[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 재건축 초과이익 부담금 완화 방안을 놓고 여·야간 이견이 첨예한 가운데 강남권 재건축 단지가 동요하고 있다. 정부가 고액의 초과이익에 대해 부담금을 높이는 방안을 수정안으로 제시했기 때문이다.

그럼에도 야당이 정부의 수정안에 대해 감면 폭이 과도하다는 입장을 고수하고 있어 부담금이 더 늘어날 가능성도 나오고 있다. 다만 일각에서는 강남 재건축단지의 공공기여 확대를 부를 수 있을 것이란 기대감도 나온다. 정부가 재건축 초과이익 부담금을 돈 만이 아닌 공공기여로 대체하는 방안을 검토하고 있어서다. 

4일 부동산업계에 따르면 재건축시 초과이익 환수제에 따른 부담금을 줄이는 내용의 재건축초과이익환수법(재초환법)을 일부 수정하면서 강남 등 고가 재건축 단지의 주민 반발이 커질 것으로 전망된다.

◆ 지난해 9월 재초환법 개정안 발의…10개월간 국회 계류

국토교통부는 지난달 22일 열린 국토교통위원회 법안심사 소위원회에 앞서 재건축 초과이익 환수 방안의 수정안을 국회에 제출했다. 아파트 재건축으로 발생하는 이익의 일부를 세금 형태로 환수하는 부담금을 줄이기 위해 발의된 재초환법 개정안이 야당의 반대로 논의가 이뤄지지 않자 고육책으로 고액의 초과이익에 대해 부담금을 높이기로 한 것이다.

재건축 활성화를 위해 부담금을 낮추고자 했지만 국회 문턱을 넘지 못하면서 시장에 혼란이 가중되고 있는 상황이다. 개편안 발표 이후 10개월이 지났음에도 입법이 마무리되지 않은 상태다.

지난해 9월 정부는 부담금 면제금액을 현행 초과이익 3000만원에서 1억원으로 높이고 초과이익에 따라 누진적으로 적용하는 부과기준 구간을 현행 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대하는 재초환법 개정안을 발의했다. 초과이익 1억원 이하는 면제하고 ▲1억~1억7000만원은 10% ▲1억7000만~2억4000만원은 20% ▲2억4000만~3억1000만원은 30% ▲3억1000만~3억8000만원은 40% ▲3억8000만 초과는 50%의 요율을 적용하도록 했다. 기존안은 1억1000만원 이상부터 50% 부과율이 적용됐는데 부담금이 상당히 완화되도록 한 것이다.

하지만 야당은 정부안의 감면폭이 과도하다며 면제금액 1억원을 8000만원으로 낮추고 7000만원 단위인 부과 구간도 5000만원 단위로 조정할 것을 요구하고 있다.

이에 국토부는 수정안에서 면제금액 1억원은 그대로 유지하고 부담금 부과구간을 부과요율에 따라 7000만원부터 4000만원까지 차등 적용하는 방안을 제시했다. 구체적으로 ▲1억~1억7000만원은(7000만원) 10% ▲1억7000만~2억3000만원(6000만원) 20% ▲2억3000만~2억8000만원(5000만원) 30% ▲2억8000만~3억2000만원(4000만원) 40% ▲3억2000만원 초과는 50%를 부과하는 방식이다. 이 경우 초과이익 1억7000만원을 넘어가는 경우 부담금이 지난해 발표한 정부 개정안보다 커지게 된다.

대신 정부는 1주택자에 대한 감면을 당초 정부안인 10년 이상 보유자에 대해 최대 50%를 감면하는 안에서 20년 이상 초장기 보유자에 대해 60%로 확대 적용하는 방안을 제시했다.

◆ 일부 단지 부담금 10억원대 예상…"비싼 자재 사용·공공기여로 부담금 낮출 것"

정부가 부과구간을 축소하겠다고 한발 물러서면서 초과이익이 1억7000만원을 넘을 것으로 보이는 재건축 단지들의 반발이 예상된다. 강남구 압구정 현대, 송파구 잠실 주공5단지, 용산구 한강맨션 등 단지들은 입주 시점의 집값에 따라 10억원대 부담금 부과가 현실화될 수 있는 것이다.

이에 시장에서는 정부의 규제 완화 이후 안전진단 통과 단지가 늘고 있는 상황에서 과도한 부담금 때문에 사업이 중단될 수 있다는 지적이 나온다. 실제 과거 과도한 부담금 때문에 재건축 사업이 밀리면서 주택 공급이 줄어들고 기존 주택 가격이 오르는 부작용이 발생하기도 했다.

더욱이 윤석열 정부는 출범 당시부터 '비정상의 정상화'를 주장하며 종합부동산세와 재건축 초과이익 환수금과 같은 문재인 정부 시절 도입된 이른바 '징벌적 과세'에 대해 폐지에 준하는 개편을 추진할 것이라고 밝힌 바 있다. 하지만 이번 재초환법 정부안은 이같은 윤 정부 부동산 정책 기조와 어긋난다는 지적이 나온다.

한 시장 전문가는 "종부세나 재초환은 노무현·문재인 정부시절 세수확대를 위해 도입된 비시장적 제도라는 인식이 현 정권의 기조였다"며 "필요성도 알 수 없고 세수의 사용도 확실치 않은데다 시행된지도 얼마되지 않은 제도를 정부 정책기조와 어긋남에도 유지한다는 방침을 이해할 수 없다"고 말했다. 

일각에선 이같은 재초환 정부안이 통과되면 부담금을 줄이기 위해 가격이 높은 원자재를 쓸 가능성도 있다는 지적이 나온다. 어차피 부담금으로 '토해'내게 되는 만큼 부담금으로 낼 돈을 비싼 원자재 비용으로 사용하는 게 낫다는 판단 때문이다.   

송승현 도시와경제 대표는 "부담금에 대해서 상당금 낮춰주기도 했고 추가적으로 부담하는 과정에서 시장의 재료나 이런것들, 원가같은 경우가 올라가는 과정에 있어 그런 부분이 같이 조정되면 부담금 과정에서 많이 낮아지지 않을까 싶다"면서 "다만 이런것들이 조합 입장에서 긍정적으로 볼 수 있는 상황인지 아닌지는 시장 환경이나 사업의 속도에 따라 다를거 같긴하다"고 말했다.

일부 단지에선 부담금을 줄이기 위해 공공기여를 더 확대할 것이란 전망도 나온다. 윤석열 정부는 재건축 부담금에 대해 현금이 아닌 임대주택을 비롯한 공공기여로 대체하는 방안을 검토하고 있다. 

송 대표는 "아무래도 공공기여를 (더) 해야 될 것"이라면서 "그리고 트렌드 자체가 공공기여를 해줘야 사업을 할 수 있는 구조라던지 사업성을 높일 수 있는 방향으로 가고 있는 상황"이라고 설명했다. 그러면서 "말이 좋아서 고민이지 그런 쪽(공공기여 확대)으로 흘러가지 않을까 생각이 든다"고 덧붙였다.

min72@newspim.com