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[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 일반적으로 배당 수익률은 주가 상승 잠재력과 반대로 작용하는 미묘한 관계를 형성한다. 배당 수익률이 높을수록 고성장 잠재력을 기대하기 어렵다는 논리가 투영된 결과다.

리얼티 인컴(O)은 예외다. 5%를 웃도는 배당 수익률을 제공하는 동시에 견고한 실적 성장을 나타내고 있기 때문. 미국 부동산 시장이 한파를 내는 상황에 뉴욕증시를 앞지르는 주가 상승을 연출, 배경에 관심이 쏠린다.

미국 캘리포니아 주에 본사를 둔 리얼티 인컴은 1969년 설립한 리츠(REITs, 부동산투자신탁) 업체다. 미국 뿐 아니라 영국과 유럽 6개 국가에 진출, 전세계 1만5600건 이상의 부동산 자산을 보유한 세계 최대 리츠다.

배당주나 리츠 투자에 관심을 가진 투자자라면 한 번쯤 들어봤을 리얼티 인컴은 부동산 자산을 매입한 뒤 임대하는 형태로 수익을 올리고, 수익의 90%를 주주들에게 배당으로 지급한다.

업체는 최근까지도 부동산과 함께 소규모 리츠를 인수해 외형을 확대했고, 장기 임대 계약을 근간으로 이익 창출의 안정성을 높이는 데 중점을 둔다.

리얼티 인컴은 소매 리츠로 분류되며, 총 91개 섹터의 1600여개 임차인에게 부동산을 임대하고 있다. 주로 규모가 크면서 신뢰도가 높은 유명 소매 체인들과 파트너십을 체결하고 안정적인 반복 수익을 창출하는 데 중점을 둔다.

장기 임대 계약을 근간으로 하는 비즈니스 모델 역시 부동산 경기 침체에 대한 방어벽과 함께 안정적인 이익 창출을 위한 전략이다.

업체의 상위 3개 임차인은 편의점 업체인 세븐일레븐과 할인 유통 프랜차이즈 달러 제너럴, 미국 대형 약국 체인 월그린스로 나타났고, 업종별로는 편의점과 식료품점이 유료 임대의 약 20%를 차지한다.

상위 10% 임차인에는 라이프타임 그룹 홀딩스와 윈리조트도 포함되며, 영국 슈퍼마켓 체인 세인즈베리가 11위에 랭크됐다.

생활 필수품을 판매하는 견실한 소매 업체를 임차인으로 확보하는 전략을 취했던 업체는 최근 다른 업종으로 비즈니스 영역을 확대하면서 사업 다각화에 적극 나서는 움직임이다. 지역별로도 활동 무대를 넓히는 모습이다.

리얼티 인컴의 가장 커다란 강점으로 꼽히는 부분은 이른바 트리플 넷 리스(NNN)다. 주요 외신에 따르면 업체는 미국 넷 리즈(net lease) 부문에서 1위에 이름을 올렸다.

넷 리스란 임차인이 건물의 유지보수 비용괴 보험료, 세금 등 비용의 일부 또는 전부를 부담하는 구조를 의미한다.

리얼티 인컴의 비즈니스 모델인 트리플 넷 리스의 경우 임차인이 세금과 보험료, 유지관리비까지 든 비용을 부담하는 형태다. 임대인은 임대료만 안정적으로 받고, 수익 변동성과 비용 리스크에 거의 노출되지 않는다.

미국 최대 규모의 넷 리스 리츠 업체인 리얼티 인컴은 장기 계약을 중심으로 한 안정적인 포트폴리오를 구축, 98% 내외에 달하는 임대율(occupancy rate)을 유지하고 있다.

최근 집계된 업체의 평균 임차인 잔여 기간은 9.1년으로 집계됐다. 여기에 임대율이 98.5%로 공실율이 바닥권에 해당하는 만큼 임차인 기반이 매우 안정적이라는 데 이견의 여지가 없다.

업체의 안정적인 수익 모델을 확인시켜 주는 지표는 또 있다. 2025년 1분기 기준 임대 전한 시 임대료 재협상율이 103.9%로 나타났다. 신규 임차인과 계약을 체결했을 때 더 높은 임대료를 받고 있다는 의미로 풀이된다.

