재건축 밀집한 목동·노원 일대 재건축 활기 기대
금리인상·경기침체·거래부진에 호가상승은 글쎄
착공까지 10년은 기다려야...장기적으로 긍정적
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 도심 정비사업 활성화를 위해 재건축 첫 관문인 안전진단 규제를 대폭 완화하기로 하자 건축연한 30년이 지난 낡은 아파트를 중심으로 개발 기대감이 감돌고 있다.
문재인 정부 당시 집값이 폭등하자 투기수요를 줄이기 위한 목적으로 정비사업의 안전진단 기준을 강화했다. 붕괴 위험이 없으면 재건축, 재개발 추진이 사실상 어려웠다. 하지만 이번 조치로 규제 문턱이 낮아지면서 재건축 추진단지의 안전진단 신청이 대폭 늘어날 것으로 보인다. 다만 주택경기가 침체일로를 겪어 개발 호재가 시세 반등으로 바로 이어지긴 어렵다는 게 업계의 시각이다.
◆ 목동·노원 일대 "재건축 길 열렸다" 기대감
8일 부동산업계에 따르면 정부가 안전진단 규제를 대폭 완화하기로 하면서 목동과 노원 등 낡은 아파트의 정비사업 추진에 속도가 붙을 전망이다.
양천구 목동역 주변 A공인중개소 대표는 "2차 정밀안전진단(적정성 검토)에서 탈락한 목동 9단지와 11단지를 시작으로 내년 중 단지 대부분이 안전진단 신청에 나설 것"이라며 "안전성 비중이 낮아지고 주차난, 층간소음 등 주거환경 비중이 높아져 재건축 추진에 걸림돌이 상당부분 사라진 상태"라고 말했다.
목동은 서울지역 내 대표적인 재건축 밀집 지역이다. 이 지역은 아파트 1~14단지, 총 2만6629가구 규모가 조성돼 있다. 1985~1988년 입주해 재건축 연한(30년)이 넘었지만 6단지만 안전진단을 최종 통과했다. 1~5단지, 7·10·13·14단지 등 13개 단지가 조만간 안전진단 신청에 나설 가능성이 있다. 이들 단지는 대부분 2차 적정성 절차를 밟던 중 평가기관에 보완 서류를 제출하지 않고 절차를 보류했다. 규제기준이 강해 허가받기가 어렵다고 판단해서다. 안전진단에 탈락하면 첫 단계인 '현지조사'부터 다시 받아야 해 시간과 비용이 늘어나는 부담이 있다.
노원구 중계역 일대 B공인중개소 실장은 "이번 개선안을 적용하면 태릉우성, 중계·상계 일대 재건축 추진 단지들은 대부분 안전진단 문턱을 넘어설 것"이라며 "강북의 대표적인 학군 수요 지역임에도 낡은 아파트가 많아 상대적으로 저평가 받았는데 이 일대가 새 아파트로 탈바꿈하면 가치가 재평가될 것으로 기대한다"고 말했다.
노원구도 낡은 아파트가 밀집된 지역이다. 준공된 지 30년이 지난 재건축 안전진단 대상 아파트가 42개 단지, 6만5000여 가구로 서울시 자치구 중 가장 많다. 1단지부터 16단지까지 조성된 상계주공의 경우 8단지만 새 아파트로 준공됐을 뿐 나머지 단지는 정비사업을 진행하고 있다. 5단지가 정비구역 지정으로 그나마 속도를 내고 있고 이외에는 예비안전진단, 정밀안전진단 과정을 밟고 있다.
이날 정부는 개선안을 통해 안전진단 통과의 가장 큰 걸림돌로 작용했던 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 낮추고, 주거환경 점수 비중은 현행 15%에서 30%로, 설비노후도의 비중은 현행 25%에서 30%로 각각 높였다. 구조안전성은 골조 노후도를, 주거환경 항목은 주차대수와 생활환경·일조환경·층간소음·에너지효율성을, 설비노후도는 난방·급수·배수 등 기계설비와 전기소방설비 등을 각각 평가하는 것이다. 건축물 안전뿐 아니라 주차난, 주거환경, 노후설비 등도 안전진단 통과에 중요한 부분을 차지하게 됐다.
국토부가 파악한 서울 200가구 이상 아파트 단지 중 2023년 1월 기준으로 재건축 연한(30년)이 지나는 단지는 389곳에 달한다. 경기도와 인천은 각각 471개 단지, 260개 단지다. 서울에서는 노원구가 79곳으로 가장 많고 ▲강남구 46곳 ▲송파구 23곳 ▲도봉구 34곳 ▲양천구·강서구 각 22곳 ▲영등포구 20곳 등이다.
◆ 장기적으로 긍정적이지만...금리인상·경기침체에 시세상승 제한적
재건축 안전진단 규제가 완화돼 사업 진행에 속도가 붙을 것으로 보이지만 시세 반등은 제한적이란 게 업계의 분위기다.
안전진단 과정은 정비사업 시작을 알리는 사업 첫 단계로 정비구역지정, 조합설립 추진위원회 승인, 조합설립인가, 사업시행인가 등을 거쳐 착공까지 도달하려면 평균 10년 안팎의 시간이 필요하다. 강동구 둔촌주공은 2007년 7월 안전진단을 통과한지 12년이 지난 2019년 12월 착공신고에 들어갔다. 서초구 신반포15차는 안전진단(2003년 6월)에서 착공(2020년 6월)까지 17년이 걸렸다.
주택경기 호황기에는 정비사업의 행정절차 단계를 거칠 때마다 시세가 상승하는 경우가 많다. 하지만 기준금리 인상과 경기침체 우려에 매수심리가 악화일로를 걷고 있어 개발호재가 시세에 반영되기 어려운 실정이다.
이은형 대한건설정책연 연구위원은 "안전진단 규제 완화는 과도한 규제의 정상화라는 측면에서 바람직한 정책"이라며 "안전진단을 시행하려던 아파트 단지들에는 호재이지만 금리인상, 매수심리 위축 등으로 시세 급등은 어려울 것"이라고 말했다.
임병철 부동산R114 팀장은 "이번 재건축 안전진단 합리화 방안에 따라 재건축 추진의 속도가 빨라질 수 있고 안전진단을 신청하거나 통과하는 단지도 늘어날 것으로 예상한다"며 "하지만 앞서 은마아파트, 대치미도 등이 정비사업 가시화에도 시세 반등이 이뤄지지 않았다는 점에서 이번에도 비슷한 분위기가 이어질 것"이라고 설명했다.
leedh@newspim.com
