설, HDC현대산업개발 등 대형 건설사들은 리모델링 사업에 박차를 가하고 있다. 리모델링은 건물 골조를 유지하면서 수직증축 또는 수평증축을 해 건물 수명을 연장시키는 방식이다. 낡은 건물을 부수고 새로 짓는 재건축과는 성격이 다르다.

리모델링은 재건축보다 사업문턱이 낮다. 재건축은 준공 30년이 지나야 대상이 되지만 리모델링은 준공 15년만 지나도 사업을 할 수 있다. 조합설립에 필요한 주민 동의율도 리모델링(66.7%)이 재개발·재건축(75%)보다 낮다. 안전진단 기준도 리모델링은 B등급(수직 증축) 또는 C등급(수평·별동 증축)으로 재건축(D·E등급)보다 덜 까다롭다.

조합원 입장에서도 리모델링은 재건축에 비해 규제가 약하다. 재건축과 달리 초과이익환수제를 적용받지 않고 기부채납, 임대주택 건설 등 의무사항을 따르지 않아도 돼서다.

서울 등 투기과열지구에서 재건축 조합원은 조합설립 후 조합원 지위 양도가 금지돼 있지만 리모델링은 거래가 자유롭다는 장점도 있다. 리모델링에 따른 일반분양 물량이 29가구 이하면 민간택지 분양가상한제 적용도 피할 수 있다.

최근 송파구 잠실주공5단지, 강남구 대치동 은마아파트 등 서울 주요 재건축이 예상보다 속도를 못 내는 상황에서 리모델링이 건설사들에 또다른 '선택지'가 되는 까닭이다.

지난달 강남구청은 은마아파트 재건축 정비계획안을 도시계획위원회에 상정해줄 것을 서울시에 요청했지만 반려됐다. 시는 정비계획안에 공공임대와 관련해 소셜믹스 부분을 보강해줄 것을 요청했다. 은마아파트는 지난 2010년 재건축 첫 관문인 안전진단을 통과했지만 도시계획위원회 심의 단계에서 수차례 퇴짜를 맞아 사업이 지연되고 있다.

앞서 잠실주공5단지도 재건축 절차에서 서울시에 '퇴짜'를 맞았다. 송파구청은 지난달 19일 서울시청에 잠실주공 5단지 재건축을 진행시키기 위한 수권소위원회 개최를 요청하는 공문을 제출했다. 하지만 서울시는 "주민의견을 추가적으로 보강해 달라"며 사실상 반려한 것으로 알려졌다.

오 시장이 취임 후 '일주일 안에' 정비사업 규제를 완화하겠다고 밝혔지만 재건축 단지의 가격이 단기에 급등하자 '속도조절'을 하고 있다. 오 시장의 4·7 서울시장 보궐선거 당선이 더불어민주당 부동산정책에 대한 전 국민적 반발에서 비롯된 만큼 오 시장도 집값 상승으로 여론이 악화되는 것을 막으려는 의도로 분석된다.

◆ 현대건설, 리모델링 정식 부서 '격상'…대우건설, 12년 만에 컴백

이에 따라 대형 건설사들은 리모델링 사업 수주에 열을 올리고 있다. 현대건설은 지난 1월 리모델링을 담당하던 태스크포스(TF)를 정식 부서인 '리모델링 영업팀'으로 격상시켰다. 이전에는 리모델링 TF가 도시정비영업실 내 속해 있었지만 올해 인원 충원으로 외연이 확장된 것.

현재 현대건설은 총 10명 내외로 이뤄진 리모델링 팀을 구성해놓은 상태다. 신설된 리모델링팀은 올해 리모델링 경쟁력을 강화해 공격적인 수주에 나설 계획이다. 올해 건설사들이 눈독을 들일 주요 리모델링 사업지로는 사업비 1조원 규모의 중구 신당동 남산타운(5150가구), 7000억원 규모의 송파구 가락쌍용1차(2054가구), 성동구 금호 벽산(1707가구) 등이 있다.