미국 부동산 시장에 대한 부정적인 소식이 연일 보도되고 있지만 리얼티 인컴의 주가가 뉴욕증시를 앞지르는 상승을 연출한 데는 견고한 인컴 플레이, 즉 현금흐름 투자 상품이라는 데 공감대가 형성됐기 때문이다.

업체의 주가는 8월27일(현지시각) 58.55달러에 거래를 종료해 연초 이후 11.31% 상승을 기록했다. 같은 기간 S&P500 지수 상승률 10.44%를 웃도는 성적이다. 지수가 사상 최고치를 갈아치우며 강세 흐름을 연출하는 상황을 감안할 때 리얼티 인컴의 아웃퍼폼이 월가의 시선을 끈다.

시장 전문가들은 리얼티 인컴이 엔비디아(NVDA)의 전성기 때와 같은 고수익률을 제공하지는 않더라도 안정적이면서 정기적이고, 예측 가능한 인컴을 제공하는 데 투자 매력을 갖는다고 설명한다. 성장주와 함께 포트폴리오에 편입, 분산 투자 효과를 거둘 수 있다는 얘기다.

경영진과 월가는 지속적인 성장을 낙관한다. 현재 시장에서 임대 가능한 부동산 자산이 8조5000억달러 규모에 달하고, 데이터센터를 포함한 새로운 분야로 사업 영역을 확장하면서 앞으로 시장 기회가 14조달러에 이른다는 계산이다.

리얼티 인컴은 최근 분기까지 견고한 이익 성장을 이뤄냈다. 보도에 따르면 업체는 6월 종료된 2025년 2분기 14억1000만달러의 매출액을 달성했다. 전년 동기에 비해 5.3% 늘어난 수치다.

같은 기간 주당순이익(EPS)은 1.05달러를 기록해 1년 전 0.29달러에서 껑충 뛰었다. 2분기 사업운영수익(FFO)은 주당 1.06달러로 집계됐다. FFO는 리츠 업체의 실질적인 영업 성과를 측정하는 지표로, 리츠의 비즈니스 특성을 감안할 때 순이익보다 정확하게 수익성을 보여준다.

2분기 리얼티 인컴의 FFO는 전년 동기와 같은 수치를 나타냈다. 제자리 걸음을 한 셈이지만 미국 온라인 투자 매체 식킹알파는 업체가 공격적인 자산 매입과 투자를 추진하는 상황을 감안할 때 당연한 결과라고 설명한다.

FFO가 꾸준히 우상향 곡선을 그리고 있다는 데 커다란 의미를 둘 수 있다는 것. 이와 함께 장기적으로 소매 업계와 물류 섹터에 치중돼 있던 리얼티 인컴의 포트폴리오가 헬스케어와 데이터센터를 중심으로 영역을 확대, 개별 섹터 사이에 실물경기 충격에 완충제 역할을 기대할 수 있다는 점에서 투자 안정성이 높아졌다고 강조한다.

업체의 순자산 규모가 최근 분기 기준 마이너스 252억달러로 집계됐지만 리츠 비즈니스의 특성을 감안할 때 크게 우려할 대목이 아니라고 시장 전문가들은 말한다.

회계 측면에서 장부상 자본 총계가 마이너스라는 의미로, 부채가 자산보다 많은 상황을 보여준다. 특히 매월 배당을 지급하는 리츠의 경우 배당과 자사주 소각에 재무적인 자원을 적극 활용하기 때문에 다른 업종에 비해 상대적으로 자본 총계가 낮을 수 있다.

리츠의 부채 비율을 포함한 재무 지표는 다른 업종과 단순 비교하기 어렵고, 리츠 섹터 내에서도 업체마다 자본 구조와 배당 정책, 부동산 자산의 운영 방침에 따라 자본 총계가 일시적으로 마이너스로 떨어지기도 한다.

마이너스 순자산은 일반 기업이라면 자본 잠식이라는 의미로 커다란 적신호가 될 수 있지만 부동산 리츠의 경우 이보다 현금흐름과 임대료 인상률, 부채 리파이낸싱 능력을 집중적으로 살펴야 한다는 조언이다.

shhwang@newspim.com