[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = "선거 결과 발표 이후 재건축 사업 요건을 갖춘 단지들이 움직이고 있어요."(강남구 대치동 은마아파트 인근R공인중개 사무소 대표)

서울 지역의 재건축 사업이 속도가 붙고 있다. 윤석열 대통령 당선인과 오세훈 서울시장이 정책 공조를 이루면서 정밀안전진단과 분양가상한제 등 사업의 걸림돌로 작용했던 각종 규제가 완화될 가능성이 높아졌기 때문이다.

특히 주택 노후도가 심각한 노도강(노원‧도봉‧강북구)과 강남구4구(강남‧서초‧송파‧강동구)지역이 최대 수혜지역으로 꼽히면서 해당 단지의 매매물량도 점차 감소하고 있다는 게 현지 분위기다.

◆ 대통령 당선자 발표 직후 노도강‧강남4구 매물량 감소

12일 부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 이날 4만 9195건으로 전날 기준으로 등록된 매물(4만 9539건)보다 0.69% 감소했다.

지역별로는 노도강 지역의 매물량이 감소하고 있는 추세다. 노원구의 경우 전날(1684건)보다 0.35% 감소한 1678건으로 지난 1월 28일(1701건)보다 매물이 줄어들고 있는 모양새다.

도봉구와 강북구 역시 거래량이 소폭 상승했다. 이날(11일) 기준 매물은 각각 1678건‧927건으로 전날보다 각각 0.35%‧0.97% 증가했다.

강남4구 역시 매물이 점차 줄어들고 있다. 강남구의 경우 전날(4026건)보다 14건이 줄어들었으며, 송파(3014건)구는 0.82% 감소한 2989건으로 집계됐다. 서초구와 강동구는 매물량이 큰 차이가 없지만, 재건축 단지를 중심으로 매수 문의가 이어지고 있다고 해당 지역 부동산업계는 현지 분위기를 전했다.

특히 지어진지 30년이 넘은 아파트를 중심으로 매수 문의가 늘어나고 있다. 서초구 서초동 현대아파트 인근 R공인중개 사무소 관계자는 "어제 윤석열(대통령 당선인)이 대선에서 이긴 직후 뜸했던 매수 문의 전화가 오고 있다"라면서 "이를 의식했는지 모르겠지만, 집주인들이 매물을 거두고 호가를 조정하고 있다"고 말했다.

◆ '재도전' 나선 30세 넘은 노후단지

윤석열 당선인이 공약한 재건축 규제 완화로 해당 지역 노후 아파트 정비 사업이 활기를 띠고 있다. 서초 '현대아파트' 등은 규제 완화를 기대하며 재건축 안전진단에 도전장을 내밀고 있다.

재건축 연한(준공 30년)을 채우지 못한 일부 단지들은 리모델링으로 사업 방향을 돌리고 있다. 서초그랑자이 등 새 아파트가 속속 입주하면서 인근 노후 단지 주민들이 조합 설립에 나서고 있다.

서초동 현대아파트 재건축 추진준비위원회(추진위)는 지난 4일 정밀안전진단을 위한 주민 모금을 시작했다. 1989년 준공된 이 아파트는 최고 15층, 5개 동, 412가구로 구성돼 있다. 앞서 지난해 7월 예비안전진단을 통과했다. 재건축 안전진단은 '예비안전진단-정밀안전진단-적정성 검토' 순으로 이뤄진다.

추진위 관계자는 "지난해 예비안전진단을 통과했지만, 정밀안전진단 기준이 너무 높은 탓에 사업을 잠시 보류했다"며 "선거 당시 윤석열 당선인이 재건축 사업을 활성화 하기 위해 안전진단 기준 완화 공약을 내놓으면서 주민들 분위기가 급반전되면서 사업을 다시 추진하기로 결정했다"고 말했다.

현대 아파트 인근에 '삼풍아파트' 재건축 추진위를 구성하고 예비안전진단 동의서를 받고 있다. 해당 단지는 지상 최고 15층, 24개 동, 2390가구로 조성됐다.

재건축 사업을 추진하고 단지들이 늘어나면서 매맷값도 상승하고 있다. 강남구의 재건축 최대어로 불리는 압구정 '현대7차' 경우 지난달 전용면적 144㎡는 50억원에 매매계약을 맺었다. 2020년 12월 40억원에 거래된 이후 작년 한 해 동안 한건도 팔리지 않다가 14개월만에 10억원이 껑충 뛴 것이다.

압구정동 '현대1차' 전용면적 196㎡는 1월 80억원에 손바뀜했다. 지난해 3월 64억원에 팔린 것을 마지막으로 10개월만에 16억원이 뛰었다. 2020년 8월 처음으로 50억원을 넘어선 이 단지는 불과 16개월만에 30억원을 뚫은 것이다.

압구정동 B공인 대표는 "어제 윤석열후보가 당선되면서 재건축 기대감이 더욱 커졌다"며 "문의가 꽤 많이 늘었다"고 말했다.

강남 재건축 양대 산맥인 은마아파트 역시 사업 추진에 대한 기대감이 시장에 반영되고 있는 모양새다. 대치동 H공인중개사무소 관계자는 "당선발표 직후 문의 전화가 수십통이 왔다"며 "재간축 아파트를 사고 싶어 가격을 물어보는 지방에서 온 전화도 있고, 또 보유세(종합부동산세+재산세)등이 완화될 것이란 기대감에 다주택자들이 호가를 묻는 전화가 대부분"이라고 말했다.

