[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부의 '똘똘한 한 채' 갭투자 차단을 위한 고강도 부동산 규제가 집중되면서, 강남구와 서초구, 이른바 '핵심 강남(眞 강남)' 주택시장이 전반적인 안정화 국면에 접어들고 있다.

특히 대출한도 축소라는 극약 처방이 30억원 이상 고가 아파트 밀집 지역인 이들 지역에 직접적인 영향을 미쳤다. 규제 도입 이후 매매 거래량이 눈에 띄게 감소했으며, 이에 따라 가격 상승 폭 역시 둔화되는 추세다.

지역별로는 서초구가 강남구에 비해 상대적으로 더 빠르게 고가 아파트 거래 위축 양상을 보이며 규제에 민감하게 반응하고 있는 것으로 분석된다. 이는 금융 규제를 통한 유동성 차단이 핵심 지역의 주택 시장 움직임에 직접적인 영향을 미치고 있음을 시사한다.

4일 부동산 업계에 따르면 강남구와 서초구 주택시장은 6·27대책 이후 정부의 부동산 수요 억제 대책에 따라 거래량이 줄면서 집값도 안정세를 보이고 있다. 

이른바 '찐강남'의 시장 안정세는 대출 제한에 따른 거래 감소가 큰 역할을 했다. 서울 부동산정보광장에 따르면 서울 강남구의 10월말 신고 건수 기준 월간 아파트 매매 거래량은 103건으로 1년간 최저 수치를 기록했다. 또 서초구 역시 1년간 최저치인 73건의 아파트 거래가 일어났다. 

이는 주택시장에 안정세가 나타났던 지난해 4분기(월 평균 210여건)보다도 줄어든 거래량으로 특히 이재명 정부 출범 이후 집값 상승을 견인하고 있는 성동구(203건), 송파구(216건)의 10월 거래량과 비교하면 절반 수준에 머물고 있다. 10월 한달간 서울시 전역 아파트 거래량은 6060여건으로 아직 이재명 정부 출범 직전과 유사한 수준을 보이고 있는 것을 감안할 때 거래 부진이 이들 찐강남에 먼저 나타나고 있는 셈이다.  

주택담보대출 한도를 줄인 정부 대책 이후 강남·서초 '찐강남'의 주택시장이 안정세를 보이고 있다. 사진은 강남구 압구정 신현대아파트(현대9·11·12차) 일대 [사진=뉴스핌DB]

아파트값 상승폭도 줄어들고 있다. 6·27 대책 직전인 지난 6월 23일 발표된 강남·서초 두 구의 지난주 대비 아파트가격 변동률은 각각 0.84%, 0.77%를 기록했으며 6·27 대책 직후인 지난 6월 30일 기준 주간 상승률은 0.73%, 0.65%로 서울 평균을 크게 상회했다. 하지만 이후 급격히 상승률이 낮아지며 강남·서초 두 곳은 서울시 평균 주간 상승률을 밑도는 상승폭을 이어가고 있는 상태다. 특히 10·15 대책 이후 0.50%의 주간 상승률을 보이며 서울시 아파트값이 역대 최고치로 올랐던 10월 20일에도 강남구는 0.25%, 서초구는 0.22% 상승률을 기록하며 서울 평균의 절반에 그쳤다. 

이같은 찐강남 지역 아파트시장 안정세는 주택담보 대출 규제가 가장 큰 원인으로 분석된다. 정부가 6·27 대책에서 주택담보대출 한도액을 6억원으로 설정한데 따른 것이다. 이에 따라 대출로 레버리지를 일으켜 강남으로 진입하려는 수요를 사실상 원천봉쇄했다는 평가를 받는다. 아울러 10·15 대책에서는 고가 아파트에 대한 대출 한도를 더 축소한 만큼 30억원을 넘는 아파트가 즐비한 이들 지역에서 수요를 성공적으로 억제했다는 이야기가 나온다. 

두 지역 가운데선 서초구의 위축이 먼저 일어나고 있는 것으로 보인다. 10월 거래된 강남구 아파트의 한 채당 평균 매매가격은 26억4798만원이며 서초구는 19억5049만원이다. 서초구의 경우 9월의 평균 한 채당 매매가격은 25억7073만원으로 강남구의 24억8155만원과 큰 차이가 없었다. 하지만 10월 들어 고가 아파트 거래가 줄어든 것으로 분석된다. 

올들어 월간 서초구 아파트 한채당 평균 매맷값이 20억원 밑으로 떨어진 것은 정부와 서울시가 강남3구와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정한 직후인 지난 4월의 19억1956만원 이후 처음이다. 특히 이는 10월 한 채당 평균 매맷값 19억2988만원을 기록한 송파구에 앞질러진 상태다. 즉 대출없이 집을 수 있는 현금부자들의 발걸음이 강남구와 송파구로 옮겨진 것이란 분석도 나온다. 

출범 반년도 안된 새 정부의 의지가 강한 만큼 강남·서초구 주택시장은 안정세가 이어질 것이란 분석이 나온다. 다만 찐강남 지역의 경우 하락으로 전환되긴 어려울 것이란 시각이 많다. 정부의 대책이 '빚 내서 집을 사지 말라'는 것인 만큼 단순히 거래가 힘들어졌을 뿐 집값이 떨어져야할 상황은 아니라는 것이다.

매도 수요도 특별한 이유가 없는 한 집값을 내려서 팔려는 시도를 하지 않을 것이란 시각이 우세하다. 즉 서울 평균 상승률을 밑돌고 송파·성동·과천·성남분당의 상승률에 못미칠 수는 있어도 하락으로 반전하진 않을 것이란 이야기다. 이는 최근 이찬진 금융감독원장이 서초구 우면동 아파트를 시세보다 낮은 18억원에 내놨더니 반나절 만에 팔린 사례에서 충분히 설명된다. 

서초구 반포동 현지 중개업소 관계자는 "매수세가 실종됐다고 보긴 어렵지만 대출이 중단된 상태에서 고가 아파트를 매입할 수 있는 수요가 한정적이다보니 거래도 제한적으로 일어나는 상황"이라며 "그렇다고 매도 호가가 크게 떨어지는 상황은 아니라 하향 가능성은 크지 않을 것으로 보이며 거래가 부진한 가운데 신고가 거래가 가끔 발생하는 형태의 안정세가 예상된다"고 말했다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "현 경기 상황을 볼 때 집값이 떨어질 가능성은 탐지되지 않는다"며 "단기적으로 매매 거래 부진으로 인한 가격 안정세가 예상되지만 수요가 충분한 강남·서초 양 지역 아파트값은 급등은 없더라도 유지될 가능성이 높을 것"이라고 말했다. 

donglee@newspim.com