[서울=뉴스핌] 강명연 기자 = 김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장이 토지임대부주택으로 공급하는 고덕강일3단지의 '흥행' 여부는 중요하지 않다고 선을 그었다.

김 사장은 "아파트를 팔아서 수익을 내는 게 목적이 아니다"라며 분양이 안되면 전세임대를 통해서도 충분히 공급 여력이 있다는 설명이다. 분양시장 침체 우려가 커지고 있지만 크게 문제될 것 없다는 의미다. 다만 고덕강일3단지가 '반값 아파트'로 불리는 윤석열 정부의 공약사항인 토지임대부주택 첫 공급이여서 성패 여부가 주목된다.

◆ "건물분양 부동산 침체기 가격방어 유리"…직접시공·임금직불제 등 도입

김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장은 15일 서울 강남구 개포동 본사 사옥에서 설명회를 열고 "고덕강일3단지가 비싸다고 판단되면 청약을 안하시면 되지만 예약에 당첨됐다 2년 내 포기해도 아무 불이익이 없다"며 이같이 말했다.

흥행이 안되더라도 전세임대로 전환하면 된다고 김 사장은 설명했다. 그는 "아파트를 팔아서 돈 벌겠다는 게 아니라 서울시민을 이롭게하는 목적"이라며 "억지로 흥행을 원하지 않는 이유는 분양이 안돼도 전세보증금으로 충분히 자금조달이 되기 때문에 리스크가 거의 없다"고 말했다.

이어 "만약 이번에 반응이 좋고 많은 분들이 원하면 이번에 공급하는 전용면적 59㎡ 외 49㎡ 약 400가구를 추가로 건물분양할 수 있다"고 덧붙였다.

부동산 시장 침체기엔 토지임대부주택이 오히려 유리하다고도 분석했다. 김 사장은 "토지까지 사면 집값이 떨어지지 않을까 불안하지만 건물만 분양받으면 가격 하락폭이 그만큼 줄어들 것"이라고 말했다.

김 사장은 "우수한 설계를 인정받아 국토부 장관상을 수상했고 뼈대는 고강도 콘크리트를 사용해 100년 이상 사용하는 주택을 만들 것"이라며 "골조 불공정행위 근절을 위해 원청이 수행하는 직접시공제와 함께 노동자들에게 적정임금을 직접 지급하도록 직불제를 도입하는 등 선진 건설제도를 도입하기 위해 준비 중"이라고 말했다.

앞서 김 사장은 고덕강일3단지 분양가가 3억5000만원 수준으로 책정될 예정이라고 예고한 바 있다. 건축원가 3억원, SH 수익 5000만원 수준이다. 임대주택을 타워팰리스급으로 지으라는 오세훈 서울시장의 지시를 이행하기 위해 적정 분양가를 산출했다는 설명이다.

하지만 일각에서는 고덕강일3단지 분양가가 예상보다 비싸다는 분석이 나왔다. 최근 SH가 고덕강일에 공급한 8단지 59㎡ 건물가격은 1억9000만원로 이번에 반값아파트로 공급하는 3단지 대비 1억원 이상 저렴하다. 삼성물산이 2021년 6월 분양한 서초구 반포동 '레미안원베일리'의 3.3㎡당 평균 건축비 1100만원보다 비싸다는 지적도 제기됐다.

반면 90% 이상 건설을 완료하고 진행되는 2026년 하반기 본청약 시기 등을 고려하면 인상분을 반영했을 가능성도 거론된다. 반면 오히려 추가 인상 불확실성이 큰 상황에서 본청약 분양가가 훨씬 비쌀 수 있다는 우려도 나온다. 10년 이후 개인 간 거래가 가능하도록 주택법 개정을 추진하고 있지만 투자 유인이 여전히 부족하다는 지적과 함께 특정 소수에게 주어지는 특혜라는 비판도 받는다.

고덕강일3단지는 이달 말부터 사전예약을 통해 공급할 예정이다. 27일 청년·신혼부부·생애최초 특별공급을 시작으로 3월 2일부터 이틀 간 1순위, 3월 6일 2순위 일반공급을 진행한다.

◆ 분양원가 공개 아파트 매입 방침…부채비율 200%→50% "회계기준 변경해야"

SH는 부동산 침체기에 자산매입에 적극 나서겠다는 계획도 내놨다. 김 사장은 "주택시장이 국가적인 문제로 대두될 경우 SH가 공공주택을 많이 확보하는 방식으로 공공의 역할을 기여하기 위해 미리 자금을 준비하고 있다"면서도 "미분양아파트는 사지 않고 분양원가를 공개한 아파트만 매입을 고려할 수 있다"고 말했다.

김 사장은 "분양원가가 공개되지 않은 아파트는 적정가격을 판단할 수 없어 검증이 불가능한 만큼 분양원가 공개는 당연하고 나아가 후분양제가 정착돼야 한다"며 "엄격한 심사와 검증을 통해 가장 낮은 가격에 시민의 돈을 사용할 것"이라고 말했다.

주택 매입뿐만 아니라 건설 등 서울 주택시장 안정화를 위해 SH 회계기준을 변경해야 한다고도 주장했다. 장부가액을 반영해 200% 수준인 부채비율이 한국토지주택공사(LH)처럼 국제회계기준(IFRS)를 적용하면 50%로 떨어질 수 있다.

김 사장은 "임대아파트를 지을 때 아파트 20%만 확보해도 되지만 오세훈 시장 시절 장기전세를 더 짓도록 해서 전체 공급 아파트의 50% 이상을 팔지 않고 갖고 있었다"며 "20년 전 직원들은 팔아서 이익을 얻고 개발하는 게 좋다고 했을 수 있지만 결과적으로 자산이 많아졌다. 회계기준을 바꾸면 10조 규모의 채권을 발행할 추가 여력이 생겨 노후택지재개발특별법 시행시 적극 참여할 수 있다"고 강조했다.

준공 30년이 넘은 아파트 4만가구는 순차적으로 재개발해 10만가구를 공급한다는 목표다. 김 사장은 "재개발을 통해 6만가구 이상 추가공급이 가능하다고 본다"며 "단지별 토지용도, 지역 특성 등을 시와 논의할 것"이라고 말했다.

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