[尹정부 부동산정책] ⑦·끝 "임기 내 250만가구 공급 불가…재건축 규제완화부터"

기사입력 : 2022년05월25일 09:00

최종수정 : 2022년05월25일 12:20

윤석열 공급계획서 공공택지 비중 높지만…"신도시 완성 10년 걸려"
현실적 방안 '재건축·재개발 활성화'…"안전진단·분상제 규제 풀어야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 윤석열 정부가 임기 내 주택 250만가구를 공급하는 것이 어려울 것이란 전망이 우세하다. 수도권 주변에 신도시나 택지지구 개발사업으로 주택을 공급하는 것이 시간적·물리적으로 한계가 많아서다.

업계 및 전문가들은 수도권에서 단기에 주택을 공급할 수 있는 현실적 방안은 정비사업인 만큼 재건축 정밀안전진단 완화·분양가상한제 규제 완화부터 단행해야 한다고 진단한다.

◆ 윤석열 공급계획서 공공택지 비중 높지만…"신도시 완성 10년 걸려"

25일 부동산업계에 따르면 전문가들은 윤석열 정부가 임기 내 주택 250만가구를 공급하는 것이 어려울 것으로 예상한다.

윤 대통령 공약대로 250만가구를 택지유형별로 나누면 ▲공공택지 142만가구(56.8%) ▲재건축·재개발 47만가구(18.8%) ▲도심·역세권 복합개발 20만가구(8.0%) ▲국공유지 및 차량기지 복합개발 18만가구(7.2%) ▲기타 13만가구(5.2%) ▲소규모 정비사업 10만가구(4.0%)로 이뤄진다.

이 중 공공택지 비중이 약 57%로 가장 높지만, 신도시나 택지지구 개발사업으로는 주택공급 확대에 한계가 많다는 지적이다.

앞서 문재인 정부가 주택공급확대 방안으로 내놓은 3기 신도시는 예정한 시점에 입주하는 것이 현실적으로 어렵다는 비판이 많았다. 당시 국토교통부는 오는 2024년부터 3기 신도시 입주를 추진하겠다고 밝혔지만 실제 입주까지는 최대 10년이 걸릴 수 있다는 의견이 나온다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.05.25 sungsoo@newspim.com

신도시 개발절차는 ▲택지개발지구 지정 ▲개발계획 승인 ▲실시계획 승인 ▲택지조성공사 ▲택지 및 주택분양 순이다. 3기 신도시 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)에 따르면 남양주 왕숙지구는 내년부터 부지 조성공사를 시작해 오는 2024년 본청약을 거쳐 2026년 12월 주민 최초 입주를 목표로 사업을 추진 중이다.

3기 신도시 중 가장 속도가 빠른 인천 계양지구는 2026년 상반기에 처음 입주할 예정이다. 공공주택특별법상 '개발계획'과 '실시계획'을 합쳐 '지구계획'이라 부르는데, 인천 계양지구 지구계획은 작년 6월 승인됐다.

다만 건설업계에 따르면 택지 조성부터 입주까지 빠르면 8년이 걸리지만 실제로는 10~15년 걸리는 경우도 부지기수다.

일례로 과천 지식정보타운은 지난 2013년 사업이 시작됐지만 '과천 푸르지오 어울림 라비엔오'는 작년 11월 입주했다. 2기 신도시인 양주 옥정신도시는 지난 2007년 개발을 시작했지만 'e편한세상 옥정 리더스가든'처럼 2024년 5월 입주 예정인 아파트도 있다.

2기 신도시 10곳은 성남 판교신도시, 화성 동탄1신도시, 화성 동탄2신도시, 김포 한강신도시, 파주 운정신도시, 수원 광교신도시, 양주 옥정·회천신도시, 위례신도시, 평택 고덕국제신도시, 인천 서구 검단신도시 등이다. 공급량은 평균 6만820가구, 총 60만8200가구였으며 사업기간은 '평균 14.2년'이었다.

특히 신도시의 경우 아파트만 짓는다고 해서 완성되는 것이 아니라 서울 접근성을 높여줄 수 있는 교통수단 등 생활인프라를 갖춰야 한다. 예컨대 3기 신도시 중 가장 규모가 큰 왕숙신도시의 경우 핵심 교통수단인 수도권 광역급행철도(GTX)-B의 개통 시기가 2030년경으로 예상되고 있다.