현대건설 사옥 전경.

가락쌍용1차 리모델링은 오는 15일 최종 시공사 선정을 앞두고 있다. 지난달 시공사 입찰에는 쌍용건설 컨소시엄만 들어와서 경쟁입찰이 무산됐기 때문에 유찰됐다. 이번에는 조합원들이 쌍용건설 컨소시엄을 찬성할 것인지 여부를 결정하는 자리다.

쌍용건설 컨소시엄은 쌍용건설, 대우건설, 현대엔지니어링, 포스코건설로 구성돼있다. 업체별 지분은 쌍용건설과 포스코건설이 26%며 현대엔지니어링 25%, 대우건설이 23% 순이다.

이번 사업으로 대우건설도 12년 만에 아파트 리모델링 시장에 재진출했다. 그동안 리모델링 관련 규제가 심해 사업 확대에 소극적이었지만 최근 중층 낡은 아파트가 증가해 사업성이 개선됐다는 게 회사 측 설명이다.

대우건설은 리모델링 전담 조직을 신설하고 사업 비중을 높여 나갈 계획이다. 리모델링 전담 조직은 ▲사업 ▲기술·견적 ▲설계·상품 등 크게 3개 파트로 구성됐으며 총 17명의 전문가가 배치됐다. 회사의 연간 리모델링 사업 수주 목표치는 3000억~5000억원 규모다.

HDC현대산업개발은 작년 12월 조직개편을 통해 도시정비사업실 내 리모델링 전담 조직을 신설하고 리모델링 수주 실적을 쌓아가고 있다. 회사는 작년 11월 총 사업비 708억원 규모의 서울 광진구 광장동 상록타워아파트 리모델링 사업을 수주했다.

같은 달에는 서울 구로구 신도림우성3차 리모델링의 우선협상대상자로 선정됐다. 이달 중순 시공사 선정이 마무리될 예정이며 사업비는 1200억원 규모다. 또한 지난 2월에는 수지 성복역 리버파크 리모델링 사업의 우선협상대상자로 선정됐다. 이달 말 시공사 선정을 앞두고 있으며 사업비는 공개하지 않았다.

이밖에 DL이앤씨(옛 대림산업)는 지난 3일 총 공사비 3225억원 규모의 경기 산본(1기 신도시) 우륵아파트(우륵주공7단지) 리모델링 공사를 수주했다. 회사는 이번 수주를 계기로 주택 리모델링 사업을 강화할 계획이다. 포스코건설은 지난 2013년부터 리모델링만 전담하는 부서가 있었다.

◆ 문재인 "부동산 투기규제 유지"…재건축 규제완화 가능성 '희박'

문재인 대통령이 취임 4주년을 맞아 청와대에서 한 특별연설에서 "부동산 투기금지 정책기조를 지켜나가겠다"고 밝힌 만큼 정부가 재건축 규제를 크게 완화할 가능성은 낮다는 의견도 나온다.

[서울=뉴스핌]문재인 대통령. [사진=청와대]2021.01.18.photo@newspim.com

문 대통령은 "우리 부동산 정책은 투기를 금지하자는 것과 실수요자를 보호하자는 것"이라며 "또한 주택 공급의 확대를 통해서 시장을 안정시키자는 것인데 이런 정책 기조는 달라질 수 없다"고 강조했다.

오 시장은 지난달 국토교통부에 재건축 안전진단 기준 개정을 건의했다. 현행 재건축 안전진단 기준은 구조 안전성에 초점을 맞춰 주거 환경과 설비 노후도 등 주민 생활과 직결되는 사항을 제대로 반영하지 못한다는 이유에서다.

