안양·포천·평택까지…판교 대장동 '판박이 개발방식' 우후죽순

기사입력 : 2021년10월01일 06:01

최종수정 : 2021년10월01일 14:59

'박달 스마트밸리' 민간사업자 공모 취소…"성남 대장지구와 무관"
'포천 내리개발'도 대장동 판박이…포천도공 사장, 대장동 핵심인물?
평택 현덕지구, SPC 법인 설립예정…"대장동 관련자 참여 미확인"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 경기 성남시 '판교 대장동 개발'과 유사한 사업 방식이 수도권에서 우후죽순으로 추진돼 또 다른 '게이트'로 확산될지 주목된다.

안양시 '박달 스마트밸리 사업'과 포천시 '내촌면 내리도시개발사업', 평택 '현덕지구 민관공동개발' 등이 주요 사업지로 모두 민관합작 형태고 특수목적법인(SPC)을 설립한다는 점에서 판교 대장동 개발과 구조가 유사하다.

특히 안양·포천시 사업에는 각각 천화동인 4호 소유자와 대장동 인허가에 개입했던 성남도시개발공사 관계자가 연루된 것으로 알려졌다. 다만 평택 현덕지구의 경우 대장동 관련 인물이 참여했는지는 아직 확인되지 않았다.

◆ '박달 스마트밸리' 민간사업자 공모 취소…"성남 대장지구와 무관"

1일 안양시청 및 부동산업계에 따르면 사업비 1조원 규모의 안양 '박달 스마트밸리 사업'은 지난달 16일 돌연 민간사업자 공모가 취소됐다. 안양도시공사는 지난 8월 5일부터 서안양 친환경 융합스마트밸리(박달스마트밸리) 조성사업 민간사업자를 공모해왔다.

안양 박달스마트밸리 조성 사업은 안양시 만안구 박달동 일원 310만㎡(약 94만평) 부지에 친환경 융합 스마트밸리를 조성하는 사업이다. 부지가 군 용지(278만㎡)와 환경기초시설 및 보건위생시설 등 사유지(32만㎡)로 구성돼 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.30 sungsoo@newspim.com

사업 목적은 국유지의 효율적 개발과 군사시설의 현대화·과학화, 지속 가능한 도시발전이다. 사업방식은 ▲국유지의 경우 공영개발 ▲사유지는 민간개발 또는 민간+공영개발 방식이다.

사업비는 1조원이 넘는다. 사업자가 전부 자기자본으로 조달하기 어려우니 특수목적법인(SPC)을 만든 후 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으키고 사업을 진행하는 방식이다. 민간사업자는 여러 법인의 컨소시엄으로 구성된다.

안양도시공사와 민간사업자 출자 비율은 향후 협의에 따라 정하게 된다. 다만 안양도시공사 지분율이 50%를 웃돌아야 하고, 나머지는 민간이 출자한다. 민간 컨소시엄 간 비율은 자체적으로 결정한다. 민관합작 형태를 띤 데다 안양도시공사 지분율이 50%를 넘고 민간사업자 컨소시엄이 참여한다는 점에서 판교 대장동 개발과 유사하다.

안양도시공사는 지난 8월 5일부터 사업자 선정을 위한 공모절차를 진행했다. 이 과정에서 공모지침서 상 금융사의 평가기준 등에 대한 질의가 있었다.

안양도시공사는 질의사항을 자세히 분석한 결과 우수하고 건실한 사업자를 선정하고 공익성을 강화하기 위해 공모지침서 내용을 보완할 필요가 있다고 판단, 불가피하게 공모를 취소했다고 밝혔다. 현재 재공고를 준비하고 있으며 구체적으로 언제 재공고할지는 결정되지 않았다.

또한 안양도시공사는 "최근 성남 대장지구와의 연관성은 없다"고 선을 그었다. 대장동 개발 사업의 핵심 인물로 꼽히는 남욱 변호사가 엔에스제이홀딩스라는 회사를 통해 박달스마트밸리 사업에 참여의향서를 낸 것으로 전해져서다. 그는 천화동인 4호 소유자로 알려져있다.

◆ '포천 내리개발'도 대장동 판박이…포천도공 사장, 대장동 핵심인물?

포천도시공사는 지난 3월 '내촌면 내리 도시개발사업'을 민·관 공동개발로 진행한다고 발표했다. 이 사업은 포천시 내촌면 내리 일대 8만1682㎡ 부지에 아파트 1286가구를 건립하는 사업이다.