윤석열 정부의 임기가 넘어서야 신도시의 핵심 교통수단이 완성될 가능성이 있는 것이다.

김병기 리얼투데이 팀장은 "더 이상 신도시나 택지지구 개발사업을 통한 인위적 주택공급 확대는 한계에 도달했다"며 "개발 가능한 대규모 부지가 거의 남아있지 않은데다 환경오염 부작용까지 초래하고 있기 때문"이라고 말했다.

◆ 현실적 방안 '재건축·재개발 활성화'…"안전진단·분상제 규제 풀어야"

이에 따라 업계에서는 수도권에서 주택공급을 늘릴 수 있는 현실적 방안은 '재건축·재개발 활성화'라고 보고 있다. 윤 대통령이 공약한 대로 재개발·재건축 등 각종 정비사업 규제를 풀어서 주택이 지어지게끔 해야 한다는 의견이다.

윤 대통령 공약에 있는 250만가구 중 재건축·재개발 47만가구(18.8%)는 두 번째로 비중이 높다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "주택공급 확대를 위해서는 도심지 재개발·재건축 등 규제를 완화해야 한다"며 "용적률을 상향하고 민간건설사들의 주택공급 확대도 지원해야 한다"고 말했다.

특히 전문가들은 윤석열 정부 출범 이후 가장 먼저 손볼 것으로 보이는 재건축 규제가 무엇인지에 대한 질문에 '분양가상한제'(응답률 48.64%), '정밀 안전진단규제'(43.24%)라고 답변했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.05.25 sungsoo@newspim.com

현재 서울 재건축시장은 안전진단, 분양가상한제 등 고강도 규제로 사업 진행이 어려운 상태다. 안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역지정, 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 진행할 수 있다.

특히 정밀 안전진단은 등급별로 ▲A~C등급 유지·보수(재건축 불가) ▲D등급 조건부 재건축(공공기관 검증 필요) ▲E등급 재건축 확정 판정으로 나뉜다. D등급 이하를 받아야 재건축을 추진할 수 있다. 다만 노원구나 양천구 목동 등 재건축 단지에서는 이 '안전진단' 규제에 막혀서 사업을 진행하지 못하는 경우가 많았다.

'분양가상한제'도 분양을 어렵게 하는 요소다. 조합 입장에서는 분양가상한제로 일반분양가를 높게 못 받는데다, 재건축초과이익환수제로 재건축 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 하니 조합원들 부담이 크다.

게다가 우크라이나 전쟁으로 원자재 가격이 폭등한 탓에 건설사들은 수도권 알짜 정비사업장에서도 시공사 입찰을 포기하는 경우가 속출하고 있다. 정비사업이 활성화되게끔 하려면 분양가상한제 규제를 풀어줘야 하는 것이다.

특히 '단군 이래 최대 재건축'이라고 불리는 강동구 둔촌주공 아파트는 분양가 산정 문제로 분양 일정이 수년간 지연됐다. 둔촌주공 재건축은 일반분양 물량이 4786가구로 총 가구수의 39.7%를 차지해 청약자들 관심이 높다. 둔촌주공이 분양을 하지 못하면 강남권 공급물량은 그만큼 크게 줄어든다.

다만 이로 인해 분양가가 오르는 부담은 감수해야 할 것으로 보인다. 전문가들은 분양가상한제가 완화될 경우 분양시장에 미칠 영향이 무엇인지에 대한 질문에 '분양가 상승'(응답률 83.78%)이라고 답했다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "분양가상한제처럼 재건축·재개발을 통한 공급을 저해하는 규제를 폐지해야 한다"며 "재건축·재개발 규제완화 뿐만 아니라 소규모 주택 재건축이든, 가로주택정비사업이든 주거 관련된 모든 사업을 굉장히 적극적으로 진행해야 할 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.05.25 sungsoo@newspim.com

◇ 설문 도움주신 38분(가나다순)

▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 팀장 ▲김광석 리얼하우스 대표 ▲김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 ▲김덕례 주택산업연구원 선임연구원 ▲김동욱 쌍용건설 주택총괄상무 ▲김병기 리얼투데이 팀장 ▲김성연 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲김수현 현대건설 마케팅분양실 책임매니저 ▲김형범 대한주택건설협회 주택정책부장 ▲나기범 한화건설 주택사업실장(전무) ▲문왕현 금호건설 주택개발 상무 ▲박동욱 포스코건설 마케팅기획팀장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲박홍제 대한주택협회 차장 ▲서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 경영학과 교수) ▲설재근 한라 홍보팀장 ▲송승현 도시와경제 대표 ▲안명숙 룩센트블로 부동산 총괄 이사 ▲우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산 팀장 ▲유재석 마루프런티어 대표 ▲이강산 한국건설협회 차장 ▲이기웅 한국주택협회 정책팀장 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이주현 지지옥션 선임연구원 ▲임병철 부동산R114 수석연구원 ▲장경철 부동산일번가 이사 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김정호 롯데건설 분양팀장 ▲송인호 KDI선임연구위원 부동산연구팀장 ▲심재훈 롯데건설 분양팀장 ▲함영진 직방 데이터랩장 ▲정상령 DL이앤씨 분양마케팅팀 부장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲최황수 건국대학교 부동산대학원 교수 ▲한문도 연세대학교 금융부동산학과 교수

