[기고] LH 민간신축 매입약정 사업의 현황과 전망

기사입력 : 2025년01월18일 06:29

최종수정 : 2025년01월18일 07:29

심준섭 법무법인 심 파트너변호사

한국토지주택공사(LH)의 민간신축 매입약정 사업이 부동산 개발업계의 주목을 받고 있다. 이 제도는 민간에서 건축 예정이거나 건축 중인 주택을 사전에 매입하기로 약정을 체결하고, 준공 후 매입 및 임대주택으로 공급하는 방식이다.

현 부동산 시장의 침체 속에서 개발사업의 새로운 돌파구로 기대를 모으고 있는 이 사업의 현황과 전망을 심층적으로 살펴보고자 한다.

LH 민간신축 매입약정 사업은 기존의 건설임대주택, 매입임대주택, 전세임대주택과는 차별화된 공공임대주택 공급 방식으로 주목받고 있다. 민간사업자가 건축하고 LH가 매입하는 구조를 통해 사업자에게는 안정적인 출구전략을, LH에는 효율적인 임대주택 확보 방안을 제공한다.

심준섭 법무법인 심 파트너 변호사. [사진=법무법인 심]

특히 지난해부터는 매입 규모에 대한 제한이 완화되어, 500세대 이상의 대규모 단지도 매입할 수 있게 됐다는 점이 주목할 만하다. 이는 LH가 공급 물량 확대와 함께 관리 효율성 제고를 도모하는 정책적 의지를 반영한 것으로 평가받고 있다.

매입 대상은 다가구주택, 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택), 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택 등 다양한 주택 유형을 포함하고, 입지 선정에 있어서는 대중교통 접근성, 생활 인프라 구비 여부, 지역 수요도, 주변 환경의 안전성 등을 종합적으로 고려한다.

LH 경기 북부지역본부의 실무 사례를 보면, 지하철역 도보 거리, 면사무소, 하나로마트, 재래시장 등 생활 편의시설과의 접근성을 중요한 평가 요소로 삼고 있다. 최근 연천군 사례에서는 지하철역 도보 접근성, 면사무소 인접성, 하나로마트와 재래시장 존재 여부 등이 긍정적으로 작용하여 매입이 결정된 바 있다.

현재 매입 심사는 서류심사와 매입심의 2단계로 진행된다. 서류심사 단계에서는 절대적 제외 기준을 적용하는데, 예를 들어 500m 반경 내 사격장이나 군부대 존재 여부 등을 검토한다. 서류심사 통과율은 약 80~90% 수준이나, 최종 매입심의 통과율은 50~60% 정도로 파악된다.

매입심의위원회는 설계사, 감정평가사, 한국감정원 직원 등으로 구성되며, 100세대 이상 사업장은 본사에서, 그 미만은 지역본부에서 심의를 진행한다.

사업 진행은 매도신청 및 접수부터 시작하여 서류심사, 매입약정 대상주택 선정 심의, 설계도면 협의, 감정평가, 매입약정 체결, 착공, 준공에 이르기까지 체계적인 절차로 이루어진다. 현재 기준으로 매입 심의까지는 약 40일, 심의 후 약정 체결까지는 설계도면 협의와 감정평가 등을 거쳐 약 2개월이 소요된다. 전체 프로세스는 평균 3개월 정도가 걸리는 것으로 파악된다.

매매대금은 토지와 건물로 구분하여 결정된다. 토지는 감정평가 금액을, 건물은 외부 원가계산 용역기관에서 산정한 금액을 합산하여 매매예정 금액으로 한다. 특히 100세대 이상 사업장의 경우 공사비 연동형 가격 책정 방식을 도입하여 시행사의 원가 변동 리스크를 최소화했다.

이는 2021~2022년 감정평가 가격은 하락하는 반면 시공비는 상승하면서 발생한 수익성 저하 문제를 해결하기 위한 조치였다. 대금 지급은 토지분 선급금, 매입약정금, 기성금, 잔금 등으로 나누어 단계적으로 이루어지며, 최근에는 토지 매입가의 최대 80%까지 선급금 지원이 가능해졌다.

정부는 이 사업의 활성화를 위해 다양한 지원책을 마련했다. 세제 측면에서는 양도소득세 10% 감면, 취득세 10% 경감 등의 혜택을 제공한다. 또한 도시·군 계획 조례로 정하는 비율에 따라 용적률을 최대 120% 범위에서 완화할 수 있으며, 주택도시보증공사(HUG)를 통한 저리 건설 자금 지원도 가능하다.