◆ "매도 줄고 매수 문의 전화  북새통"

노도강 재건축 단지들도 추진위 구성에 나서고 있다. 지난해 12월 도봉구 창동주공 3단지는 해당 구청으로부터 예비안전진단 통과 공문을 받았다. 창동주공 3단지 추진위 관계자는 "지난해 예비안전진단 통과 이후 정밀안전진단를 진행할지를 놓고 주민 의견을 조율했지만, 워낙 떨어지는 곳들이 많은 탓에 사업 추진을 망설였다"며 "인근 단지들이 앞다퉈 사업을 추진하고 있고, 우리 단지 사업에 속도를 내기 위해 절차를 밟고 있다"고 말했다.

노원구도 윤 당선인의 정밀안전진단면제에 대한 기대감이 높게 반영되고 있다. 실제 상계주공아파트 1∼16단지 가운데 공무원 임대 아파트인 15단지와 재건축 사업을 끝낸 8단지(포레나 노원)를 제외하고는 대부분의 단지가 재건축 사업 초기 단계다. 재건축 사업이 가장 빠르게 진행 중인 곳은 상계주공5단지로, 현재 정비구역 지정을 마친 상태다.

상계동 외에 하계미성, 중계무지개, 중계주공4단지, 중계건영2차, 태릉우성 등은 최근 재건축을 위한 현지조사(예비안전진단)를 신청한 상태다. 현지조사는 지방자치단체가 육안으로 건물 노후도 등을 파악하는 단계로, 재건축 사업의 첫 관문으로 불린다.

지난달 1차 정밀안전진단을 통과한 서울 노원구 상계동 일대 상계한양의 호가는 전용면적 86.62㎡가 12억∼13억원, 전용면적 107.92㎡가 14억∼15억원 선에 형성돼 있다.

상계동 W공인중개 사무소 대표는 "10년째 재건축 논의가 있었지만, 박원순 전 시장과 정부의 과도한 규제로 인해 사업을 망설이던 단지들이 조합설립을 위한 절차를 밟고 있다"며 "윤 당선인이 재건축 추진을 막는 수단이었던 정밀안전진단을 면제해 준다는 것은 재건축 사업에 물꼬를 틀 수 있는 규제 완화에 대한 기대감으로 매물을 찾는 이들이 늘어나고 있다"고 말했다.

◆ 오세훈‧윤선열 재건축 대못규제 완화로 '공급가뭄' 해갈

시장과 전문가들은 오세훈 시장과 윤석열 당선인간 시너지 효과를 기대하고 있다. 윤 당선인은 후보자 시절 재건축 공약으로 정밀안전진단, 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가 상한제(분상제)를 완화시켜 서울의 공급 가뭄을 해결하겠다고 공언했다. 특히 재건축 사업의 걸림돌로 작용했던 안전진단 문턱을 낮출 경우 노도강과 강남4구와 더불어 목동, 용산 지역의 재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 보고 있다.

여기에 재초환 완화로 수익성 악화로 사업을 망설이던 단지들이 사업성 검토에 들어갔다. 재초환은 재건축으로 개별 조합원이 얻는 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 10~50% 범위에서 환수하는 제도다. 재건축 단지는 이 제도로 인한 부담금을 우려하고 있다. 분상제 역시 재건축 단지들의 발목을 잡는다. 분상제가 적용되는 단지들은 분양가 산정 과정에서 갈등을 빚을 가능성이 커서다.

오세훈 시장의 신통기획과 '35층룰'폐지로 정비사업의 활력을 넣고 있다. 최근 오 시장은 2040 서울도시기본계획을 통해 그동안 일률적으로 적용된 '35층 높이기준'을 삭제하고 유연하고 정성적인 '스카이라인 가이드라인'으로 전환할 계획을 발표했다.

35층 룰이 사라지더라도 건물의 용적률이 상향되는 것은 아니기 때문이 동일한 밀도 하에 높고, 낮은 건물들이 조화롭게 배치될 수 있다는 설명이다. 구체적인 층수는 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 결정한다.

용도지역제도 전면 손질한다. 용도지역제는 도시 공간 기능이 중복되지 않도록 땅의 용도와 건물 높이, 용적률 등을 규제하는 제도다. 하지만 전국에 동일한 용도와 밀도가 적용되고 있어 주거·업무·상업 등 기능의 구분이 사라지고 복합화되는 도시공간을 창출하는 데 걸림돌이 되고 있다는 지적을 수정한 것이다.

문제는 해당 조항을 실현시키기 위해선 국회 문턱을 넘겨야 한다. 윤 당선인지 밝힌 재건축 초과이익환수제 완화와 1주택자 종부세율 인하 같은 주요 공약은 모두 법 개정 사항이다. 국회 과반인 172석의 더불어민주당이 반대하면 정책을 추진할 방법이 없다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "현재 국회의원 상당수가 야당의원으로 채워진 만큼 협조가 없을 경우 새로운 정부가 출범한 이후 부동산 개혁은 쉽지 않은 상황"이라며 "다만 오 시장과 윤 당선인이 서로간 협조를 통해 재건축 사업을 추진할 수 있는 문턱을 낮출 수 있는 분위기를 형성할 경우 야당 역시 협조할 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

ymh7536@newspim.com