하지만 국토부가 재건축 안전진단 기준 완화에 동의할 가능성은 희박하다는 평가다. 정부는 집값 급등을 막기 위해 지난해부터 수차례 공공이 주도하는 주택공급 정책을 발표했다. 지난 2·4 공급대책에서도 전국에 83만가구를 공공 주도 정비사업으로 공급하겠다고 선언했다. 이는 민간 정비사업이 아닌 공공 주도로 주택을 공급하겠다는 의도로 읽힌다.

앞서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관도 오 시장의 재건축 규제완화를 견제하는 발언을 했다. 홍 부총리는 지난달 "주택 공급은 행정 절차상 중앙정부나 광역지방자치단체, 기초지자체가 단독으로 할 수 있는 것이 아니다"며 "상호협력이 뒷받침돼야 한다"고 말했다.

지난달 7일 서울시장 보궐 선거에 당선된 오 시장이 현 정부의 부동산 정책을 비판하며 재건축 규제 완화 등을 공약으로 내세웠는데, 경제 수장인 홍 부총리가 견제에 나섰다는 평가가 나온다.

[서울=뉴스핌] 최근 1기 신도시를 중심으로 한 리모델링 사업이 급속도로 번지고 있다. 정부가 민간 재건축 규제를 강화하면서 규제가 덜 한 리모델링으로 눈길을 돌린 모양새다.[사진=한솔마을 5단지 입주민 제공]유명환 기자 = 2021.03.04 ymh7536@newspim.com

또한 1기 신도시 아파트들이 노후되고 있어 향후 건설사들의 '리모델링 수주 텃밭'이 될 것으로 예상되고 있다. 1기 신도시 아파트들은 추가 일반분양분을 확보하기 위한 여유 용적률이 적어 재건축 사업성을 확보하기 쉽지 않고 '리모델링'을 선택할 가능성이 높다는 이유에서다. .

한국건설산업연구원에 따르면 1기 신도시의 도시별 용적률은 일산 169%, 분당 184%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%이다. 특히 평촌, 산본, 중동은 모두 200%를 넘어선다.

업계에서는 기존 용적률이 200%을 넘으면 재건축보다는 리모델링이 더 적합하다고 보고 있다. 용적률이 높으면 재건축을 해도 늘어나는 가구 수가 적어 일반분양 수익이 낮기 때문이다. 반면 조합원들이 내야하는 부담금 규모는 더 커진다.

실제로 분당에서는 리모델링을 추진하는 단지가 늘고 있다. 1기 신도시 최초로 정자동 한솔마을5단지가 지난 2월 리모델링 사업계획 승인을 받았으며 지난달 27일 구미동 무지개마을4단지도 리모델링 사업계획 승인이 났다. 정자동 정든마을 한진7단지는 최근 경기도 선정 '공동주택 리모델링 컨설팅 시범단지'에 이름을 올렸다.

이에 따라 전문가들은 재건축·재개발 수주 가뭄으로 건설사들이 리모델링 사업에 중점을 둘 것으로 예상했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "재건축 2차 안전진단 완화는 재건축사업 허가로 바로 직결되기 때문에 당분간은 쉽지 않을 것"이라며 "이에 따라 재건축 공사물량이 크게 늘어날 것으로 기대하기 어렵다면 건설사들로서는 리모델링 사업에 높은 가치를 부여하게 될 것"이라고 말했다.