주차 기준도 전용 30㎡ 미만 주택의 경우 가구당 0.3대까지 완화 적용이 가능하다. 이러한 지원책들은 민간사업자들의 참여를 독려하고 사업의 안정성을 높이는데 기여하고 있다.

최근에는 분양전환형 임대주택이라는 새로운 방식도 도입되었다. 6년 임대 후 4년 내 분양전환이 가능한 방식으로, 시세의 90% 수준에서 전세임대로 운영된다. 특히 수도권의 경우 매입 규모 제한이 없어져 대규모 단지 개발도 가능해졌다.

다만 택지개발지구와 도시개발사업 지구는 원칙적으로 매입 대상에서 제외되며, 입지에 따라 예외 적용이 가능하다. 이는 LH가 이미 개발 중인 택지에서의 중복 투자를 방지하고, 민간 도시개발사업의 리스크를 회피하기 위한 조치로 해석된다.

현장에서는 품질관리에 대한 중요성이 더욱 부각되고 있다. 공공임대주택 거주 실태 조사에 따르면, 매입임대주택의 경우 건설임대주택과 비교해 만족도의 편차가 큰 것으로 나타났다. 이는 매입임대주택의 특성상 개별 사업장마다 품질 차이가 발생할 수 있기 때문이다.

LH는 이러한 문제를 해결하기 위해 주차, 프라이버시, 채광, 통풍, 방화 등에 대한 설계 기준을 강화하고 있으며, 설계 협의 과정에서도 이러한 요소들을 중점적으로 검토하고 있다.

사업 규모 확대에 따른 리스크 관리도 중요한 과제로 대두되고 있다. 특히 1,000세대 이상의 대규모 단지 매입 시에는 책임준공 관리형 토지신탁 가입을 의무화하는 방안이 검토되고 있다. 또한 토지 확보, 인허가 완료 등 사전절차 리스크와 공사중단 리스크를 구분하여 차별화된 관리 방안을 마련하고 있다.

이는 LH의 재무건전성을 확보하면서도 안정적인 사업 추진을 가능하게 하는 핵심 요소가 될 것으로 보인다.

LH 민간신축 매입약정 사업은 현 시장 상황에서 개발사업의 리스크를 줄이고 안정적인 사업 구조를 제공할 수 있는 대안으로 평가받고 있다. 특히 최근 제도 개선을 통해 매입 규모 확대와 분양전환형 도입 등 혁신적인 변화를 시도하고 있다는 점에서 의미가 크다.

다만 장기적인 관점에서 이 사업 모델의 지속 가능성과 부동산 시장에 미치는 영향에 대한 면밀한 검토가 필요할 것으로 보인다. 개발사와 투자자들은 이러한 시장 변화를 주시하며 신중한 접근이 요구되며, LH와의 협력을 통해 양질의 임대주택 공급에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

향후 딜아고라의 최필주 대표와의 자문을 통해 본 사업의 구체적인 실무 사례와 시사점을 추가로 연재할 예정이다. 특히 실제 사업 수행 경험을 바탕으로 한 현장의 목소리를 담아, 보다 실질적인 정보를 제공할 계획이다.

심준섭 법무법인 심 파트너변호사

서울대학교 법학전문대학원 법학 석사 졸업
제10회 변호사시험 합격
서울변호사협회 형사법 연수 수료
서울변호사협회 조세법 연수 수료
대한변호사협회 등기경매아카데미 수료
대한변호사협회 등기·부동산 특별연수 수료(369기)
서울변호사협회 건설부동산 연수 수료

現) 법무법인 심 파트너변호사
前) 법무법인(유한) 바른 소속변호사
現) 리즌아이 주식회사 사외이사
現) 대한변호사협회 전세사기 피해사건 대책TF(구 빌라왕 피해사건 대책TF) 위원
現) 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원센터자문변호사
現) 대한변호사협회 법률구조재단 법률구조수행변호사
現) 대한변호사협회 기획위원회 위원
現) 서울지방변호사협회재정위원회 위원
現) 서울지방변호사협회청년변호사특별위원회 위원

hyun9@newspim.com

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광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00