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민주 42.3%·국힘 39.7%…오차 범위 내 역전 [서울=뉴스핌] 한태희 기자 = 더불어민주당의 지지율이 청년층·수도권 등 보수 결집으로 힘을 받았던 국민의힘 지지율을 오차 범위 안에서 역전한 것으로 조사됐다. 20~30대 청년층과 서울·경기·인천 등 수도권에서 집권 여당에 대한 호감도가 줄어든 영향으로 분석된다. 종합뉴스통신사 뉴스핌이 여론조사 전문기관 미디어리서치에 의뢰해 지난 18일부터 19일까지 이틀 동안 전국 만 18세 이상 남녀 1000명을 대상으로 진행해 20일 발표한 자동 응답시스템(ARS) 조사에서 '어느 정당을 지지하거나 약간이라도 더 호감을 가지고 있냐'는 질문에 민주당 지지율은 직전 조사(41.4%) 대비 0.9%포인트(p) 오른 42.3%로 나타났다. 국민의힘 지지율은 직전 조사(43.2%) 대비 3.5%p 하락한 39.7%다. 같은 기간 조국혁신당은 4.5%에서 3.5%로 1%p 떨어졌다. 개혁신당은 1.5%에서 2.3%로 0.8%p 올랐다. 진보당은 0.7%로 지지율에 변동이 없었다. '지지 정당 없음'은 5.9%에서 7.6%로 1.7%p 늘었다. '기타 다른 정당'은 2.3%에서 3.1%로 0.8%p 상승했다. '잘모름'은 0.5%에서 0.6%로 0.1%p 올랐다. [서울=뉴스핌] 한태희 기자 = 2025.02.20 ace@newspim.com 연령별로 보면 만 18~29세와 60대 이상은 국민의힘에 대한 지지도가 높았다. 30~50대는 민주당을 더 지지했다. 만 18~29세 정당 지지도를 보면 국민의힘 39.6%, 민주당 36.9%, 개혁신당 7.9%, 조국혁신당 3.6%, 기타 다른 정당 1.9%, 지지 정당 없음 9.5%, 잘모름 0.6%등이다. 직전 조사와 비교하면 민주당은 35.5%에서 36.9%로 1.4%p 올랐고 국민의힘은 46.3%에서 39.6%로 6.7%p 떨어졌다. 30대는 민주당 41.3%, 국민의힘 35.2%, 개혁신당 2.7%, 조국혁신당 1.4%, 진보당 1.3%, 기타 다른 정당 5.3%, 지지 정당 없음 11.4%, 잘모름 1.3% 등이다. 직전 조사 대비 민주당은 39.9%에서 41.3%로 1.4%p 상승했고 국민의힘은 41.1%에서 35.2%로 5.9%p 하락했다. 40대는 민주당 52.2%, 국민의힘 32.9%, 조국혁신당 3.8%, 개혁신당 2.9%, 진보당 0.5%, 기타 다른 정당 1.1%, 지지 정당 없음 1.1% 등이다. 50대는 민주당 50.2%, 국민의힘 27.8%, 조국혁신당 6.4%, 진보당 1.4%, 기타 다른 정당 4.5%, 지지 정당 없음 9.7% 등이다. 60대는 국민의힘 51%, 민주당 38.4%, 조국혁신당 3.2%, 개혁신당 0.5%, 기타 다른 정당 2.7%, 지지 정당 없음 3.7%, 잘모름 0.5% 등이다. 70대 이상은 국민의힘 54.7%, 민주당 31.5%, 조국혁신당 1.8%, 진보당 1.3%, 개혁신당 0.7%, 기타 다른 정당 3.2%, 지지 정당 없음 5.1%, 잘모름 1.7% 등이다. 지역별로 보면 직전 조사와 비교해 서울과 경기·인천 등 수도권에서 민주당이 국민의힘을 역전했다. 반대로 대전·충청·세종에서는 국민의힘이 민주당보다 앞섰다. 서울은 민주 42.5%, 국민의힘 37.4%, 조국혁신당 3.0%, 개혁신당 2.2%, 진보당 2.0%, 기타 다른 정당 3.5%, 지지 정당 없음 9.5% 등이다. 경기·인천은 민주 43.5%, 국민의힘 36.9%, 조국혁신당 4.1%, 개혁신당 3.2%, 진보당 0.3%, 기타 다른 정당 2.5%, 지지 정당 없음 8.6%, 잘모름 0.9% 등이다. 대전·충청·세종은 국민의힘 45.2%, 민주당 41.7%, 개혁신당 1.9%, 조국혁신당 0.8%, 기타 다른 정당 4.4%, 지지 정당 없음 6.0% 등이다. 강원·제주는 민주당 42%, 국민의힘 31.4%, 개혁신당 7.3%, 조국혁신당 4.3%, 진보당 2.4%, 기타 다른 정당 8.1%, 지지 정당 없음 4.4% 등이다. 부산·울산·경남은 국민의힘 47.1%, 민주당 34.7%, 조국혁신당 4.2%, 개혁신당 2.0%, 기타 다른 정당 2.1%, 지지 정당 없음 8.8%, 잘모름 1.1% 등이다. 대구·경북은 국민의힘 57.3%, 국민의힘 29.1%, 조국혁신당 3.8%, 기타 다른 정당 3.1%, 지지 정당 없음 6.7% 등이다. 광주·전남·전북은 민주당 63.7%, 국민의힘 22.1%, 조국혁신당 3.9%, 진보당 1.9%, 개혁신당 1.0%, 기타 다른 정당 2.3%, 지지 정당 없음 3.1%, 잘모름 2.0% 등이다. 성별로 보면 남성은 민주당 41.1%, 국민의힘 38.7%, 조국혁신당 4.2%, 개혁신당 3.3%, 진보당 1.1%, 기타 다른 정당 2.4%, 지지 정당 없음 8.6%, 잘모름 0.6% 등이다. 여성은 민주당 43.5%, 국민의힘 40.7%, 조국혁신당 2.9%, 개혁신당 1.4%, 진보당 0.4%, 기타 다른 정당 3.8%, 지지 정당 없음 6.7%, 잘모름 0.7% 등이다. 박상병 정치평론가는 "윤석열 대통령에 대한 탄핵이 기각될 수 있다는 예상과 극우 인사 준동, 국민의힘까지 힘을 합치며 (보수) 세력이 뭉치는 밴드왜건 효과로 국민의힘 지지율이 상승했으나 이제는 (보수 결집이) 정점에 이르렀다"며 "윤석열 대통령의 헌법재판소 법정 발언에 반감이 생기고 일부 극우 인사들이 밖에서 탄핵 무효를 외치는 게 중도층에는 꼴불견으로 비춰지고 있다"고 분석했다. 이어 "극우 인사들의 준동이 해도 너무 한다는 생각을 하는 사람이 늘며 국민의힘 지지율이 정점에서 하향 추세를 보이고 있다"고 부연했다. 이번 여론조사는 무선 무작위 전화걸기(RDD)를 활용한 ARS를 통해 진행됐다. 신뢰 수준은 95%, 표본 오차는 ±3.1%p. 응답률은 8.1%다. 자세한 조사 개요 및 내용은 미디어리서치 홈페이지와 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. ace@newspim.com 2025-02-20 11:00