사업추진 예정지역은 남양주 왕숙~진접~내촌으로 연결되는 개발축 상에 입지해 있다. 국도47호선 및 87호선, 2023년 준공 예정인 수도권 제2외곽순환도로(내촌~화도) 내촌나들목(IC)과 인접해 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 내촌면 내리 일대 [사진=포천도시공사 페이스북] 2021.09.30 sungsoo@newspim.com

내리지역은 왕숙지구가 3기 신도시로 발표된 후 덩달아 개발압력이 증가해 난개발이 예상된다. 포천도시공사는 이 곳을 체계적으로 개발해 포천시 균형발전을 도모하고 있다. 또한 상대적으로 개발이 지체된 국도47호선변 내리 일원에 공동주택을 공급해 무주택 서민의 주거안정을 지원한다는 방침이다.

사업은 도시개발법에 의한 민관공동개발로 진행된다. 민간사업자를 선정해 SPC를 설립한 후 공사 50.1%, 민간사업자 49.9%로 지분을 나누는 방식이다. 지난해 자본금 250억원 확보와 기본계획 수립, 사업타당성 조사까지 마쳤다.

이어 같은 해 12월 개발행위허가 제한지역 고시에 이어 지난 4월 구역지정 및 개발계획 수립용역 개찰을 실시했다. 용역기간은 10개월이다. 작년 10월에는 출자타당성 검토 및 민간사업자 공모지침서 작성 용역을 공고했다. 용역기간은 착수일로부터 210일(약 7개월)이다. 출자타당성 용역이 끝나면 민간사업자 공모 및 SPC를 설립할 예정이다.

향후 일정은 ▲오는 12월 도시개발 구역지정 및 개발계획 수립 ▲내년 6월 실시계획인가 고시 ▲2023년 착공 ▲오는 2025년 준공 계획이다.

다만 내촌면 내리 도시개발사업을 주도하는 사람은 판교 대장동 개발 논란의 핵심 인물인 유한기 포천도시공사 사장으로 알려졌다. 그는 전 성남도시개발공사 개발사업본부장이었다. 포천도시공사 관계자는 "현재 담당자가 휴가 중이어서 구체적인 답변을 하기 어렵다"고 말했다.

◆ 평택 현덕지구, SPC 법인 설립예정…"대장동 관련자 참여 미확인"

추정 사업비 1조2900억원 규모인 경기 '평택 현덕지구 사업'도 민관공동개발로 추진된다. 이 사업은 평택시 현덕면 장수리권관리, 포승읍 신영리 일원 231만6000㎡에 유통·상업·주거 등 복합개발을 하는 사업이다.

사업자 지분율은 GH경기주택도시공사 30%+1주, 평택도시공사 20%, 민간 50%-1주로 대략 정해졌지만 아직 주주협약 체결을 하지 않아서 정확한 지분관계가 확정되지 않았다. 연내 주주협약 체결이 목표며 현재 협상이 막바지에 접어든 것으로 전해졌다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.30 sungsoo@newspim.com

경기도는 인허가를, 민간은 공사자금 조달을 분담한다. 최대 지분은 민간사업자인 대구은행 컨소시엄이 갖게 되며 향후 대구은행 컨소시엄과 GH경기주택도시공사, 평택도시공사가 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립할 예정이다.

SPC 법인이 설립되면 경제자유구역 지정 관련 법률에 따라 개발사업 시행자로 지정된다. 이후 SPC가 사업시행자로서 개발계획, 실시계획, 토지보상, 착공을 진행하게 된다. 사업종료 시점은 2025~2026년으로 예정돼 있지만 바뀔 수도 있다.

또한 사업비 1조2900억원도 최종 확정된 수치가 아니다. 추후 사업시행자가 정해져야 기본설계 등으로 공사비가 나오고, 감정평가를 거쳐 보상금액이 확정되기 때문이다. 법인 운용 비용 등도 사업비에 포함되기 때문에 실제 사업에 착수하는 단계쯤 정확한 금액이 산정된다.

다만 이 사업에 대장동 개발 관련 인물이 연루됐는지는 확인이 어렵다. 경기경제자유구역청 관계자는 "우리는 공모하는 입장이라서 민간사업자로 참여한 법인의 대표 정도만 확인할 수 있다"며 "컨소시엄 참여업체에 내부적으로 어떤 직원들이 근무하고 있는지는 알기 없다"고 말했다.

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"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00