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손흥민 7·8호-부앙가 23호...환상 '흥부 듀오' [서울=뉴스핌] 박상욱 기자 = 손흥민이 시즌 7·8호골을 연달아 터뜨리며 4경기 연속골을 기록했다. 드니 부앙가도 시즌 23호골을 넣어 '흥부 듀오'는 3골을 합작하며 팀 승리에 결정적인 역할을 했다. LAFC 손흥민은 28일(한국시간) 미국 미주리주 세인트루이스의 에너자이저 파크에서 열린 2025 MLS 정규리그 서부 콘퍼런스 세인트루이스 시티SC와의 원정 경기에서 3-4-3 포메이션의 원톱 스트라이커로 선발 출전했다. LAFC는 '흥부 듀오'의 활약을 앞세워 3-0으로 완승을 거뒀다. LAFC는 승점 53을 기록하며 서부 콘퍼런스 4위 자리를 유지했다. [세인트루이스 로이터=뉴스핌] 박상욱 기자= 손흥민이 28일(한국시간) MLS 34라운드 세인트루이스 시티 SC와의 원정 경기에서 자신의 첫 번째 골을 넣고 '찰칵 세리머니'를 하고 있다. 2025.9.28 psoq1337@newspim.com [세인트루이스 로이터=뉴스핌] 박상욱 기자= 손흥민이 28일(한국시간) MLS 34라운드 세인트루이스와의 원정 경기에서 자신의 첫 번째 골을 넣고 골 셀레브레이션을 하고 있다. 2025.9.28 psoq1337@newspim.com 손흥민은 1-0으로 앞선 전반 추가시간 시즌 7호골을 뽑아냈다. 그는 중원에서 단독 드리블로 페널티박스 왼쪽까지 돌파한 뒤 오른발 슈팅으로 골망을 흔들며 선제골을 기록했다. 후반 15분에는 페널티박스 정면에서 수비수를 앞에 두고 오른발 슈팅으로 시즌 8호골을 추가, 이날 멀티골을 완성했다. 손흥민은 이번 시즌 MLS에서 8경기 만에 8골 3도움을 기록하며, 출전 경기마다 존재감을 과시하고 있다. MLS 기록 기준으로 이번 4경기 연속골은 지난 2021년 12월 토트넘 소속으로 EPL 14라운드부터 4경기 연속골을 기록한 이후 약 3년 9개월 만이다. 경기를 중계하던 현지 해설진은 "손흥민과 부앙가는 피할 수 없다(inevitable)"며 두 선수의 뜨거운 활약을 추켜세웠다. [세인트루이스 로이터=뉴스핌] 박상욱 기자= 손흥민이 28일(한국시간) MLS 34라운드 세인트루이스와의 원정 경기에서 자신의 두 번째 골을 넣고 골 셀레브레이션을 하고 있다. 2025.9.28 psoq1337@newspim.com [세인트루이스 로이터=뉴스핌] 박상욱 기자= 손흥민이 28일(한국시간) MLS 34라운드 세인트루이스 시티 SC와의 원정 경기에서 골을 넣고 부앙가과 손을 마주치고 있다. 2025.9.28 psoq1337@newspim.com 손흥민과 함께 공격을 이끄는 드니 부앙가(31)도 전반 15분 선제골을 터뜨리며 5경기 연속골로 시즌 23골을 기록, 리오넬 메시에 이어 득점 랭킹 2위에 올랏다. 두 선수는 최근 LAFC가 터트린 15골 중 절반 이상을 책임지고 있다. 경기 도중 손흥민과 부앙가는 높이 뛰어올라 하이파이브를 주고받는 세리머니를 펼치며 팀 분위기를 끌어올렸다. 세인트루이스에서는 정상빈이 왼쪽 날개 공격수로 선발 출전하며 '코리안 더비'가 성사됐다. 정상빈은 전반 2분 수비 뒷공간으로 빠르게 침투하다 LAFC 골키퍼와 충돌하며 경고를 받았지만 경기 내내 활발한 움직임을 보였다. 그는 후반 20분 공격포인트 없이 교체돼 벤치로 돌아갔다. 이날 승리로 LAFC의 스티브 체룬돌로 감독은 2022년 1월 지휘봉을 잡고 나서 통산 100승(36무 9패)째를 달성하는 기쁨을 맛봤다. psoq1337@newspim.com 2025-09-28 11:52