sungsoo@newspim.com

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LH "윗집 발망치 소리, 내년부터 끝" [세종=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난 21일 한국토지주택공사(LH)의 주택성능연구개발센터(HERI). 세종시에 위치한 이곳에는 주택 성능을 시험할 수 있는 여러 시험동이 있지만, 5층짜리 실제 아파트 건물 한 동이 눈에 들어왔다. 출입구 한켠에는 'db35lab(데시벨 35 랩)'이란 영문과 숫자 표기가 부착돼 있었다. 아파트 1층 내부에 들어가야 이 표기의 의미를 알게 됐다. 이는 LH가 층간소음 1등급 기준인 37데시벨보다 낮은, 도서관처럼 조용한 집으로 만들겠다는 의지를 담은 층간소음기술연구소의 시험동 이름이다. 층간소음 등급별 시연 모습 [사진=국토부기자단 공동] 거실에 설치된 대형 모니터 화면에는 2층의 층간소음을 일으킬 수 있는 런닝머신, 책상과 의자, 공 등의 도구들이 보였다. 우선 화면을 통해 윗층에서 아래층에 전달되는 성인의 발걸음 소리를 들려줬다. 말 그대로 '발망치' 소리였다. 들려오는 소음은 49데시벨로 4등급 수준이다. 층간소음의 기준이 제대로 정립되지 않은 2005년 전에 지어진 공동주택의 경우 일부에서 이러한 불편함을 느낄 수 있는 중량충격음이다. 이번에는 실제로 윗층에서 걷는 소리를 듣는 순서였는데, 귀를 쫑긋 세우지 않고서는 소음을 느끼기 어려웠다. 미세한 진동음이 들리긴 했지만, 불편한 수준은 아니었다. 이어 1m 높이에서 3kg 무게의 공을 떨어뜨리는 실험도 시연됐다. 이는 아이들이 뛰어다니는 중량충격음으로, 역시 4등급 수준에서는 참기 어려운 소음과 진동이 느껴지지만, 이곳의 실제 시연에서는 역시 진동음이 확 줄었다. 의자 끄는 소리는 비교적 가볍고 딱딱한 충격음이어서 경량충격음이라고 하는데 4등급 수준에서는 참기 어려울 정도로 불편했지만, 실제 시연에서는 거의 들리지 않을 정도로 충격음이 전달되지 않았다. 이처럼 층간소음이 획기적으로 줄어든 데는 1등급 기준인 37데시벨에 맞춘 성능으로 시공된 바닥 때문이었다. 기존 슬래브 두께보다 두꺼운 250mm로 시공하고, 그 위에 40mm 복합완충재와 30mm 고밀도몰탈 및 와이어 메쉬 등을 함께 깔아 놓은 바닥재다. 공동주택 층간소음 저감기술은 2023년부터 개발되기 시작했으나, 슬래브 두께는 210mm로 상대적으로 얇고 낮은 등급의 완충재와 일반 몰탈을 적용해 3등급 수준에 머물렀으나, 이를 매년 개선해 온 결과 올해 1등급 기준을 충족하게 됐다. LH는 이러한 기술 개발을 실험동 연구에 그치지 않고, LH 공동주택 각 현장에 실증 시공을 하면서 실증 결과 데이터를 쌓아왔다. LH가 층간소음 저감기술을 처음으로 적용한 단지는 양주회천 A15블록으로, 당시 3등급 수준이었으나 지난해에는 평택고덕 ab57-2블록에 2등급 수준으로 끌어 올려 적용했다. LH 연구원 관계자는 "이 같은 1등급 기준을 달성하기 위해 2022년부터 지속적으로 관련 기술과 공법을 연구해 왔다"면서 "47개의 기술 모델 개발과 총 1347회에 걸친 실증을 거쳐 자체 1등급 기술 모델을 정립해 내년부터 주택 설계에 본격적으로 적용할 예정"이라고 설명했다. 다만, 이 같은 1등급 기준 설계로 분양가 상승의 요인이 되는 것은 사실이다. 기존 공동주택 24평형(전용면적 59㎡) 기준으로 가구당 300만~400만 원의 공사비가 더 소요되는 것으로 LH는 추정하고 있다. 