'공공기획' 전면 도입…구역지정 기간 5년→2년 단축
2종 일반 7층 규제 완화…매년 공모로 25개 이상 발굴
[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울시가 재개발 신규 구역 지정을 막아온 주거정비지수제를 전격 폐지한다. 서울시가 주도하는 공공기획을 도입해 정비사업 기간을 대폭 단축하는 방안도 추진한다.
오세훈 서울시장은 26일 서울시청에서 진행한 재개발 활성화 방안 기자설명회에서 오는 2025년까지 24만가구 주택공급을 본격화하기 위해 '재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안'을 발표했다.
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| [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 오세훈 서울시장이 24일 오전 서울 종로구 한국기독교회관의 한국교회총연합(한교총)을 방문해 한교총 대표회장들과 간담회를 갖고 있다. 2021.05.24 mironj19@newspim.com |
6대 방안은 ▲주거정비지수제 폐지 ▲공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ▲주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ▲재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲2종 7층 일반주거지역 규제 완화 통한 사업성 개선 ▲매년 재개발구역 지정 공모로 구역 발굴이다.
우선 그동안 재개발 정비구역 지정 진입장벽으로 작용했던 주거정비지수세를 폐지한다. 주거정비지수제는 지난 2015년 말 확정된 '2025 주거환경정비기본계획'을 통해 처음 도입됐다.
이전까진 대지면적 1만㎡ 이상 구역에서 노후도(동수 3분의 2 이상, 연면적 60%) 및 주민동의율(토지 등 소유자 3분의 2 및 토지 면적 2분의 1 이상) 요건과 호수밀도·접도율·과소필지 등 선택 요건 중 1개만 충족하면 사업 심의가 가능했다. 하지만 주거정비지수제는 여기다 세부 지표를 점수화시켜 사업 문턱을 높였다.
구체적으로 ▲주민동의율(40점) ▲노후도(30점) ▲도로연장율(15점) ▲세대밀도(15점) 4개 항목에 총점 100점을 배정하고 합산 점수가 70점 이상이어야 사업 신청이 가능하다. 현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 중 법적 요건이 충족되는 구역은 전체 약 50%에 달하지만 주거정비지수제를 적용하면 재개발 가능지역은 14%에 불과하다.
오 시장은 "상당수 노후 저층주거지가 주거환경이 열악해지고 있지만 재개발이 되지 않고 점점 슬럼화되고 있다"며 "주거정비지수제 폐지는 이런 지역의 주거환경개선을 위한 해결책 중 하나가 될 수 있을 것"이라고 설명했다.
이와 함께 서울시가 주도하는 '공공기획'을 전면 도입해 구역지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년 이내로 대폭 단축한다. 공공기획은 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이다.
공공기획 도입을 통해 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도가 소요됐던 절차를 3분의 1(14개월)로 단축할 수 있다. 주민제안·사전검토(6개월→4개월), 정비구역 지정을 위한 법정절차(12개월→6개월) 같은 나머지 구역지정 절차도 각각 단축한다.
오 시장은 "기존엔 주민이 제안하고 자치구가 계획을 수립하다보니 오래 걸렸다"며 "공공기획을 통해 통상 5년 걸리던 정비구역 지정 기간을 2년 이내로 대폭 단축하겠다. 3년을 앞당기는 효과"라고 강조했다.
또한 재개발 사전타당성 조사에서 주민동의 절차를 생략, 확인절차를 기존 3단계에서 2단계로 간소화한다. 다만 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서 동의율은 기존 10%에서 30%로 높여 초기 주민갈등을 최소화할 계획이다. 정비계획 지정 단계에서 재개발 주민동의율(토지 등 소유자 3분의 2 및 토지 면적 2분의 1 이상)은 그대로 유지한다.
재개발 해제구역 중 노후도가 심각해 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정한다. 서울시가 재개발해제구역을 대상으로 추진 중인 실태조사에 따르면 해제구역 316곳 중 54%인 170여곳이 건물 노후화가 심각해 해당 구역이 법적 요건을 충족하고 있는 것으로 분석됐다.
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| [서울=뉴스핌] 김성수 기자 = [자료=서울시] 2021.05.26 sungsoo@newspim.com |
시는 주민들의 재추진 의사에 따라 구역지정이 가능할 것으로 보고 있다. 특히 재개발 해제지역의 70%가 동북·서남권에 집중 분포해 있어 해당 지역에 재개발이 재추진되면 지역 균형발전 효과도 기대된다.
2종 일반주거지역 7층 높이제한도 완화한다. 2종 일반주거지역 가운데 난개발 등을 막기 위해 7층 이하로 층고를 제한하고 있는 지역들에 대해 재개발 추진시 주거환경개선을 위해 규제를 완화하는 것이다.
이렇게 되면 정비계획 수립시 2종 일반주거지역 수준으로 용적률(기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받고, 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 크게 개선될 것으로 기대된다.
현재 서울시의 2종 일반주거지역은 전체 주거지역 325㎢의 약 43%인 140㎢를 차지하고 있다. 그 중 2종 7층 지역은 약 61%인 85㎢에 달해 전체 주거지역에서 상당한 비중을 차지하고 있다. 2종 7층 지역에 대한 규제 완화가 이뤄지면 주택공급 확대에 상당한 효과가 있을 것으로 예상된다.
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| [서울=뉴스핌] 김성수 기자 = [자료=서울시] 2021.05.26 sungsoo@newspim.com |
서울시는 이와 함께 재개발 신규 사업지 발굴도 주력한다. 구역 지정 활성화를 위해 매년 '재개발구역 지정 공모'를 실시, 연 25개 이상 구역을 발굴할 계획이다.
서울시는 동시에 재개발 투기세력 유입을 차단하기 위해 가능한 모든 방법을 동원할 계획이다.
재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 '권리산정기준일'로 고시한다. 이를 통해 고시일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 다세대 신축 등 지분쪼개기를 원천 차단할 예정이다.
후보지 선정 후에는 분양권이 없는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래 가능하도록 하는 '토지거래허가구역' 지정 등 다각도의 조치를 취할 예정이다.
서울시는 재개발 규제완화를 통해 2025년까지 연평균 2만6000가구, 5년간 총 13만가구를 공급한다는 계획이다. 추후 발표할 재건축 정상화 방안을 통해 연평균 2만2000가구, 총 11만가구를 공급해 '재개발·재건축 정상화'로 2025년까지 총 24만가구의 주택공급을 추진한다.
서울시는 오는 2026년 이후 주택공급 절벽 우려를 만회하기 위해 지난 10년간 연평균 공급량인 1만2000가구의 2배 이상(연 2만6000가구)을 공급하는 게 목표다.
서울시가 재개발 규제완화를 통해 5년간 공급목표로 세운 13만가구는 당초 시가 계획했던 기존 6만가구(민간재개발 3만+공공재개발 3만)에 이번 규제완화로 7만가구를 추가 공급하는 것이다.
오 시장은 "서울시는 재개발부터 정상화해 2025년까지 24만가구 주택공급을 본격화하겠다"며 "부동산 시장 교란행위에 대해서는 일벌백계의 확고한 원칙 아래, 필요하다면 서울시 권한을 총동원해 추가 대책도 지속적으로 강구하겠다"고 말했다.
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