정운섭 LH 스마트건설본부장은 "층간소음 1등급 설계 적용 때문에 수분양자의 분양가 상승 부담으로 돌아가지 않도록 자체 원가절감과 함께 정부 재정 지원을 요청한 상태"라면서 "지속적인 기술 개발로 공사비 상승의 주요인인 슬래브 두께를 슬림화하면서도 1등급 기준을 충족할 수 있도록 할 계획"이라고 말했다. 층간소음감지기를 통해 경고 알람이 뜨는 월패드 시연 장면 [사진=국토교통부기자단 공동] 층간소음 1등급 설계는 새로 짓는 공동주택에서만 가능하다. 때문에 구축에서는 이러한 혜택을 누리기 어렵다. LH는 이를 보완하는 방안으로 층간소음 감지기를 IT업체와 협력해 개발 중이다. 바닥에 여러 차례 충격을 줄 경우, 층간소음 감지기의 센서가 작동해 해당 세대 월패드를 통해 주의를 당부하는 알람이 뜨도록 하는 장치다. 정승호 LH 스마트주택기술처 팀장은 "구조적으로 층간소음을 줄일 수는 없겠지만, 층간소음을 일으키는 기준을 해당 세대에게 알림으로써 아래층 이웃과의 분쟁을 줄일 수 있도록 고안한 장치"라고 말했다. 실제 이날 시연은 기존 공동주택에 적은 비용으로도 층간소음을 저감시킬 수 있다는 점에서 팸투어에 참여한 국토교통부 기자들에게 큰 호응을 얻었다. 층간소음 1등급 바닥구조 [사진=뉴스핌DB] LH는 바닥에서 발생하는 층간소음에 국한하지 않고, 옆 세대와의 벽간소음, 화장실 배관 소음 등 공동주택에서 발생하고 있는 다양한 생활소음 저감 방안도 마련하고 있다. 벽간소음을 저감하는 소음 차단 성능 1등급 벽체 구조는 2019년 11월부터 이미 설계에 반영한 바 있다. 내년부터는 화장실 배관이 아래층을 통하지 않고 각 세대 내에서 설치되는 자체 배관을 적용해 배관을 통해 전달되는 소음도 줄여나간다는 계획이다. 또 내구성이 좋은 장수명 주택, 수요자의 취향에 맞게 가변형 평면 구성이 가능한 라멘 구조 주택, 레고처럼 조립·건설하는 모듈러 주택 등 주택 건설의 새로운 대안으로 부상하는 주택 유형에도 층간소음 1등급 접목 방안을 모색해 적용 범위를 지속적으로 확대해 나가기로 했다. LH는 층간소음 저감 기술 저변을 민간으로 확산해 나간다는 방침이다. 우선, 민간의 고성능 신기술을 발굴하고, 다양한 1등급 기술 요소의 시장화를 지원한다는 방침이다. 올해에는 층간소음 기술 마켓을 통해 6개의 고성능 기술을 발굴했으며 LH 공공주택 현장에서 그 성능을 검증해 상용화를 추진하고 있다. LH는 층간소음 1등급 적용 확산을 위해 db35lab을 내년 3월부터 전면 개방하기로 했다. 자체 층간소음 시험 시설이 없는 중소기업에 데시벨 35랩을 테스트베드로 제공해 기술 개발을 지원한다는 것이다. LH는 또 그간 개발해 온 층간소음 저감 기술 요소와 시공법, 실증 결과를 중소 민간 건설사들과 공유할 계획이다. 더불어 자체 기술 개발과 층간소음 저감 시공·품질관리에 어려움을 겪는 건설사들에 대한 기술 지원도 아끼지 않겠다는 입장이다. 이날 이한준 LH 사장은 "2년 전 취임 당시 제일 먼저 강조한 게 층간소음 문제 해결을 약속한 것이었다"면서 "내년부터는 LH가 짓는 모든 아파트에 1등급 기준을 적용해 국민 일상의 생활 고통을 덜어주는 데 앞장서겠다"고 말했다. 그러면서 "궁극적으로는 벽식 구조의 공동주택에서 벗어나 라멘(기둥식) 구조와 모듈러에도 층간소음 1등급 기준을 적용해 100년 이상 가는 장수명 주택의 근간을 마련하겠다"고 덧붙였다. dbman7@newspim.com 2024-11-24 11:00